Эксперт: Без налога на недвижимость со спекуляциями на рынке не справиться
Михаил Орлов, руководитель экспертного совета Комитета Госдумы по бюджету и налогам
Председатель Комитета Госдумы по бюджету и налогам Андрей Макаров предложил увеличить с трех до семи лет срок владения квартирой, после которого ее хозяин может не платить налог с дохода от ее продажи. Документ уже поступил на обсуждение в нижнюю палату.
Законопроект также предполагает определить, с какой минимальной суммы собственник будет платить налог. Сейчас обойтись без этих выплат он может даже до истечения трехлетнего срока, если сумма сделки не превышает миллион рублей. Теперь даже если "на бумаге" квартира будет стоить меньше, заплатить налог придется. В расчет возьмут кадастровую стоимость квартиры за вычетом максимум 30 процентов. Регионы, впрочем, при желании смогут уменьшать этот порог.
Что касается увеличения срока. Это попытка оставить льготу только для тех людей, которые жили в квартире и теперь продают ее по тем или иным причинам. Ею не должны пользоваться спекулянты, работающие на рынке недвижимости. Как мне кажется, если срок увеличится до 7 лет, то количество случаев, когда человек покупает квартиры на стадии строительства, а потом начинает их продавать, резко уменьшится.
Сейчас это распространенная практика. Объявляется о строительстве жилищного комплекса. Один человек на "стадии котлована" может скупить 5-6 квартир. Конечно, он не собирается там жить. Он дожидается, когда квартиры будут сданы, и продает их с накруткой. За счет таких спекулянтов общий уровень цен на рынке поднимается.
Так что продление срока для получения льготы сможет приостановить рост цен на недвижимость.
При этом если, скажем, молодая семья, которая живет в квартире меньше семи лет, соберется продать свою недвижимость, она сможет воспользоваться действующим правилом Налогового кодекса.
Налогооблагаемый доход будет исчисляться по разнице между стоимостью покупки квартиры и ее продажи. Например, семья купила квартиру, условно, за 10 миллионов рублей. А потом ее продала, скажем, за 12 миллионов рублей. Налог будет выплачиваться не со всей выручки, а только с того, насколько поднялась стоимость квартиры.
Часто бывает, что продавцы искусственно занижают стоимость квартир на бумаге. Скажем, квартира стоит 10 миллионов рублей. А продавец предлагает оформить сделку на 3 миллиона, а остальное занести "в чемодане". Тогда покупатель остается незащищенным, ведь в случае, если у квартиры обнаружится какой-то дефект или выяснится, что есть еще один собственник, который претендует на нее, тогда этот нечестный продавец возвратит не более чем три миллиона. Остальное - на его совести. Введение минимальной планки, с которой уплачивается налог, позволит избежать таких ситуаций.
Вадим Засько, директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ "Высшая школа экономики"
Цель у законодателей, конечно, благая - сократить спекуляции на рынке недвижимости. И доля правды в их предложении есть. Но, на мой взгляд, увеличивать срок, в течение которого физическое лицо должно владеть квартирой, чтобы получить льготу по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ), - довольно спорное решение.
Как минимум эту тему нужно обсуждать с общественностью. На мой взгляд, семь лет - это очень много. Я бы предложил оставить хотя бы пять лет. Да и трех, кажется, сейчас вполне достаточно.
Если новые сроки будут приняты, это может негативно сказаться даже на тех собственниках квартир, которые и не собирались зарабатывать какую-либо спекулятивную прибыль. Например, молодая семья спустя пару лет совместной жизни захотела переехать в квартиру побольше, продав нынешнюю и купив новую. Это распространенная во всем мире практика. У людей постепенно увеличиваются доходы и появляются дети.
Даже с учетом того, что им придется платить налог за вычетом понесенных расходов. То есть с разницы между покупкой квартиры два года назад и продажей сейчас. Семье придется заплатить налог с этих денег. Если посмотреть на динамику роста цен на квартиры, получается, что это ощутимые средства. Сейчас же они могут подождать три года и вообще не платить налог.
Тем более, на людей ложатся дополнительные обязательства - они должны будут доказать, что понесли эти расходы, что они ничего на этом не заработали. То есть образуется новое давление на них. Жизнь простых людей усложнится. А вот спекулянты, я уверен, как раз смогут достать все нужные доказательства и справки, чтобы продолжать проворачивать свои махинации. Одна сумма будет идти по одному договору, другая - по "левому". Придумают, как выкрутиться.
С темой спекуляций, как и с любой серьезной проблемой, нужно бороться системно. Тут не поможет какая-то одна мера. Без введения налога на недвижимость со спекуляциями на этом рынке справиться не получится.
Новый налог на недвижимое имущество должен заменить нынешний - на имущество физлиц (примечание "РГ"). Он будет исчисляться с кадастровой стоимости квартиры, которая приближена к рыночной. Цены на каждый объект будут занесены в специальный реестр - кадастр, который "выставят" в Интернете. Поэтому уменьшить стоимость квартиры при продаже в официальных договорах купли-продажи будет практически невозможно. Или придется доказывать, что за время после проведения кадастровой оценки квартира упала в цене. Возможно, это надо будет делать через суд, вызывать независимых оценщиков и прочее. И хлопотно, и затраты немалые.