Андрей Шелковый: Квартиры станут доступны для россиян с невысоким доходом

Андрей Николаевич, доступность жилья по-прежнему проблема. Ипотечные кредиты дороги, это - многолетняя кабала даже для людей с высокими доходами. Сейчас правительство в очередной раз пытается запустить проект по строительству более дешевого жилья для тех, кто не в состоянии купить его по текущим ценам. Но разве это реально? Каким образом можно "заставить" бизнес строить и продавать жилье на 20 процентов дешевле?

Увеличить инфографику

Андрей Шелковый: Конечно, рынок есть рынок. Но влиять на него все-таки можно. Правительство России в ноябре прошлого года утвердило приоритетный проект, который предполагает ввод жилья в размере 5 млн кв. м в течение ближайших пяти лет, что в итоге составит 25 млн кв. м. Приоритетный проект , который в обиходе называется 5х5. Он подразумевает строительство жилья экономкласса, и упор сделан именно на доступность его приобретения. За 5 лет предстоит построить 25 млн. квадратных метров жилья. Если пересчитать на число "среднестатистических" квартир - жилищные условия могут улучшить порядка 460 тысяч семей. Так что проект масштабный.

Что касается рыночных методов, действовать предполагается так: застройщики принимают на себя обязательства продать не менее половины строящегося объема жилья в рамках этого проекта по цене на 20 процентов ниже текущих сложившихся рыночных цен.

И еще одно ограничение: в любом случае цена реализации жилья, построенного в рамках этого проекта, не может превышать 30 тыс. рублей за метр.

Как этого добиться, если программа не предполагает каких-то бюджетных дотаций, субсидий?

Андрей Шелковый: Понятно, что идя на такие условия, застройщик, естественно, должен что-то получить взамен. Можно использовать несколько механизмов. Первый - бесплатное предоставление земельных участков. Правда, в один день, к сожалению, перейти к такому способу не получится. Вы знаете, сейчас участки под новостройки могут приобретаться, по сути, исключительно через аукционы. Поэтому, чтобы задействовать этот способ, нужно внести изменения в закон. Такой законопроект подготовлен и сейчас находится на рассмотрении в Министерстве регионального развития Российской Федерации.

Вторая преференция, которая может заинтересовать застройщика принять участие в программе, - это помощь со стороны и региона, и со стороны профильных министерств в обеспечении этих новостроек инженерной инфраструктурой.

Замечу, что приоритетный проект Госпрограммы гибкий. Проекты рассматриваются индивидуально, потому что у регионов разные возможности. Кто-то, например, включает часть затрат на инфраструктуру в инвестиционные программы энергетических компаний, наших естественных монополий. Кто-то планирует строительство в рамках бюджета. Поэтому все проекты рассматриваются и в минрегионе, и в минэнерго.

Допустим, жилье построено, его выставляют на продажу. Как не устроить "свалку", как сделать, чтобы дешевые квартиры "достались" именно тем, кому они предназначены, а не тем, кто, скажем, ближе к областной администрации или застройщику?

Андрей Шелковый: Это третий момент, третий "интерес" для застройщика. Ему, по сути, обеспечивается гарантированный сбыт жилья за счет формирования списков граждан, которые будут его приобретать. Задача, в том числе и для нас, заключается в том, чтобы запустить этот механизм формирования списков еще до начала процесса строительства.

Наконец, дополнительный плюс - это инструменты, которые предлагает АФЖС по этой программе. Это прямые гарантии выкупа нереализованного жилья в случае наступления форс-мажора. Для застройщика это облегчает привлечение более дешевых кредитных средств у банков, на более выгодных для строителей условиях, потому что банк не "закладывается" на риск того, что часть жилья не будет продана.

А что вы можете сказать о качестве домов, которые по этой программе строятся, о площади квартир?

Андрей Шелковый: Проекты разные. Даже в рамках уже действующей программы "Стимул" есть действительно новостройки с квартирами меньшей площади. Но с точки зрения качества жилья все проекты, перед тем как они официально включаются в программу, проходят экспертизу на Координационном совете, который сформирован Госстроем специально для этих целей. В этот совет входят руководители всех институтов развития, фонда жилищно-коммунального хозяйства и содействия развитию жилищного строительства, и независимые эксперты.

То есть вы хотите сказать, что "дешевую рыбку - поганую юшку" совет не пропустит?

Андрей Шелковый: Могу сказать, что отбор жесткий. На участие в программе заявлено 70 проектов из 20 регионов. Сейчас наше агентство проводит предварительный анализ и с точки зрения места расположения, и по ценовым параметрам, и по потребностям региона и граждан, по потенциальному спросу.

