По мнению большинства экспертов, позитивные тенденции на рынке ипотечных кредитов, зафиксированные в 2011-м, продолжатся в текущем году. При этом большую роль в развитии рынка сыграют кредитные организации, располагающие государственным капиталом. Спросом будет пользоваться в основном новое жилье, поскольку ажиотажный спрос в прошлом году до предела взвинтил цены на вторичном рынке.
По данным управления Центрального банка РФ по Пермскому краю, в 2011 году объем выдачи ипотечных кредитов в Прикамье вырос. Так, за 11 месяцев прошлого года кредитные организации выдали жителям региона (физическим лицам) 12 344 ипотечных кредита на сумму 11,2 миллиарда рублей (с учетом кредитов в иностранной валюте), что на 3,3 миллиарда рублей больше, чем объем выданных ипотечных кредитов за 2010 год. При этом количество кредитных организаций, которые реализуют в крае ипотечные программы, увеличилось на 14,7 процента.
По мнению экспертов, рост рынка стал возможен в основном благодаря доступности ипотечных кредитов, процентная ставка по которым в течение прошлого года снизилась на 0,4 пункта, а в иностранной валюте - на 1,4, и соответственно составила 12,5 и 8,5 процента. В то же время дальнейшее снижение процентных ставок по кредитам в текущем году пока не ожидается.
- Не уверена, что тенденция к снижению стоимости ипотечных заимствований, зафиксированная в прошлом году, будет продолжена в текущем году, - пояснила руководитель аналитического центра "Медиана" Дарья Рожкова. - Это связано с неопределенной внешнеэкономической ситуацией. На этом фоне некоторые участники рынка уже сегодня готовы даже повысить процентные ставки.
Другой проблемой ипотечного рынка в 2012 году, по мнению эксперта, может стать ограниченное предложение на рынке жилья. Дело в том, что строительство большинства многоэтажных жилых домов в Перми, сданных в прошлом году, началось еще до экономического кризиса. На реализацию новых проектов, которые выведут на рынок квартиры эконом-класса (наиболее популярные в среде покупателей), потребуется полтора-два года.
- В первом-третьем квартале 2011 года начато в Перми строительством 28 многоквартирных жилых домов общей площадью свыше 287 тысяч квадратных метров, - говорит аналитик компании "Камская долина" Борис Николаев. - За аналогичный период 2010 года в строительство было запущено около 177 тысяч квадратов, а в 2009 году и вовсе всего 71 тысяча.
Всего по итогам года на территории Перми ожидается к вводу 312 тыcяч квадратных метров многоквартирного жилья. Это явно мало для поднимающегося на дрожжах рынка ипотеки. Более всего новых жилых домов в 2012 году будет сдано в Мотовилихинском районе краевого центра.
По мнению директора управления по работе с партнерами Западно-Уральского банка Сбербанка России Оксаны Авраменко, тенденции, связанные с ростом доступности ипотечных кредитов в Прикамье, будут продолжены в текущем году.
- На наш взгляд, позитивные тенденции ипотечного рынка, которые определились в 2011 году, будут продолжены и в году текущем, - пояснила Оксана Авраменко. - Так, растущая конкуренция заставит банки и дальше совершенствовать свои ипотечные продукты, делать их более доступными для заемщиков. В связи с этим упростятся схемы кредитования, сократятся сроки рассмотрения заявок от клиентов. Кредитные учреждения более демократично подойдут к оценке платежеспособности заемщиков. Состояние ипотечного рынка будет во многом зависеть и от застройщиков, активность которых в последнее время возрастает. Исходя из собственного опыта (рост объемов ипотечных кредитов в 2011 году на 60 процентов), мы можем прогнозировать дальнейшее увеличение объемов жилищного кредитования в крае в 2012 году.
Генеральный директор Пермского агентства по ипотечному жилищному кредитованию (ОАО "ПАИЖК") Андрей Шинкаренко объясняет снижение процентных ставок по ипотечным кредитам в прошлом году наличием у банков большого объема свободных средств. По его словам, на фоне стабильной ситуации в текущем году структура участников рынка может кардинально измениться.
- В 2011 году на ипотечном рынке наблюдался паритет между коммерческими банками и банками с участием государственного капитала, - пояснил Андрей Шинкаренко. - В текущем году перевес ожидается на стороне последних, поскольку сейчас происходит удорожание внешних заимствований, и у коммерческих банков уже не будет такого большого количества недорогих и "длинных" денег, как в году предыдущем. В то же время рынок в текущем году не ожидает каких-либо потрясений. Наши прогнозы связаны с его стабильным развитием, без особых взлетов или падений.
