Поделиться
Гаражный вопрос
Речь идет о незаконных постройках, которые возведены на земельных участках, не предназначенных для строительства. Самострои должны находиться в зоне с особыми условиями использования территорий, в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального и местного значения или на территории общего пользования.
Первым городом в СЗФО, где объявили о ликвидации незаконных объектов до решения суда, стал Калининград. Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов уже разработал порядок сноса самовольных построек, в том числе нестационарных торговых объектов и ограждений. Как отмечают в мэрии, с момента выявления незаконного сооружения до его ликвидации пройдет около двух месяцев.
Хозяевам незаконных построек предоставят возможность самостоятельно устранить нарушение. На объекте повесят объявление о предстоящем сносе. Эту же информацию разместят на официальном портале мэрии и в городской газете. Если владельцы не докажут, что постройка возведена законно, или не снесут объект самостоятельно, ликвидацией займется одно из муниципальных бюджетных учреждений.
- Принятие данного порядка позволит решать вопросы сноса самовольных построек, не погружаясь в длительные судебные разбирательства и избегая искусственного затягивания процесса со стороны лиц, допустивших самовольную постройку, - комментирует ситуацию председатель комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации Калининграда Александр Зуев. - При этом гражданам, которые по каким-либо причинам не успели оформить свой самострой, но у них есть на то законные основания, будет предоставлена такая возможность.
В прошлом и текущем годах контролеры выявили в Калининграде порядка 450 самовольно возведенных ограждений, хозяйственных построек, зданий, нестационарных торговых точек. По предварительным оценкам, ценных объектов среди претендентов на снос нет. В основном речь идет о сараях, заборах и подобных сооружениях.
Так или иначе, калининградские предприниматели новость о предстоящей ликвидации самостроев без судебного решения восприняли без энтузиазма. Бизнесмены опасаются, что не поладят с чиновниками и недосчитаются некоторых хозяйственных построек.
- У меня есть два складских помещения, одно из которых я как раз оформляю в собственность, - делится информацией руководитель одной из калининградских компаний, которая занимается отделочными работами. - Получается, мне нужно постоянно караулить, повесят ли на мой склад объявление о сносе. Или каждый день искать эту информацию на сайте мэрии. Времени у меня от этого не прибавится. А если постройку снесут? Как я докажу, что она была возведена по закону, кто мне компенсирует убытки? Это, скорее всего, придется делать через суд, потратив огромное количество времени, денег на оплату труда юриста.
Больше 100 согласований
В Санкт-Петербурге вопрос досудебного сноса самостроев еще обсуждается. По словам пресс-секретаря комитета имущественных отношений Северной столицы Оксаны Шульги, для начала необходим анализ целесообразности применения такой практики на земельных участках, находящихся в собственности Санкт-Петербурга.
- Так как есть ограничения по территориальным зонам, на которые распространяются данные нормы, необходимо проанализировать наличие таких зон на территории города и наличие самовольных построек на них, - поясняет Оксана Шульга.
Пока же петербургские чиновники борются с самостроями с помощью Фемиды. Если калининградские незаконные постройки - это в основном сараи и склады, в Санкт-Петербурге к таким объектам нередко относят многоквартирные жилые дома. По состоянию на декабрь прошлого года Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга направила 37 исков о сносе объектов самовольного строительства с признаками МКД. 14 решений судов о ликвидации многоквартирных самостроев вступили в силу, в 12 случаях приставы возбудили исполнительные производства.
С одной стороны, в Северной столице присутствует практика, когда застройщик возводит коммерческий объект на землях индивидуального жилищного строительства. Больше всего нарушений на таких земельных участках, предназначенных для ИЖС, выявили в Выборгском, Петродворцовом, Красносельском и Приморском районах.
