Если судить по официальным отчетам, возведение жилья в регионе идет хорошими темпами.
Областной департамент строительства подвел итоги 2008 года и констатирует: налицо запланированный рост. В долевку частные лица вложили около 7 миллиардов рублей - в 3,4 раза больше, чем в 2007-м.
Инерционное благополучие
Только в Ярославле было введено почти 270 тысяч квадратных метров жилья (в 2007-м - 253). Городским властям хотелось бы выйти на цифру 300 тысяч. Однако сейчас нет уверенности, что ситуацию удастся удержать и на прежнем уровне. Даже если нарушить традицию сравнивать цифры "за тот же период" и посмотреть, что изменилось в кризисном втором полугодии 2008-го по сравнению с безмятежным первым, ничего особенного обнаружить не удастся. По данным, предоставленным "РГ" управлением Федеральной регистрационной службы по Ярославской области, сделок по купле-продаже и мене практически столько же. Немного просела ипотека, зато резко выросло количество регистраций прав собственности граждан на жилье, построенное по договорам участия в долевом строительстве.
Впрочем, специалисты считают, что обольщаться не стоит. До сих пор все шло по инерции - совершались давно запланированные сделки, сдавались и достраивались дома, которые не требовали от подрядчиков больших усилий и вложений. Сейчас ситуация изменилась.
- Заморожено большинство строек, - говорит строитель Олег А., который хорошо знает, как обстоят дела у коллег. Кроме того, он держит оптовый склад стройматериалов. - В декабре привез вагон цемента - до сих пор не продал ни мешка. Кровельные материалы, битум - ничего не востребовано. На стройках немного шевелятся лишь те немногие предприятия, у которых есть собственные средства.
Вопреки распространенному мнению, что в долговую яму валятся только маленькие застройщики с крохотными объемами работ (один-два дома), в Ярославле среди проблемных есть и свое, и крупное столичное предприятия. По данным департамента строительства мэрии, финансовые трудности испытывают минимум четыре компании - на их 11 объектах нет динамики. Речь идет о почти 70 тысячах квадратных метров - четверти объема, сданного в регионе в 2008 году.
Хороший дольщик - тихий дольщик
Антон М. - председатель инициативной группы дольщиков. Его монолитно-каркасный дом возводит крупный московский инвестор.
- Строительство остановлено, - рассказывает он. - Ведутся какие-то работы в пристроенном магазине, а на жилых этажах ничего не происходит. Срок сдачи по договору - второй квартал, но представитель фирмы сказал: сдадут не раньше конца года. Я не уверен, что и этот срок выдержат. У них несколько домов в разной степени готовности. Те, которые планировалось сдать во втором квартале, обещали достроить в приоритетном порядке. На площадках, где нулевой цикл и еще нет денег дольщиков, строительство остановили.
По Ярославлю уже пошли слухи, что счета предприятия арестованы. Однако замдиректора эту информацию корреспонденту "РГ" не подтвердил. Отвечать на другие вопросы отказался, сославшись на корпоративные правила: "С прессой общается только директор". Но застать его на месте не удалось ни разу за две недели.
Другой московский холдинг недостроил в Ярославле три дома. Один из дольщиков, Анатолий Р., доверил ему деньги в октябре 2007-го. Он говорит, что уже в прошлом году строительство его 10-этажного дома велось кое-как и в итоге замерло на 8-м уровне. Когда стало понятно, что в срок не укладываются, Анатолий пошел по инстанциям. Директор предприятия от встречи уклонился, да и по телефону разговаривать не стал, предложив написать запрос. Ярославские надзорные организации пообещали держать ситуацию под контролем. Однако повода для паники пока не усмотрели - задержка сдачи дома на несколько месяцев - обычное дело. Но Анатолия беспокоят не столько сроки, сколько слухи о финансовой несостоятельности застройщика, которые в неофициальных беседах ему подтверждают даже официальные лица.
- Я заплатил сразу все деньги за жилье, - говорит он. - Застройщик может обанкротиться, тогда я рискую остаться ни с чем. Если даже через суд вернут какую-то сумму, квартиру на них не купишь.