В сентябре проекты пройдут координационный совет для включения в приоритетный проект Госпрограммы. На сегодняшний день одобрены три масштабные новостройки: в Перми, Омске и Ярославле. На Петербургском международном экономическом форуме по ним были подписаны многосторонние соглашения - со стороны субъекта непосредственно в лице губернатора, Госстроем, застройщиком и АФЖС. Строительство в Ярославле уже фактически началось - в октябре будет торжественно заложен первый камень.

Эти 70 проектов - это многоэтажки, или есть и малоэтажное строительство?

Андрей Шелковый: В основном многоэтажные, потому что прежде всего рассматриваются крупные проекты - от 150 тысяч метров и больше. То есть это не точечная застройка. Это именно масштабные проекты. Два из трех проектов, о которых я сказал, по которым уже заключены соглашения, это вообще миллионники.

Практический вопрос от будущих новоселов: как войти в программу?

Андрей Шелковый: Проекты адресные: они предназначены для экономически активных, работающих людей, но с невысоким уровнем доходов. Речь идет о том, что за счет снижения конечной стоимости приобретаемого квадратного метра, по сути, для этих людей и становится возможным приобрести это жилье. С использованием той же ипотеки, к примеру. Но за счет более низкой стоимости сумма кредита будет меньше.

Сейчас в тех городах, которые уже вошли в Госпрограмму, мы проводим оценку того требуемого уровня доходов людей, которые смогут принять в ней участие. То есть основным критерием для участия в программе будет определенный уровень дохода домохозяйства.

Но "нужный" доход можно "нарисовать", занизить. Люди часто имеют свой неплохой бизнес, но при этом числятся "безработными". Согласитесь, несоответствие "официального" уровня доходов фактическому в нашей стране - обычное явление.

Еще один скользкий момент - возможная спекуляция купленным жильем?

Андрей Шелковый: Вы правы, в этой части возникает много вопросов. Действительно, к сожалению, у нас имеют место "черные" доходы у людей при маленькой официальной зарплате. Есть и проблема возможного спекулятивного спроса, когда в программу захотят войти люди, не нуждающиеся в жилье, но желающие его приобрести дешевле и заработать на перепродаже. Все эти проблемы мы видим, мы смотрим, как можно эти риски минимизировать.

Но, согласитесь, если сначала заняться задачей гарантированно "снять" все эти потенциально возможные проблемы, а только потом начать что-то делать, то мы потеряем уйму времени. Вряд ли это правильно. Но, повторю, мы понимаем, что такие риски существуют, и ищем способы их уменьшения.

Какие-то способы защиты есть?

Андрей Шелковый: Обсуждается несколько вариантов. В том числе, возможно, законодательная, через налоговое регулирование. Это один из вариантов, который в настоящий момент обсуждается. По сути, сделать невыгодной эту спекуляцию.

И все-таки: кто конкретно будет формировать списки? Куда нести заявление?

Андрей Шелковый: В Ярославле формирование этого списка начнется буквально на днях. Однозначно это будет идти с участием администрации субъекта. Кроме того, в каждом регионе есть региональные операторы, структуры, аналогичные Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Региональные операторы - это наши партнеры, и мы планируем, что они будут уполномочены региональной администрацией формировать очередь. Когда появятся конкретные критерии для "входа" в программу - мы с удовольствием расскажем об этом на страницах вашей газеты.

Коэффициент доступности жилья - это величина, которая позволяет оценить, за сколько лет семья со средним доходом сможет накопить на покупку квартиры, если все свои средства направит только на приобретение жилья. Рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 м2) к среднему годовому доходу семьи (3 человека.). Этот показатель отражает фактически сложившееся соотношение между средними ценами на жилье и средними доходами.

Во всем мире принято считать жилье "доступным", если этот коэффициент не превышает 3 лет. "Не очень доступно" жилье при коэффициенте от 3 до 4 лет. "Приобретение осложнено", если коэффициент равен от 4 до 5 лет. Жилье "существенно недоступно" при коэффициенте более 5 лет. Причем за рубежом в расчет принимаются более просторные апартаменты - площадью не менее 70 м.

По расчетам АИЖК (см. рис.), ситуация за последние годы в целом по стране улучшилась. Жилье стало доступнее.

Независимые аналитики не столь оптимистичны. По данным аналитического агентства RWAY, в августе 2013 года в целом по России типовая 54-метровая квартира будет доступна через 4,48 года (если покупать ее на первичном рынке), и через 5,12 лет (на вторичном). Картина по федеральным округам пестрая: меньше всего времени нужно копить на приобретение нового жилья в Северо-Кавказском ФО (2,68 года), дольше всего - в Сибирском ФО (5,27 лет) и Северо-Западном ФО (6,16 лет). Среди крупных городов по "недоступности" лидирует Санкт-Петербург (7,48 лет). В Москве коэффициент доступности составляет 6,14 года.