Программа государственной поддержки ипотечных заемщиков рассчитана только на этот год. Будет ли продолжаться государственная поддержка ипотечных заемщиков в следующем году и кто может на нее рассчитывать, рассказал "РБГ" генеральный директор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов Андрей Языков.
- Андрей Дмитриевич, в конце октября наблюдательный совет Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) одобрил реализацию пилотных проектов по новым уровням реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. При этом сказано, что дополнительных средств программа не потребует. Почему и сколько денег осталось в распоряжении АРИЖК (это дочерняя структура АИЖК) и сколько заемщиков получило поддержку?
- Мы получили 5600 заявлений от заемщиков, 3700 заявок одобрено, около 1000 отказали и 900 - в работе. Но реально в РФ сейчас реструктурировано более 35 тысяч ипотечных кредитов. Банки активно запустили собственные программы реструктуризации, и это наша заслуга. Признаюсь, банкиры не любят обсуждать проводимую ими реструктуризацию, официально называя уровень просроченных кредитов на уровне не более 0,5-2% ипотечных ссуд. По нашим оценкам? серьезные проблемы с обслуживанием ипотечных кредитов испытывают 10-15% заемщиков. 5% банки уже реструктурировали сами, а это около 30-35 тыс. кредитов, на которые нам потребовалось бы свыше 11млрд.рублей.
- Почему банки вынуждены проводить реструктуризацию самостоятельно, без помощи АРИЖК?
- Еще в феврале банки проводили агрессивную политику взысканий, считая, что заемщика надо выселять, квартиру - продавать. Мы же заняли жесткую позицию, что готовы помочь нуждающемуся заемщику в любом случае, даже если банк против. В результате банки поняли, что реструктурированный заемщик для него лучше, чем проблемный, а еще лучше разработать собственную программу.
Причем им пришлось запустить более интересные для заемщика программы, чтобы он остался у них, а не обратился за поддержкой в АРИЖК. Своей активностью мы обеспечили создание нового рынка - рынка реструктуризации и как бы его поддержку снизу. В результате заемщики получили как саму возможность реструктурироваться, так и конкуренцию программ, возможность выбрать лучшую, наиболее подходящую. Поэтому мы считаем своей заслугой то, что так много кредитов реструктурировано.
- Отчего банкам так не выгодна реструктуризация по Вашей программе?
- Проводить реструктуризацию по нашей программе банкам выгодно. И многие банки этим активно пользуются. Однако, банки, имеющие низкую капитализацию, вынуждены тщательно следить за своей отчетностью, что бы не нарушить жесткие нормативы Центрального Банка. В частности, согласно инструкции №254-П, выдавая любой кредит, банк обязан формировать резервы на случай невозврата данного кредита, обеспечивая тем самым надежность банковской системы. Если кредиты хорошие, то их можно объединять в портфель однородных ссуд и резервировать по ним 0,75%. Как только в кредитном деле появляется заявление заемщика об ухудшении финансового положения, то по той же 254-П, банк обязан этот кредит вынуть из портфеля однородных ссуд, учитывать его индивидуально и создавать резервы в размере минимум 51% от остатка задолженности. Понимая, что кредит проблемный, на мой взгляд - это справедливо. Однако банк может "не заметить" заявления заемщика, информирующего банк о потери работы. В таком случае резервы можно не формировать, но помочь заемщику все-равно придется.ДЭто явление, кстати, подтверждает Центральный Банк: все кредитование по стране сокращается, а удивительным образом потребительские необеспеченные кредиты сроком на год неожиданно выросли.
- Получается, банки оказались между молотом и наковальней - если они сами не реструктурируют ипотеку, заемщик придет к Вам и банк получит 50-100%-ое начисление резервов, и они вынуждены запускать собственные программы?
