Поделиться
Сначала достроим начатое
Константин Петрович, правительство Москвы разработало антикризисный план, в котором инвесторам обещана всяческая поддержка. Как вы думаете, это поможет городу удержать набранные темпы строительства?
Константин Тимофеев: Напомню, что такое инвестиции для Москвы. В 2014 году Москва ввела в эксплуатацию 8,7 млн кв. м недвижимости, из которых бюджетных только - 1,6 млн кв. м. Все остальные - инвестиционные. То есть на каждый бюджетный рубль вкладывалось порядка 4 рублей инвестиционных. Так происходит всегда: бюджетное строительство стимулирует инвестиционное. Город строит на свои деньги метро и дороги, и территории, куда они приходят, начинают быстро развиваться, на них появляются жилье, новые рабочие места, торговые центры, объекты соцкультбыта и т.д. И в этом году, я уверен, все будет развиваться точно так же. Сокращения ввода недвижимости в Москве не планируется, так как многие объекты, ввод которых намечен на 2015 год, находятся уже в высокой степени готовности. Инвесторам просто невыгодно их бросать. Поэтому они берут даже дорогие кредиты, под 20%, и стараются достроить.
И все-таки спад в строительстве неминуем и для Москвы. Правда, почувствуем мы его чуть позже, в 2016-2017 годах. Сужу об этом по снижению активности инвесторов на градостроительно-земельной комиссии. Еще недавно на каждом ее заседании мы рассматривали по их инициативе порядка 80 проектов, а сейчас - 45-50. Проявляется и спад в продажах жилья. Например, в январе-феврале заключено вдвое меньше сделок по покупке квартир по договорам долевого участия. Инвесторы ждут обещанной 13%-ной ипотеки, но пока ее нет. Поэтому поддержка инвесторов, конечно же, для нас сейчас на первом месте.
Что реально уже делается для этого?
Константин Тимофеев: Все проекты, которые предусматривают комплексное развитие территории города, на ГЗК рассматриваются в ускоренном порядке - инвесторы идут с ними на зеленый свет. По поручению мэра мы можем так же, без лишних проволочек пересмотреть и ранее утвержденные проекты. Например, сейчас снизился спрос на офисы, и, если инвестор просит пересмотреть проект и разрешить, скажем, построить взамен них жилье, торговлю, идем ему навстречу. За последнее время пересмотрено уже около 50 проектов. Если же ранее утвержденный проект кому-то оказался сейчас не по карману, он сможет воспользоваться услугами так называемого банка проектов (Единый банк предложений - в ближайшее время будет создан), через который легко продать его и закрыть свои обязательства или найти соинвестора.
В Москве постоянно действует клуб инвесторов, с которым вы тесно сотрудничаете. От него поступают предложения?
Константин Тимофеев: Да весь антикризисный план для строительной отрасли на 80% состоит из их предложений. В частности, правительством Москвы уже введена рассрочка платежа за изменение разрешенного вида использования земельного участка, если первый платеж арендной платы до 100 млн руб. - на год, до 500 млн руб., то на три , а если еще выше, то на весь срок строительства или реконструкции.
Немного солнца в апартаментах
Константин Петрович, некоторые уступки, на которые готовы пойти московские власти, напрямую затрагивают интересы москвичей. И это не может не тревожить. Например, предлагается разрешить муниципалитетам вводить свои нормы по инсоляции жилья. Или даже вообще отменить их, просто обязать застройщика информировать покупателя, что данная квартира более темная и снизить за это цену. Вы что, хотите разрешить оставлять будущих жильцов в квартирах без солнца?
Константин Тимофеев: Речь идет о том, чтобы предоставить покупателю самому решать, нужна ли ему, скажем, квартира, в которой солнце светит три часа в день, как положено сейчас, скажем, в трехкомнатной квартире по санпиновским нормам, или ему хватит часа? От этого ведь во многом зависит планировка - делать в квартире окна на две разных стороны дома или можно обойтись одной? Покупатель сам решает, устраивают они его или нет. Посмотрите, как много окон в московских домах почти сутками закрыты плотными шторами или жалюзи! Значит, их хозяев вполне устраивает такая жизнь!