По словам эксперта, несмотря на то, что объемы ввода жилья в текущем году останутся на уровне прошлого года, предложение на рынке жилья сократится. Это произойдет потому, что стоимость квартир на вторичном рынке (до двух миллионов рублей) в четвертом квартале прошлого года значительно возросла - в среднем по Перми до 47 тысяч рублей за квадратный метр при средней цене "первички" 40 тысяч. А это влияет как на мнение самих покупателей, так и на позицию банков. Дело в том, что для любого кредитора завышенная стоимость залогового имущества, в данном случае жилой недвижимости, является негативным фактором. Поэтому повышенным спросом будет пользоваться новое жилье, которого по-прежнему очень мало. И цены в этом секторе могут вновь вырасти на 5-10 процентов, словно догоняя убежавшую вперед "вторичку".
На местном рынке жилья примерно 40 процентов сделок - ипотечные, считает директор по маркетингу одного из риелторских агентств Нижнего Новгорода Ирина Солнцева. Чаще всего ипотекой пользуются клиенты рынка готового жилья, по новостройкам сделок заключается гораздо меньше, чем по "вторичке". Причина проста: активно строят жилье в Нижнем Новгороде лишь 3-4 компании, не прекращавшие свою деятельность во время кризиса и потому не утратившие доверия дольщиков. Мало того, покупатели выстраиваются к ним в очередь за новыми квартирами. Многие другие девелоперы возводят свои дома, отставая от графика, поскольку испытывают нехватку средств для продолжения строительства.
Объемы ипотечного кредитования в Нижегородской области в 2011 году выросли на 25 процентов, в то время как в 2010 году - только на 14, сообщил "РГ" заместитель начальника главного управления Центробанка России по Нижегородской области Геннадий Комиссаров. Сумма выданных нижегородцам ипотечных кредитов по состоянию на 1 декабря 2011 года составляет примерно 27 миллиардов рублей. За 11 месяцев данный показатель вырос на 5,5 миллиарда рублей. Цена ипотечных кредитов варьируется от 9,5 до 14 процентов годовых. В течение 2011 года ставки снизились в среднем на два процента. Как отметил генеральный директор госпредприятия "Нижегородский ипотечный корпоративный альянс" (региональный представитель АИЖК) Алексей Денисов, местный рынок ипотечного кредитования полностью восстановился после финансового кризиса.
- В 2011 году мы выдали ипотечных кредитов на сумму миллиард рублей, - утверждает он. - Это в два раза больше, чем в докризисном 2008-м. Ставки у нас стали ниже, чем до кризиса. При привлечении материнского капитала ставка по ипотечному кредиту может быть снижена до 7 процентов годовых.
По данным директора управления по работе с предприятиями-партнерами и организации активных продаж волго-вятского филиала одного из крупнейших отечественных банков с государственным участием в капитале Александра Морозова, средняя по региону ставка по ипотеке снизилась с 12 процентов годовых в начале 2010 года до 10,5 процентов годовых в конце 2011-го. В 2012 году средняя ставка, скорее всего, останется на нынешнем уровне, прогнозирует банкир.
- Если в 2008 году средняя сумма жилищного кредита в нашем банке составляла 550 тысяч рублей, то в 2011 году она увеличилась до 900 тысяч рублей, - резюмировал Александр Морозов.
Тем временем
В 2012 году Пермское агентство ипотечного жилищного кредитования планирует выдать обманутым дольщикам порядка 1,5 тысячи ипотечных кредитов. Уже в феврале-марте смогут оформить ипотеку участники долевого строительства домов по улице Ушакова, 21, шоссе Космонавтов, 317, улице Хохрякова, 2, улице Екатерининской, 175. Для этого в уставный капитал ПАИЖК включена сумма 374 миллиона рублей. В региональной казне на эти цели предусмотрено еще 300 миллионов рублей. Напомним, для достройки "замороженных" домов участники долевого строительства общим решением создают ЖСК и через Арбитражный суд получают в собственность кооператива земельный участок и объект незавершенного строительства. Затем на условиях субаренды земельный участок и незавершенный объект передаются новому застройщику. После этого участники ЖСК и ОАО "ПАИЖК" совместно выбирают подрядчика, утверждают смету и сроки достройки дома. Участникам ЖСК выдаются льготные ипотечные займы под залог прав требования. Кредитование осуществляется с субсидированием части процентов со стороны органов местного самоуправления.