- В этом месте банку обязаны помочь акционеры, увеличив его капитализацию. На этом много лет настаивает и Центральный Банк, и депутаты, но банкиры каждый раз просят отодвинуть сроки наращивания их капиталов. Мы выделяем три основные причины, по которым банки вынуждены запускать собственные программы реструктуризации. Первая - это уже упомянутые резервы. Вторая - так называемый "брак кредита". В России нет долгосрочного ресурса, чтобы выдавать ипотеку. Поэтому банк, выдавая кредит, старается продумать, откуда он возьмет долгосрочные средства или кому он перепродаст закладную в будущем. Когда у залога становится два кредитора (АРИЖК и банк), кредит становится, как мы говорим, "бракованным", его сложно будет рефинансировать, хотя мы особых проблем в этом не видим. Поэтому банки стараются не допустить брака залога. Третья проблема - имидж. В июне я получил с десяток писем от банков с просьбой исключить их из числа спикеров по обсуждению проблем реструктуризации. Они считают, что если обсуждается плохой портфель данного банка, то это подрывает имидж банка, хотя мы считаем наоборот - умение банка работать с проблемной задолженностью скорее говорит о его силе, нежели о слабости. Если к этому добавить желание банка повысить лояльность клиента, получить от него дополнительные комиссионные платежи, то все выше сказанное является сильной мотивацией банка по запуску собственных программ поддержки проблемных ипотечных заемщиков . Сегодня реально только 15% ипотечных кредитов реструктурировано по программе АРИЖК. Наш наблюдательный совет доволен сложившейся ситуацией - мы не сломали рынок гос.влиянием, не потратили колоссальные средства, сохранив их для ипотеки, но обеспечили поддержку большого числа заемщиков.
- Основную проблему Вы решили, обеспечив прекращение агрессивных выселений заемщиков. Какую проблему будете решать дальше?
- Сейчас появилась очень неприятная тенденция: мы вынуждены отказывать заемщикам в реструктуризации из-за того что банк начал ускоренную процедуру взыскания. К сожалению, финансовая культура нашего населения очень низкая и 55% случаев заемщик при возникновении проблем начинает прятаться от кредитора - ложится на дно: не отвечает на звонки, огрызается, когда его находят, и запускает дело настолько, что банк начинает процедуру взыскания. В результате, банки уже взяли за правило - как только просрочка по договору достигает 91 день, тут же подают в суд, считая, что только это может привести заемщика в чувство и заставить его вступить в переговоры с банком. Так, в принципе и происходит, но для нас такой заемщик потерян, потому что по нашим правилам мы не можем оказывать поддержку, если банк начал процедуру взыскания. По нашим оценкам, сегодня более 20 тыс. кредитов находятся в суде. Мы пытаемся достучаться до всех заемщиков, говорим им: не надо прятаться, идите, общайтесь с банком, потому что, запустив ситуацию, вы получаете реальную угрозу потери квартиры - государство здесь не поможет.
- Заемщику надо знать, что, как только он идет к Вам, банк тут же предлагает ему реструктуризацию?
- Это действительно почти так. Безусловно, просто так никто реструктуризацию не дает, но к нам обратилось около 40 тыс. людей за консультацией (кстати, эта цифра коррелируется с цифрой реальной реструктуризации). Мы всем говорим, первое, что нужно сделать - пойти к своему кредитору. Дальше большинство заемщиков исчезает.
- А есть люди, которые заранее стелют соломинку?
- Наше согласие, если у заемщика нет просрочки по кредиту, действует 90 дней. И есть заемщики, которые получив уведомление о переводе на неполную рабочую неделю или о сокращении, сразу приходят к нам и получают согласие на реструктуризацию - на всякий случай, что бы не допустить ситуации, в которой они могут потерять квартиру. Если они не найдут средств, не найдут работу - они воспользуются нашей помощью. Около 5% одобренных заемщиков не стали получать помощь, так как их жизненная ситуация улучшилась. Если просрочка по кредиту имеется, то принять решение о реструктуризации АРИЖК нужно в течение 45 дней. Есть и другая положительная тенденция. Наша поддержка осуществляется в течение года. Но уже сейчас есть заемщики (пока их не много - чуть больше 1 %), которые приходят, пишут заявление о прекращении поддержки в связи с улучшением финансового состояния, снижая для себя кредитную нагрузку после периода помощи. Никаких штрафов и пеней за досрочное расторжение у нас нет.
