Поделиться
Глобальный рынок жилья выходит из кризиса, цены опять начинают расти, возвращая недвижимость в объект инвестиций. Жилье в каких странах наиболее привлекательно для вложений, попытались оценить аналитики центра макроэкономических исследований (ЦМИ) Сбербанка.
В первую очередь цены на жилье вернулись к росту в странах, наименее пострадавших от кризиса, где глубина падения рынка жилой недвижимости была незначительной. К таким странам относятся в первую очередь Китай и другие страны Азиатского региона, в которых падение оказалось глубже, но быстро наступило восстановление (Сингапур, Гонконг, Малайзия), а также такие развитые экономики, как Австралия и Канада. В большинстве стран, где падение оказалось наиболее глубоким, восстановление еще так и не началось и до уверенного роста им далеко. Речь идет о Латвии, Эстонии, Ирландии, Литве, США, Болгарии, Таиланде и России. Из стран с неглубоким падением рынка цены на жилье до сих пор покоятся на дне в Чехии, Испании, Дании, Италии, Греции и Словакии.
Чтобы понять, в какие из растущих рынков недвижимости направить свои капиталы, необходимо проанализировать их текущую доходность. Это процентное соотношение суммы, которую можно заработать, сдавая жилье, и непосредственно стоимости жилья. Например, если недвижимость стоит 10 млн и приносит миллион рублей в виде годовой ренты, то доходность составляет 10%. В зависимости от уровня доходности можно определить, насколько справедливо оценена сейчас недвижимость и какова будет дальнейшая динамика. "Допустим, если доходность слишком низка, это означает, что жилье переоценено и покупать его сейчас невыгодно, поскольку ожидается падение спроса и уровня цен, - считают в ЦМИ Сбербанка. - Если доходность высокая, наоборот, спрос будет расти и цены вслед за ним".
Global Property Guide использует такую шкалу: доходность более 15% - значительная недооценка, 8-15% - недооценка; 6-7% - справедливая цена; 3-4% - переоценка; менее 4% - значительная переоценка. "Уровень доходности выше 8% говорит о хорошем времени для инвестирования в рынок, а меньше 4% сигнализирует об опасности падения цен", - считают аналитики. Учитывая это, а также ситуацию на том или ином рынке недвижимости, эксперты приходят к выводу, что сейчас наиболее недооцененный рынок находится в Латинской Америке и на Ближнем Востоке. С точки зрения инвестиций наиболее привлекательно выглядят такие страны, как Перу, Панама, Бразилия, Чили, Египет, Малайзия. В Европе по привлекательности выделяется только Турция, и (с высокой долей риска) Венгрия. Низкий показатель доходности для России говорит о том, что вероятность коррекции достаточно высока, а значит, рост цен пока маловероятен.
Ситуация в России оценивалась отдельно. По данным ЦМИ Сбербанка, в кризис цены на первичном рынке в России снизились всего на 11%, на вторичном - на 10%. В Москве кризисное падение скорректированных на инфляцию цен оказалось более значительным - 20 и 17% соответственно. "В ближайшем будущем российский рынок жилой недвижимости будет восстанавливаться, но медленно. В России до конца года и будущем году будет продолжаться стагнация цен с учетом инфляции. В номинальном выражении незначительный рост цен будет зафиксирован в 2011 году (+6%), - считают в ЦМИ. - В Москве до конца 2010-го и в 2011 году цены на жилье будут расти менее быстрыми темпами, чем в начале текущего года. По нашим оценкам, в 2010 году суммарный рост с учетом инфляции составит 4,5%, в номинальном - 11%. В 2011 году ожидается аналогичная динамика".
Этот прогноз основан с учетом ожидаемой инфляции в этом и следующем году 6,8% и 7,1% соответственно. По мнению аналитиков, наблюдаемое в последние месяцы ускорение инфляции может повлечь за собой и некоторое увеличение темпов роста номинальных рублевых цен на жилье, который тем не менее будет мало отличаться от темпов потребительской инфляции. Таким образом, ситуация в ближайший год будет разительно отличаться от предкризисной, когда темпы увеличения номинальной стоимости жилья значительно "обгоняли" потребительскую инфляцию - в среднем более чем на 17% в год.