Объясним: согласно пункту 7 статьи 32 Жилищного кодекса, размер компенсации определялся на рыночной основе. Но несколько лет назад законодатели ограничили размер выплат за жилье, купленное уже после признания дома аварийным. И теперь он не может превышать стоимость его приобретения.

В одном из недавних дел, которое дошло до Верховного суда, местные суды решали, какие правила применить, если жилье купили до вступления в силу этой нормы. Дело увидел портал Право ru.

А сама эта история началась с того, что гражданин купил комнату в аварийном доме, после чего потребовал от городской администрации выкупить ее в два с половиной раза дороже. Администрация отказалась. Тогда покупатель пошел в суд. Там чиновников обязали выкупить комнату, но цену снизили до изначальной на основании новых положений статьи 32 ЖК, которые вступили в силу уже после покупки. Дело дошло до ВС.

Комната в доме, которую купил наш герой, обошлась ему не очень дорого - 330 000 рублей. К тому моменту дом уже два года был признан аварийным и подлежал сносу. Но жильцы дома отказались от самостоятельного сноса и попросили администрацию принять решение об изъятии участка. Администрация не стала изымать землю и выплачивать компенсации, ссылаясь на отсутствие денег в городском бюджете. Вместо этого чиновники собирались переселить людей в новое жилье до конца 2024 года по региональной программе.

Наш герой обратился в администрацию с требованием об изъятии комнаты и выплате компенсации. Чиновники отказались выкупить жилье. Тогда он отправился в суд с требованием о взыскании выкупной стоимости комнаты. Судебная экспертиза назвала стоимость его комнаты - 872 959 рубля, что в 2,6 раза дороже покупной цены. Районный суд встал на сторону гражданина, но взыскал с администрации лишь 330 000 рублей компенсации. Суд снизил ее на основании статьи 32 ЖК, где говорится, что возмещение за жилье, купленное после признания дома аварийным, не может превышать стоимость его приобретения.

Апелляция и кассация отказались менять размер компенсации. Тогда гражданин и пошел в Верховный суд.

Коллегия по гражданским делам ВС не согласилась с доводами коллег. По мнению ВС, судам надо было учитывать редакцию ЖК на день покупки комнаты, а не на день обращения в суд или предъявления требований администрации. В жилищном праве закреплен принцип прямого действия норм во времени, поэтому положения статьи 32 ЖК не могут распространяться на правоотношения, возникшие до их вступления в силу, напомнил ВС. Местные суды не учли, что на момент покупки размер возмещения определялся по общим правилам статьи 32 ЖК и не зависел от того, было ли жилье признано аварийным до перехода права собственности или после. ВС отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.

По мнению экспертов, Верховный суд наконец-то поставил точку в разрешении вопроса о применении норм жилищного законодательства во времени в спорах об аварийном жилье. Выкупная стоимость обычно была выше цены покупки таких объектов, так как по итогам экспертизы в нее включались убытки и компенсация за капитальный ремонт. За этой выгодой часто гонялись. Именно поэтому и был принят Федеральный закон N 473-ФЗ, который ограничил выплаты, - объяснил эксперт.

В то же время многие покупают аварийное жилье вынужденно, поэтому статью 32 ЖК не стали применять к тем, кто приобрел аварийные помещения до вступления ограничений в силу. Это верно учел и Верховный суд, считают специалисты.

Такое решение ВС, по словам юристов, замечательный пример последовательного и принципиального правоприменения со стороны государства, когда ценности правовой определенности и доверия власти не уступают материальным вещам вроде выгоды для бюджета.

Определение Верховного суда РФ N 50-КГ21-5-К8