- Если заемщик не восстановится за год, что будете делать?
- Главные задачи АРИЖК - поддержать рынок ипотеки и избежать социальной напряженности. Формально, мы занимаем позицию, что мы дали заемщику главное - время. Время, что бы найти доходы и восстановить свою платежеспособность. Согласитесь, что 12 месяцев - вполне достаточный срок. И если заемщик не предпринял все возможное, значит эта квартира ему не очень и нужна. Но мы видим, что в отдельных регионах ситуация пока не улучшается. Мы видим, что многие заемщики не могут восстановиться на прежнем уровне доходов, а значит обслуживать ипотечный кредит ему по-прежнему тяжело. Если текущая программа реструктуризации или как мы говорим "первый уровень поддержки" - не помог, то в 2010 году для отдельных городов, для отдельных регионов, например, моногородов, мы готовы применить дополнительные уровни поддержки: второй и третий. С ноября по январь 2010 будут проходить соответствующие пилотные проекты, на которые нам выделено 2,5 млрд рублей. Второй уровень поддержки заключается в повторной реструктуризации ипотечного кредита, но уже без увеличения нагрузки на заемщика - т.е. за счет кредитора. Для этого мы планируем выкупить у банков ипотечных кредиторов закладные тех заемщиков, которые уже приняли участие в программе реструктуризации - нашей или банковской, но по объективным причинам не смог восстановить свою платежеспособность в объеме, достаточном для обслуживания своего ипотечного кредита. Например, ипотечные заемщики, из некоторых моногородов: основные предприятия встали, найти альтернативную работу почти невозможно, ситуация близка к безвыходной - есть риск потерять единственное жилье, и помочь таким заемщикам может только государство. В этом случае заемщиков планируется реструктурировать по новому графику, но обязательство платить при этом с них не снимается.
- Cогласятся ли банки продать Вам такие кредиты. Насколько мне известно, многие из них по-прежнему считают, что выгоднее выселять заемщика и продавать его квартиру?
На мой взгляд, мы решили не простую задачу, разработав взаимоприемлемый вариант расчетов между нами и кредиторами. Напомню, что кредит проблемный и заемщик не в состоянии полностью обслуживать свой кредит. А значит он не может стоить 100% величину. Мы предложили банкам только до 10% стоимости кредита оплатить денежными средствами, оставшиеся 90% облигациями со сроком обращения 15-20 лет и купоном 6-7% годовых. Это будут либо облигации АИЖК, либо АРИЖК с поручительством АИЖК. Фактически, применяя облигацию с низким купонным доходом, мы формируем справедливый дисконт по данному кредиту с одной стороны, а с другой стороны тратим минимум живых денег на реструктуризацию. В Великобритании для подобных программ были выпущены 20-летние облигации с государственными гарантиями и с нулевым купоном. Да, банк получает не самый доходный актив, но у него уходит с баланса проблемный кредит, у него снижается резервирование и т.д. Мы обсудили этот вопрос с крупнейшими ипотечными банками при поддержке Ассоциации Российских Банков - у них нет особой радости от получающейся экономической эффективности сделки, но, они считают это достойной альтернативой, готовы с этим согласиться и активно сотрудничать.
- Кто еще может получить поддержку АРИЖК второго и третьего уровня , кроме моногородов?
- Следует понимать, что новые уровни поддержки будет применяться не ко всем заемщикам. Государство готово поддерживать только тех, кто не смог восстановить свою платежеспособность в полном объеме по объективным причинам. В первую очередь речь идет о заемщиках, проживающих в моногородах и многодетным семьям. Задача запускаемого пилота как раз выявить нуждающиеся категории населения и объективность причин, по которым заемщик не восстановился и нуждается в повторной поддержки со стороны государства.
- Существует еще 20 тыс. дел в суде, будете помогать этим людям?