Легализовать коммерческие объекты, построенные под видом индивидуального жилья, невозможно. Петербургские чиновники предлагают еще сильнее ужесточить законодательство. Сейчас для возведения объектов ИЖС, как гласит Градостроительный кодекс РФ, требуется только разрешение на строительство. В Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга считают, что следует включить в список обязательных документов и разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию.
Соответствующие поправки в федеральное законодательство уже готовы. Инициативу поддерживают представители районных администраций.
- Краеугольным камнем должна быть приемка объекта при завершении строительства, - уверен Герман Згибай, заместитель главы администрации Приморского района, где на землях ИЖС находится около 70 самостроев. - Только после этого - регистрация прав.
С другой стороны, иногда застройщики начинают работать на землях, где можно возводить многоквартирные дома, не получив разрешение на строительство. Компании идут на подобные нарушения, понимая, что в будущем разрешение они все равно получат. Дело в том, что начать стройку в соответствии с законом в Санкт-Петербурге можно, только пройдя больше 100 согласований. Процесс занимает несколько лет, и все это время бизнес несет серьезную финансовую нагрузку. Неудивительно, что некоторые строительные организации для ускорения сдачи объекта выходят на площадку немного раньше.
О дольщиках бедных замолвите слово
Строго говоря, практика судебных разбирательств с владельцами самостроев в Санкт-Петербурге поставлена на поток. Поэтому поправки, легализовавшие досудебную ликвидацию незаконных объектов, у петербургских застройщиков не вызвали серьезного беспокойства.
- Гораздо важнее решить принципиальный вопрос: сносить или не сносить многоквартирные дома? - считает генеральный директор НП "Объединение строителей СПб" Алексей Белоусов. - И самое главное, необходимо учесть интересы людей, которые приобрели квартиры в таких домах. Кто выплатит дольщикам компенсации, если компания-застройщик давно ушла с рынка и вообще уже не существует как юридическое лицо? Как мне кажется, ситуацию с каждым таким объектом необходимо рассматривать индивидуально. Есть здания, которые, возможно, возводились без разрешения на строительство, но у компании имеется право собственности на землю, и земельный участок подходит для строительства многоквартирных домов. Здесь, наверное, следует помочь застройщику, выдать разрешение, ввести объект в эксплуатацию. Есть объекты, которые построены на участках, не предназначенных для возведения МКД. Например, на землях индивидуального жилищного строительства. Здесь, разумеется, требуются более жесткие санкции к застройщикам. Но в любом случае на первом месте должны стоять интересы граждан - покупателей жилья.
Чтобы решить проблему самостроев, необходимо одновременно и ужесточать, и смягчать законодательство, считает генеральный директор НП "Объединение строителей СПб". С одной стороны, требуются более строгие требования к застройщикам в части наличия собственных средств, размеров уставного капитала, информационной открытости.
- Такие поправки в федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" уже готовы, и они позволят изменить ситуацию в лучшую сторону, - продолжает Алексей Белоусов. - Ведь практически все компании, которые возводили проблемные самострои в Санкт-Петербурге, имели уставной капитал в 10 тысяч рублей. Когда возникали проблемы, они без особых потерь для себя уходили с рынка.
С другой стороны, следует упростить процедуру выдачи разрешений на строительство. Тогда застройщики не будут вынуждены выходить за пределы правового поля для ускорения сдачи объекта.
- Такая попытка предпринималась в 2014 году, когда было принято постановление правительства РФ "Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства". Однако региональные власти смогли "обойти" постановление, прописывая в рамках одной процедуры несколько так называемых подпроцедур. Приведу простой пример. Чтобы получить проект планировки территории, федеральный перечень декларирует только одну процедуру. При этом нормативно-правовые акты Санкт-Петербурга - четыре десятка подпроцедур. На наш взгляд, необходим четкий перечень федеральных процедур, которые нельзя переводить в подпроцедуры на региональном уровне. Это можно и нужно сделать, но для этого потребуется серьезная политическая воля как на федеральном, так и на региональном уровне, - подводит итог Алексей Белоусов.