- Организация наряду с производственными помещениями (цехами, ангарами, мастерскими и пр.) располагает отдельно стоящим зданием, в котором расположены дирекция, отдел сбыта, бухгалтерия, кадровая служба. Также в этом здании часть площадей сдана в аренду сторонним организациям. По каким правилам - исходя из остаточной или кадастровой стоимости - должна определяться налоговая база по налогу на имущество по этому зданию в 2014 году?
- В соответствии с Федеральным законом N 307-ФЗ от 02.11.2013 "О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" с 1 января 2014 года введены новые правила определения налоговой базы по налогу на имущество по отдельным объектам недвижимости - административно-деловым центрам и торговым центрам (комплексам). По указанным объектам недвижимости налоговая база может определяться как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января налогового периода (по аналогии с земельным налогом). Федеральный закон N 307-ФЗ ввел в главу 30 НК РФ новые понятия и термины, в том числе понятие "административно-деловой центр". Это отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из двух условий. Во-первых, одним из видов разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено, является размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения. Во-вторых, не менее 20% площадей здания предназначено или фактически используется для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки) (п. 3 ст. 378.2 НК РФ).
При названных условиях с 1 января 2014 года административно-деловым центром для исчисления налога на имущество потенциально может быть признан любой нежилой объект недвижимости, если не менее его 1/5 части общей площади используется или предназначена для административных, деловых или коммерческих целей - независимо от этажности, количества помещений, наличия или отсутствия арендаторов и пр. Однако для перехода на исчисление налоговой базы на основании кадастровой стоимости объекта недвижимости недостаточно признать его административно-деловым центром на основании п. 3 ст. 378.2 НК РФ. Необходимыми условиями перехода на новый порядок исчисления налоговой базы по административно-деловым центрам (торговым центрам (комплексам) являются:
- принятие соответствующего закона субъекта РФ, но только после утверждения в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 378.2 НК РФ);
- включение административно-делового центра уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (п. 7 ст. 378.2 НК РФ). Этот список подлежит размещению в Интернете и направляется в налоговый орган по месту нахождения объекта недвижимости. Таким образом, организация - налогоплательщик налога на имущество организаций не должна самостоятельно вводить порядок определения налоговой базы по отдельным объектам недвижимости исходя из их кадастровой стоимости. Переход на исчисление налога на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости осуществляется только при соблюдении перечисленных условий.
- С 1 января 2013 года налогом на имущество облагается только вновь приобретенное недвижимое имущество, при этом движимое имущество, принятое на учет с 1 января 2013 года, налогом на имущество не облагается. Как быть с отдельными инвентарными объектами, принятыми на учет в результате реконструкции здания (лифты, вентиляция, системы кондиционирования и т.д.)?
- Объектами налогообложения налогом на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (ст. 374 НК РФ). При этом согласно подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ не признается объектом налогообложения движимое имущество, принятое с 1 января 2013 года на учет в качестве основных средств. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. При этом следует учитывать особенности правового оборота отдельных видов имущества, установленные ст. 132 - 135 ГК РФ.
Согласно п. 6 ПБУ 6/01 единицей бухучета основных средств является инвентарный объект. Инвентарным объектом основных средств признается объект со всеми приспособлениями и принадлежностями или отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций, или же обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенный для выполнения определенной работы. В случае наличия у одного объекта нескольких частей, сроки полезного использования которых существенно отличаются, каждая такая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект. Отвечая на вопрос о налогообложении налогом на имущество организаций улучшений в арендованное имущество в виде кондиционеров, пожарной и охранной сигнализации, складского оборудования, принятых на учет в качестве основных средств с 1 января 2013 г., минфин в письме от 4 октября 2013 г. N 03-05-05-01/41301 указал:
- под объектом недвижимого имущества необходимо понимать единый конструктивный объект капитального строительства как совокупность указанных в п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" объектов, функционально связанных со зданием (сооружением) так, что их перемещение без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта недвижимого имущества невозможно;
- не включаются в состав объекта недвижимого имущества учитываемые как отдельные инвентарные объекты движимого имущества (основные средства), которые могут быть использованы вне объекта недвижимого имущества, демонтаж которых не причиняет несоразмерного ущерба его назначению и (или) функциональное предназначение которых не является неотъемлемой частью функционирования объекта недвижимого имущества (здания, сооружения);
- не входящие в состав единого конструктивного объекта капитального строительства (здания) инвентарные объекты движимого имущества (кондиционеры, пожарная и охранная сигнализация и другое движимое имущество), поставленные на баланс в состав основных средств с 1 января 2013 г., не являются объектом налогообложения по налогу на имущество организаций в соответствии с подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ.
В письме департамента налоговой и таможенно-тарифной политики минфина от 11 апреля 2013 г. N 03-05-05-01/11960 была высказана следующая точка зрения: не входящие в состав единого конструктивного объекта капитального строительства (здания) инвентарные объекты движимого имущества, поставленные на баланс в состав основных средств с 1 января 2013 г., не являются объектом налогообложения по налогу на имущество организаций в соответствии с подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ, включая банкоматы, платежные терминалы, рекламную конструкцию, кондиционеры (не являющиеся системой кондиционирования здания), пожарная и охранная сигнализация, если указанные объекты не являются составной частью систем инженерно-технического обеспечения здания (то есть когда перемещение их без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта недвижимого имущества невозможно). Таким образом, ответ на вопрос зависит от того, являются ли отдельные инвентарные объекты составной частью систем инженерно-технического обеспечения здания или нет.
Лифты, вентиляция и системы кондиционирования, формально являясь движимым имуществом, будучи установлены в здании, становятся недвижимостью и объектом обложения налогом на имущество организаций, если данные объекты основных средств являются составной частью инженерно-технического обеспечения здания. Это подтверждает и постановление Семнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2009 г. по делу N А60-329191/2007: "Из анализа норм гражданского законодательства (ст. 130, 132, 134 ГК РФ) следует, что если движимые вещи включаются в качестве составной части в имущественный комплекс, относящийся к недвижимости, то они автоматически на период подобного включения утрачивают качество движимого имущества". При этом вопрос юридической характеристики объекта (движимое или недвижимое имущество) является вопросом права, относящимся к компетенции суда (постановление ФАС Московского округа от 8 ноября 2012 г. по делу N А40-125218/09-77-763).