У еще одного проблемного предприятия, на этот раз местного, изменения происходят хотя бы на бумаге. В конце января оно получило разрешение на строительство дома, на который дольщики сбрасывались больше двух лет назад. Срок сдачи, указанный в первоначальном договоре, потерял актуальность вместе с прошлогодним снегом. Ныне в проектной декларации значится март 2010 года, всех приглашают на заключение новых договоров. Цену жилья, правда, не меняют. Однако дольщики начали сбиваться в группы - на случай, если придется "воевать". Многие вынуждены оплачивать съемные квартиры, и вольности со сроками им не нравятся. К тому же у предприятия есть другие недостроенные дома, и неизвестно, какому объекту будет отдано предпочтение.
Настроения в среде дольщиков - самые разные. Некоторые считают, что требовать компенсации бесполезно. А если их присудят - это будет безнравственно. Ведь отдать деньги одним дольщикам застройщик может только за счет других, которые в итоге не получат ни жилья, ни денег. Иная точка зрения у тех, кто не путает мораль и рынок: "Нам не до проблем застройщиков. У них нет денег? У нас тоже! Мы выполнили свои обязательства - пусть теперь они выполнят свои или компенсируют убытки".
Такое развитие сюжета аналогично ситуации, когда все вкладчики почти одновременно приходят в банк забрать свои средства.
Министерство нам поможет
Есть в городе и другие стройки, на которых жизнь не теплится. Некоторые остановились по причинам, не связанным с кризисом. Владельцы других обещают, что с наступлением тепла все изменится: можно будет начать отделочные работы, да и средства появятся.
Застройщики питают большие надежды на помощь бюджетов. В регионе есть две целевые программы, призванные стимулировать строительство. На покупку квартир для расселения ветхого и аварийного жилья в 2009 году область планирует потратить 620 миллионов (446 из них - из Фонда содействия реформированию ЖКХ). Это около 20 тысяч квадратных метров. По такой же муниципальной программе Ярославль предоставит новоселам 26 тысяч "квадратов".
Другой региональный проект предусматривает обеспечение жильем уходящих в отставку военнослужащих. В этом году правительство области подписало с минобороны соглашение, согласно которому в Ярославле и Ростове будет куплено более 900 квартир.
Есть еще несколько областных и городских программ субсидирования различных категорий населения. Однако все они в сумме едва ли покроют десятую часть того, что строится в регионе. К тому же цена квадратного метра по государственному сертификату - около 30 тысяч рублей. На такие условия соглашаются далеко не все застройщики.
Ситуацию изменят низкие проценты, считают строители.
- Собственных средств у предприятий нет, большинство работало на кредитах. Теперь этот путь практически закрыт: 300 тысяч не могу взять! - говорит Олег. - В лучшем случае предлагают под 25-30 процентов - это нереальные условия. А раньше каждый год брал по миллиону.
Хотя многие застройщики считают, что надежнее и дешевле строить на деньги инвесторов, они вынуждены признать: без кредитов им не выжить, ведь привлекательность долевого строительства на начальном этапе близка к нулю.
Тем временем
Тенденции, которые еще не успела отметить статистика, уже почувствовали риелторы. В феврале наполовину упали продажи жилья. Предложение большое, но спрос маленький. Вторичное жилье подешевело ненамного, продавцы уступают 100-150 тысяч. Они предпочитают переждать, пока ситуация стабилизируется. Поэтому цены остановились. На первичном рынке в декабре случился резкий спад цен. Некоторые застройщики были готовы продавать квадратный метр в сданных домах по 34 тысячи. Потом все успокоились, и дальше цены падать не будут. Некоторые застройщики даже предупредили: в течение года стоимость квадратного метра, скорее всего, поднимется, поскольку растут тарифы на энергоносители. Риелторы подчеркивают: рынок замер, но не умер. Доверия к строителям стало меньше. Но жилье, только что сданное или близкое к завершению, по-прежнему продается и покупается.