- Это задача третьего уровня поддержки. За эти кредиты мы готовы предложить банкам подобные облигации, но с купоном на уровне трех процентов годовых. Делаем мы это для того, чтобы простимулировать банки не доводить дела до суда, а пытаться решать вопросы с заемщиком, когда процесс не так сильно запущен. Во всем мире практика общения с заемщиком иная: выселение и взыскание - это крайняя мера, к которой кредитор прибегает очень редко. В первую очередь кредитор старается дать возможность заемщику восстановиться и здесь мы стараемся дать импульс нашим банкирам по изменению своего отношения к заемщикам. Но наша поддержка будет оказываться не всем и не везде, а в тех населенных пунктах, где нет спроса на жилье, где нет маневренного фонда и только отдельным категориям заемщиков. Подчеркну, что мы готовы после решения суда и до передачи дела в исполнительное производство забрать себе этот долг и погасить его за заемщика. Заемщик будет обязан покинуть свою квартиру, но вместе с муниципалитетами мы постараемся сформировать необходимые жилые фонды по соц.нормам, что бы заемщик не оказался на улице. Банки тоже с этим согласны. Почему на этой стадии мы вмешиваемся? Сейчас большая проблема - отсутствие маневренного фонда, людей некуда переселять при процедуре взыскания. Суды, кстати, часто ссылаются на отсутствие этих фондов при вынесении своих решений о взыскании, что подрывает веру инвесторов в защищенность своих прав и может в перспективе поставить крест на дешевой ипотеке - никто не будет вкладываться в бизнес, если декларированные права инвестора не соблюдаются. Мы готовы помочь муниципалитетам создать эти фонды . Мы предполагаем выкупать долг (жилье) у банков за упомянутые ценные бумаги и передавать эти квартиры муниципалитетам с очень большой рассрочкой платежа, понимая, что бюджеты следующего года уже сформированы, а в бюджетах последующих лет большого запаса на формирование подобных жилых фондов тоже не заложено... Муниципалитет тоже получается в выигрыше - обычно ипотечные квартиры лучшего качества, чем требуемое нам жилье по социальным нормам для переселения проблемных заемщиков - выделяя жилье по соц.нормам из одних фондов, он тут же получает более качественное жилье в другие фонды.
- Заемщик в своей квартире не останется, он обязательно должен переехать?
- Если ты не смог предпринять какие-то действия по сохранению жилья, извини, но ты должен выехать. Это базовый принцип ипотеки. У людей не должно быть безответственного отношения - можно не платить по кредиту и квартира, мол, никуда не денется и все равно я останусь в ней жить.
- Если заемщик будет платить по кредиту, он останется в новой квартире, и будет ли ему пересчитан сам кредит?
- Если дело еще не в суде, заемщик продолжает платить, но по объективным причинам не восстановил свою платежеспособность, соответствует критериям - он остается в своей квартире и ему может быть предложена повторная реструктуризация. Она может предусматривать увеличение срока ипотечного кредита, увеличение длины периода помощи и в отдельных случаях изменение процентной ставки. Кроме того, возможно увеличение срока периода помощи до 24 месяцев. При этом ежемесячный платеж устанавливается в размере, адекватном текущему финансовому состоянию заемщика. Подчеркиваю, что заемщик самостоятельно не может решить каким уровнем поддержки ему воспользоваться - это может произойти только в сочетании с рекомендацией кредитора, который уже предпринимал попытки реструктуризации.
- Будет ли продолжение основной программы в 2010 году, есть ли в ней нужда?
- На основании прогноза минздравсоцразвития было выделено как минимум 12 регионов, в которых не ожидается улучшения ситуации и продолжение падение реальных доходов населения. Кроме того, поток обращений в нам не снижается. Поэтому программу, скорее всего, надо продолжить.
- Чтобы исключить эту проблему в дальнейшем, надо ли включать в ипотечный договор пункт о реструктуризации?
- Мы считаем, что это должно стать элементом финансовой культуры взаимоотношения заемщика и кредитора. Но для России это лучше прописать законодательно, и такие предложения мы будем готовить.