К тому же Москва предлагает такой подход к апартаментам, а не в целом ко всему жилью. Планируется, что информация по инсоляции каждой квартиры должна в обязательном порядке указываться в проектной декларации на сайте застройщика.
Но при этом апартаменты вы хотите приравнять к жилью! Давно ли власти возмущались, что апартаментов в городе строится чрезмерно много. Их строительство тоже не регулируется 214-ФЗ, значит, у покупателей квартир всегда есть опасность потерять деньги. Да и ни садика, ни школы застройщик не построит. За всем этим будущие новоселы придут к местным властям.
Константин Тимофеев: Относительно апартаментов мы готовим две поправки. Первая - сделать их как раз подконтрольными 214ФЗ. До тех пор, пока эта поправка не пройдет, мы призывали и будем призывать москвичей не покупать апартаменты. Что же касается их обеспеченности объектами соцкультбыта... Не обязаны инвесторы строить школы и садики. А строить или не строить дом ли, апартаменты в конкретном месте, решает все равно город. Если у него нет возможности создать людям нормальные условия в данном районе, у застройщика - денег, скажем, на ту же школу, разрешение на строительство он может и не давать.
Странным выглядит и еще одно обещание - разрешить инвесторам строить дома без паркингов. Значит, новоселам придется ставить машины на улично-дорожную сеть, куда в любой момент придет эвакуатор и увезет ее на штрафстоянку. Это что, таким образом заранее закладывается источник пополнения бюджета?
Константин Тимофеев: Бюджетные дома в Москве строятся без паркингов уже несколько лет. И потому, что они значительно удорожали строительство дома, и потому что паркинги все равно большей частью стояли пустыми. Квартиры бесплатно даются малоимущим, у которых по логике не на что купить автомобиль. Инвесторы отказываются строить паркинги на площадках, где для них просто нет места, а с подземным паркингом снова резко подрастает цена квартиры, и тогда она становится мало кому по карману не только в кризис. Разрешение строить без паркинга будут согласовываться ГЗК с инвесторами в ручном режиме, исходя из конкретных условий. Но в новых районах паркинги строились и будут строиться - СНИПы никто не отменял.
Еще одно послабление инвесторам - разрешить сдавать дома без чистовой отделки. Выходит, купив квартиру, человек должен еще доводить ее до ума сам, прежде чем переехать?
Константин Тимофеев: Горзаказа, по которому строится жилье для очередников, это никак не касается. Там квартиры как строились полностью готовыми, так и строятся. Ну, а инвесторы и раньше в большинстве случаев продавали жилье без чистовой отделки, так как многие москвичи предпочитают делать ее сами, по своему вкусу. А многие, даже купив уже отделанную квартиру, срубают наклеенные строителями обои и начинают наклеивать другие. Так зачем дважды тратиться и тем, и другим?
Китайцам кризис не страшен
Завершится ли ли наконец реконструкция площади у Белорусского вокзала, начатая еще в 2006 году?
Константин Тимофеев: К сожалению, сейчас городу не под силу взять на себя реконструкцию путепровода над Октябрьской железной дорогой и строительство новой транспортной развязки с эстакадой. Поэтому эти объекты не включены в адресную инвестиционную программу города. Новый же инвестор готов там построить подземный паркинг, но не готов реконструировать дороги и путепровод. Без них этот проект не имеет смысла.
На нем поставлен крест?
Константин Тимофеев: Почему же? Отложен до лучших времен.
А яма на площади Павелецкого вокзала чего ждет ?
Константин Тимофеев: На строительство на этом месте есть уже новый инвестор, так как прежний контракт город расторг и участок сейчас свободен. Но суды о стоимости незавершенного строительством объекта еще продолжаются. Я думаю, что процедура изъятия недостроя продлится не меньше года, и только тогда инвестор сможет приступить к строительству или город выставит этот участок на торги.
Несколько лет стоит заброшенным и пустырь на Ленинградке, на месте часового завода "Слава". Здесь же дорогая земля, неужели никого не интересует?
