Июльское заседание Совета при президенте России по реализации нацпроектов и демографической политике целиком было посвящено жилищному проекту. Почему именно на нем власти сконцентрировали внимание во время кризиса? Объяснил президент: "Мы понимаем, что строительство - это реальный способ, которым пользуются все государства в преодолении кризиса. Ничего нового с момента великой депрессии человечество в качестве таких простых решений не придумало и, скорее всего, не придумает. А для нас это еще и важнейшая социальная задача, потому что у нас с жилищным вопросом, как известно, все очень и очень плохо".
Чтобы стало лучше, нужно, чтобы стоимость жилья была не дороже 30 тысяч рублей за кв. м, для чего необходимо внедрять новые технологии индустриального домостроения, а также поддерживать спрос, в том числе реанимируя ипотеку, выделять госсредства на обеспечение жильем тех категорий граждан, перед которыми у государства имеются соответствующие обязательства, и при этом неусыпно следить за расходованием государственных денег.
Если поддерживать спрос и обеспечивать жильем льготные категории граждан можно только за счет выделения государственных средств, то как добиться снижения стоимости жилья до заветных 30 тыс. рублей - большой вопрос. Сегодня, по данным Ассоциации строителей России (АСР), даже себестоимость строительства жилья экономкласса ниже этой планки только в трех крупных городах - Омске, Воронеже и Казани (см. таблицу). В отдельных областных городах и поселках себестоимость строительства многоэтажек экономкласса действительно существенно ниже: это Ивановская (22 859,5 руб. за кв. м), Курская (24 500,6 руб.), Тамбовская (24 485,6 руб.) области Центрального федерального округа, Республика Ингушетия (21 139,9 руб.), Кабардино-Балкарская Республика (23 192,4 руб.) и другие регионы Южного федерального округа, за исключением Краснодарского края.
В Приволжском федеральном округе себестоимость чуть ниже 30 тыс. руб., за исключением Ульяновской области (22 536 руб.). А вот в большинстве регионов Уральского федерального округа эта цифра значительно превышает 30 тыс., за исключением разве что Курганской области (22 750,6 руб.). Похожая ситуация и в Сибирском федеральном округе. Там низкая себестоимость строительства только в Тыве (22 118,6 руб.), Усть-Ордынском (20 504,8 руб.) и Агинском Бурятском автономном округе (23 305,5 руб.), на Таймыре (20 244,2 руб.) и в Эвенкии (20 330,3 руб.). В Дальневосточном федеральном округе себестоимость строительства жилья ближе к 40 тысячам за кв. м в Якутии, Приморском и Хабаровском краях, дешевле всего стоит построить дом в Магаданской области (22 626,7 руб.). Если же брать по России в целом, то себестоимость строительства в среднем составляет 33 883,9 руб. за кв. м. И вряд ли будет ниже, если не принять целого комплекса мер.
Как объясняет директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы АСР, президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин, строительная себестоимость 1 кв. м. общей площади жилых домов экономкласса (панельные, блочные, сборно-монолитные дома) составляет в среднем по России 25-30 тыс. руб. и включает стоимость земли (выкуп-аренда), проектирование и выполнение строительно-монтажных работ. Однако есть еще так называемые "непроизводственные" затраты застройщиков. Это плата за подключение объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (примерно 4,5%); платежи на развитие не связанной со строительством объекта внеплощадочной инженерной и социальной инфраструктуры или передача части построенного жилья (до 10%); платежи за услуги различных государственных согласующих инстанций, это Ростехнадзор, теплофизический и радиационный контроль, СЭС, УГПС МЧС России, составление экологических паспортов, сертификация электроустановок, пробы воды, испытание трубопроводов и т.п. (до 6,5%). Эти затраты застройщиков составляют в целом от 20 до 30 процентов от себестоимости. Таким образом, так называемая полная инвестиционная себестоимость строительства составляет уже в среднем по России от 33 до 40 тыс. руб.
