Россияне массово скупают недвижимость за границей
Есть и такие, кто рассчитывает потом продать зарубежное жилье с прибылью. Из-за кризиса цены на недвижимость во Франции, Испании, Португалии, на Кипре падают стремительно. Но когда-то, надеются "новоселы", они начнут расти! Особенно сейчас популярна Болгария. Здесь, по данным министерства правосудия этой страны, обзавелись жильем уже около 340 тысяч российских собственников. В целом же наши люди, по оценкам зарубежных источников, занимают пятое место по общему объему капиталов, вложенных в недвижимое имущество различных государств Западной Европы.
Однако эксперты "Российской газеты" предупреждают, что все не так просто, как кажется на первый взгляд. Покупка домов, квартир с целью дохода и жилья для курортного отдыха в "странах экономкласса" - две разные вещи.
И совместить их вряд ли удастся, пояснил "РГ" Геннадий Гудов, директора агентства по продаже зарубежной недвижимости с 9-летним опытом работы. "Главное, - говорит он, - что должен иметь в виду будущий покупатель - средства, которые вложены в курортную недвижимость, если и окупятся, то очень нескоро".
С кризисом некогда "золотая жила" превратилась в мыльный пузырь. Рынки недвижимости Болгарии, Черногории, Хорватии, Кипра, Таиланда, Испании, Турции, ОАЭ, где россияне наиболее охотно расхватывают "домики у моря", замерли. Там скопилось большое количество нераспроданных и недостроенных зданий. Купить недвижимость в этих странах - не проблема, но быстро продать ее, если срочно понадобились деньги, не получится - рынки вторичной недвижимости поражены низким спросом, в том числе из-за новых и дешевых предложений со стороны застройщиков. Об однокомнатной квартирке в Болгарии на берегу Черного моря, к примеру, можно мечтать, имея в кармане от 17 тысяч евро (680 тысяч рублей). Предложения до 50 тысяч евро (2 миллиона рублей) составляют 80 процентов предложений болгарского рынка недвижимости апартаментов. Вложиться на таких падающих ценах, конечно, очень заманчиво. Но в случае дальнейшего разрастания кризиса в Европе цены на недвижимость будут еще снижаться, предупреждает и руководитель аналитического Центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. "Самый ощутимый крах для иностранных владельцев может наступить, если в отдельных странах ЕС введут национальные валюты, которые тут же резко девальвируются к евро и доллару, - говорит эксперт. - Соответственно, цены на недвижимость провалятся еще наполовину". По прогнозам аналитиков, к концу 2013 года квадратные метры, например во Франции, могут подешеветь на 20 процентов.
Зато для тех, кто покупает "домик у моря" для отдыха, возможностей сегодня - хоть отбавляй. И россияне не преминули этим воспользоваться. В последнее время заметно увеличилось число наших сограждан, готовых потратить на покупку зарубежной недвижимости до 20 тысяч евро. В то же время стало меньше потенциальных покупателей, которые могут вложить до 50-100 тысяч евро. Эту тенденцию, которая набирает обороты с 2007 года, зафиксировали эксперты российского отделения Международной федерации профессионалов рынка недвижимости. И говорит она о том, что в России стало больше платежеспособных представителей среднего класса, покупающих жилье за рубежом не из-за соображений престижа и инвестиций, а для личного пользования. Но и здесь есть свои подводные камни.
Нередко курортное иноземное жилье покупают "на эмоциях", когда, приехав на отдых за рубеж и встретив белоснежные пляжи, граждане решают здесь "навеки поселиться". И ухают все сбережения. В Турции, рассказывает Геннадий Гудов, почти половина наших соотечественников, решивших прикупить себе немного недвижимости, готовы довериться первому встречному официанту из ресторана, у кого за углом на примете есть "шикарная и недорогая квартирка с видом на море". Количество разных агентств недвижимости в Турции раз в 15 превышает аналогичные организации в других странах. При этом мало кто из представителей этих нелицензируемых контор, в которых по совместительству работают продавцы кожаных изделий, золота и бриллиантов и гиды, пояснит, что, к примеру, с мая 2012 года оформить сделку купли-продажи иностранцу фактически невозможно. В стране изменились правила регистрации недвижимости. На Кипре схема выдачи документов, удостоверяющих право покупателя на владение недвижимым имуществом, тоже буксует. Испания ввела пакет мер по увеличению налоговой нагрузки для иностранцев.