Константин Тимофеев: Эта стройка - проблема больших корпораций. Землю взял Внешэкономбанк под офисный деловой центр. Проект ему согласован еще два года тому назад. Они даже уже открыли кредитную линию на строительство. Кстати, финансировать эту стройку будут китайцы, и они недавно финансирование подтвердили. В январе 2015-го банк, наконец, получил разрешение на строительство и есть надежда, что работы вот-вот начнутся.
Правда ли, что ожила еще одна стройка, финансируемая китайцами, - строительство парка Хуамин возле Ботанического сада?
Константин Тимофеев: Правда. Это очень интересный проект. Мы им согласовали два решения: первое - строительство самого парка, комфортной малоэтажной территории, второе - офисно-торговый культурный центр. Они получили разрешение на строительство, ГПЗУ, потом долго раскачивались. Нам пришлось пригрозить, что землю отнимем. Представитель посольства Китайской Народной Республики сообщил, что из бюджета страны давно была выделена многомиллиардная линия какой-то инвестиционной компании, которая 10 лет обещала построить этот парк. Тем не менее, сейчас представители КНР вновь активно занялись стройкой, недавно получили разрешение на начало работ и выходят на площадку. Правда, один из трех планируемых к застройке участков город изъял под строительство транспортно-пересадочного узла. Сейчас у инвестора два земельных участка - один под строительство офисов площадью порядка 100 тыс. кв. м, второй - на устройство парковой зоны и строительство объектов площадью около 5 тыс. кв. м.
А что с еще одной скандально известной стройкой-громадиной - в Оружейном переулке?
Константин Тимофеев: Подходит к концу, в 2015-м инвестор обещает завершить строительство этого делового центра. Требование города - организовать паркинг на 1000 машино-мест - учтено, он уже построен.
Москва давно собиралась построить аналог русского Диснейленда. Уже и место отведено - в Нагатинской пойме, и инвестор был известен. Кризис не нарушил его планы?
Константин Тимофеев: Решение о предоставлении инвестору земли принято. Но к проектированию он пока не приступил. Но и информации, что он отказался от своих намерений, к нам пока не поступало. А вот на создании еще одной крупной территории развлечений - "Юниверсал парка" на Варшавке, 170 (это на пересечении Варшавского шоссе с МКАД), дело движется вперед очень активно. Контракт подписан, проектирование ведется, и в него вложено уже очень много денег, так что его инвестор точно не бросит.
А что с планами переориентировать инвесторов на дорожно-транспортное строительство, ведь разработано несколько очень нужных городу проектов? И люди с деньгами, заинтересованные в них, тонаходились? Например, строительство Северного дублера Кутузовского проспекта не отложено?
Константин Тимофеев: Город выполняет свои обязательства и подготовительные работы ведутся. Надеюсь, что и инвестор планов не изменит - дорога-то платная, в любом случае окупится. А вот строительство 7 платных железнодорожных переездов оказалось под вопросом. Инвесторы хотели заработать деньги на их сооружение на жилье, но сейчас жилье падает, и экономика компаний оказывается в зоне риска. Пока считают.
Городом также подготовлен ряд проектов планировок транспортно-пересадочных узлов. Инвесторы их изучают. Москва в ТПУ очень заинтересована - ведь в 2016 году должна начаться эксплуатация реконструированного Малого кольца Московской железной дороги, главная ценность которого - дать москвичам по сути новую, только наземную, линию метро. А для этого пассажиры должны без проблем пересаживаться с подземки на электричку МК МЖД.
Инвестор, готовый вложить деньги в столичную стройку, может рассчитывать на то, что ему не придется пробивать землю, с трудом исогласовывая проектно-разрешительную документацию, чем несколько лет назад славилась Москва?
Константин Тимофеев: Готовых проектов в Москве очень много. Каждую неделю в городе проводятся торги, на которых выставляется готовая документация на строительство офисов, магазинов, объекты соцкультбыта, физкультурно-оздоровительные комплексы, гостиницы...Приходи и строй. Причем все разрешения в Москве теперь можно получить в электронном виде. Это пока единственный город в России, который представляет таким образом весь пакет разрешительной документации и второй во всем мире - после Сингапура.