"По нашей оценке цены на основные строительные материалы и себестоимость строительства в России в ближайшее время снижаться уже не будут, - говорит Павел Горячкин. - Наоборот возможен незначительный рост по отдельным позициям (цемент, арматура, инертные материалы, растворы и бетоны). Возвращение на рынок стройматериалов тенденции к росту может привести к повышению себестоимости строительства и цен на недвижимость".
Вице-премьер Александр Жуков заявил на заседании Совета, что в отрасли будет продвигаться применение современных передовых технологий строительства доступного жилья, стоимость которого на первичном рынке не должна превышать 30 тыс. рублей. Что это будут за технологии, пока никто не знает. Однако как сообщил "РГ" министр регионального развития Виктор Басаргин, "вероятнее всего, мы будем покупать технологии на Западе - они сегодня существуют и тут нет смысла изобретать велосипед".
Но только за счет технологий можно несколько снизить себестоимость производственных затрат. А как быть с непроизводственными? Заместитель председателя Комитета Государственной Думы РФ по бюджету и налогам Александр Коган на VI заседании Инвестиционно -строительного клуба заявил, что снижения себестоимости строительства можно достичь и за счет снижение обременений застройщиков (земля, инфраструктура и т.д.), которые в настоящее время составляют от 20 до 50% себестоимости.
Ведь до сих пор, по данным АСР, застройщиков принуждают производить оплату расходов за технологическое присоединение строительных объектов к инженерным сетям за 1-2 года до начала строительства. При этом методика определения размера этой платы непрозрачна, и, как следствие, тарифы за подключение значительно завышены. В итоге стоимость технологического присоединения еще не построенного дома дает дополнительную нагрузку в размере не менее 5-8 тыс. руб. на 1 кв.м. жилья (свыше 20 процентов себестоимости). Кроме того, инженерные сети, построенные на средства застройщиков (инвесторов и заказчиков строительства) не становятся их собственностью. Тем самым нарушается основной принцип инвестирования.
А муниципальные власти по-прежнему возлагают всевозможные обременения на застройщиков. Раньше основной формой подобных обременений была так называемая "доля города". Сегодня обременения сохранились в виде отчислений на развитие социальной инфраструктуры, превратились в скрытую форму, замаскированную под денежные аукционы на покупку земли или инвестиционных контрактов (как в Москве). Кроме того, власти зачастую не хотят брать построенные социальные объекты (дошкольные учреждения, школы и т.п.) на свой баланс. Это также приводит к удорожанию себестоимости строительства жилья (иногда на 20-30%).
Есть и еще один ресурс снижения себестоимости. Это оптимизация нормативной базы. Дело в том, нормативные документы, определяющие стоимость строительства, безнадежно устарели. По словам Павла Горячкина, они не учитывают применение высококачественных и высокопроизводительных машин и механизмов, новых технологий и материалов. Но поскольку эти нормативы являются обязательными, строительные организации вынуждены "закладывать" в сметы и исполнительную документацию устаревшие расценки с явно завышенными и неадекватными показателями затрат. Только за счет оптимизации нормативной базы себестоимость строительства можно снизить на 15%, уверен Горячкин.
Снижение стоимости заемных средств для застройщиков - еще один ресурс снижения стоимости строительства жилья. Сегодня банки, как правило, отказываются кредитовать строительные компании, а если и кредитуют, то под 20 - 25 процентов годовых. Такой процент неподъемен для большинства компаний, поскольку доходность строительного бизнеса резко снизилась и пока никаких признаков роста рынка жилья нет.
Эти проблемы нужно решать в комплексе. А для этого необходим единый орган, который не только будет распределять обещанные властями на этот год 447 миллиардов бюджетных рублей по регионам, фондам и агентствам, а руководить отраслью и отвечать за нее головой. Сейчас у нас такого органа нет. Госстрой давно ликвидирован за "неэффективность".
Многие отраслевые НИИ прекратили свое существование. Министерство регионального развития, к которому перешли функции комитета по строительству и ЖКХ, решает кроме строительных и другие важные задачи, а значит, не может целиком сконцентрировать свои усилия на развитии строительной отрасли, не говоря уже о революционном ее развитии.
Цены на рынке недвижимости в крупнейших городах РФ по состоянию на начало июня 2009 года, рубли