Но даже если вы не споткнетесь об этот "камень", впереди - новые, уже бытовые. Например, перебои с водоснабжением. На Кипре летом воду обычно подают по часам либо приходится пользоваться ресурсом из "депозитов" - емкостей на крышах, которые обычно прилагаются к каждой квартире за отдельную плату. Соответственно, в жилье для комфортного проживания должна быть либо автономная система водоснабжения, либо такой "депозит". Дома у моря, на первой береговой линии, в обязательном порядке должны проветриваться, иначе солнце и влажный воздух могут их подпортить. При штормах и ветрах часты перебои с электроэнергией. Транспортные траты - еще одно "но". Авиабилеты, отсутствие общественного транспорта во многих странах, содержание личного автомобиля с бензином стоимостью 1,1-1,4 евро за литр - обо всем этом многие тоже не думают. А потом купив жилье и вникнув в странности местной жизни, начинают испытывать непреодолимое желание "продать все к чертям".
И о чем практически всегда забывают - так это о налогах. Тем временем в каждой стране они считаются по-разному и подчиняются особым законам. Так что отправляясь за заграничной недвижимостью, надо досконально все изучить.
Например, в Болгарии два налога - на имущество, который составляет 0,15 процента от кадастровой цены жилья. И коммунальный налог - 0,15-0,3 процента, тоже начисляемый от цены недвижимости, а не по количеству живущих в квартире людей. Еще значение имеет расположение жилья. В итоге собственник платит в среднем 0,5 процента от оценочной стоимости. Еще 5-15 евро за квадратный метр в год придется дополнительно заплатить за содержание жилого комплекса (уборка территории, благоустройство, охрана, бассейн). Не заплатили вовремя - штраф. Есть еще коммунальные платежи за электроэнергию, воду. 20-80 евро в месяц обойдется отопление или кондиционирование. Плюс телефон, Интернет, кабельное ТВ.
В Португалии принята система, по которой покупатель оплачивает прогрессивный налог на передачу прав собственности. Так, при покупке до 85,5 тысячи евро недвижимость можно приобрести без оплаты налога. От 85 до 117 тысяч - налог будет 2 процента минус 856 евро. От 117 до 159, 8 тысячи - налог 5 процентов от цены минус 4 371 тысяча евро. Если квартира находится в многоквартирном доме, то муниципальный налог предусматривает 5 процентов. Плюс внесение в Гражданский регистр - еще 125 евро. В ОАЭ налог платится единовременно в момент совершения покупки недвижимости, но перепродать это жилье иностранцу будет крайне трудно.
Еще один нюанс. Многие страны периодически корректируют свою налоговую политику для иностранцев, что всегда способно расстроить планы. В Италии, например, с 1 октября 2012 года будет увеличен НДС при покупке недвижимости от застройщиков с 10 до 12 процентов. При этом владение недвижимостью здесь облагается ежегодным налогом по ставке от 0,4 до 0,7 процента, которую устанавливают муниципалитеты. И с земельными участками есть проблемы. В Болгарии физические лица - нерезиденты страны - не могут купить землю, это запрещено. Только в аренду на 49 лет, но выплатив сразу всю ее стоимость продавцу дома.
И, наконец, обращает внимание будущих покупателей Олег Репченко, при заключении сделки они получат договор, оформленный на иностранном языке - английском, португальском, болгарском, со смысловыми нюансами, последствия которых предугадать невозможно. "Готовьтесь к этому, чтобы не остаться на нуле, потому что в случае юридических недоразумений решать их будет крайне сложно, как и продать такое жилье", - предупреждает эксперт.
Борис Леонтьев, владелец компании по интеллектуальной собственности
- Несколько лет назад я построил двухэтажный коттедж с подвалом, канализацией, газом, фруктовым садом на участке 5 соток в Краснодарском крае под Новороссийском.
Бываю там три-четыре раза в год - сутки еду по железной дороге, зато недорого - приезжают на отдых дети, родственники. Море в 12 минутах ходьбы. Рядом магазины. Сосед за домом присматривает. Налоги не плачу - пенсионеры освобождены. Понятные правила игры.
Одновременно со мной такой же дом на Кипре купил мой коллега, изобретатель. Слушая о той канители с зарубежной недвижимостью, с которой тот сталкивается, я каждый раз думаю, хорошо, что это не со мной. Сначала у приятеля были проблемы с регистрацией домовладения. По кипрским законам во владение собственностью он мог вступить через 10 лет, по доверенности домом управлял киприот, гражданин этой страны. Также коллега содержит примерно за 200 евро бухгалтера и адвоката, обслуживая с их помощью сделку. Недавно процедуру оформления недвижимости для иностранцев "упростили". Теперь они должны платить примерно от 3 тысяч евро за внесение в реестр недвижимости. Вдобавок одним из условий сделки является то, что иностранец должен периодически появляться на Кипре, то есть это - регулярные авиаперелеты. Еще один минус - проблемы с пресной водой. На острове всего одно крупное, но пересыхающее озеро. И вся питьевая вода идет из Израиля. Для всех остальных нужд используется местная техническая вода. С вступлением Кипра в ЕС продолжают дорожать продукты. Увеличились расходы на охранные сигнализации.
Олег Скуфинский, руководитель Экспертно-аналитического центра Института экономики недвижимости, председатель Комитета по оценке и экономике недвижимости Торгово-промышленной палаты РФ
В силу нестабильности экономической ситуации и кризисных ожиданий люди хотят не только сберечь свои деньги, но и получить гарантированный отдых. Поэтому можно понять тех, кто вкладывает в зарубежную недвижимость.
Любая недвижимость - лучшее сбережение средств. Тем более на фоне кризиса, когда цены просели, и, с точки зрения долгосрочных инвестиций, рынок уже интересен. Пройдет пять лет, и экономика, и рынок все равно вырастут.
В России Черноморское побережье не пользуется спросом из-за неадекватно раздутых цен, несбалансированной инвестиционной политики. Инвесторы - застройщики от местной власти - не получают поддержки. Кроме того, тот уровень комфорта и сервиса, который сложился в курортных городках за границей, в России пока не получить. Условия для выгодного инвестирования в жилую недвижимость в России появятся, но не ранее 2018 года, когда в рамках Национальной предпринимательской инициативы будут реализованы "дорожные карты" по упрощению разрешений и сроков строительства, представлены налоговые мотивации.
Прежде чем покупать жилье у моря для курортного отдыха, его лучше сначала просто взять в аренду. И во всем разобраться.
"И только, если выбор досконально просчитан, сделан осознанно, то лучше и дешевле отдыха, чем в своей собственной зарубежной квартире или домике на море, все же не найдешь", - считает Олег Репченко. В России пока, увы, цены кусаются (см. инфографику на стр. 1).
Что касается доходов от зарубежной недвижимости, то здесь есть и другие варианты. Но покупать надо в стабильных странах, с развитой арендой и грамотными управляющими компаниями, которые обязуются минимизировать риски, предупреждает аналитик Игорь Индриксонс (Indriksons.ru). Это - Великобритания, Австрия, Швейцария, Германия.
Здесь, по словам Индриксонса, можно реализовать несколько вариантов получения приличного дохода от недвижимости, пока не существующих на отечественном рынке. Например, приобрести номера в 3-4-звездочных гостиницах под управлением сетевых брендов (минимальный платеж - 20-50 тысяч евро, доходность 10-12 процентов в год), комнаты в студенческих общежитиях (минимальный взнос 20 тысяч евро, доходность 8-10 процентов), складов самообслуживания (доходность 8-10 процентов). Сегодня, уверяет эксперт, эти гигантские и востребованные ниши в сфере недвижимости развиваются большими темпами.
Справка "РГ"
В рейтинге популярных стран по покупке недвижимости у россиян - Болгария, Черногория, Хорватия, Кипр, Таиланд, Испания, Турция. Затем идут более дорогая Франция с ее Лазурным берегом, Австрия с ее деловой иммиграцией и Португалия, где одновременно с видом на жительство можно приобрести гражданство ЕС.
