Новости

Почему в России оценки экспертов о стоимости имущества отличаются в разы
Немногие знают, что громкое дело "Оборонсервиса" развалилось из-за безграмотности привлеченных следствием экспертов-оценщиков, чьи заключения без особого труда разгромили адвокаты. Пресненский суд Москвы признал оценочные экспертизы, на которых базировалось обвинение, недопустимыми доказательствами. Отсюда и символические сроки наказания.

Проблема - в порочной практике назначения проведения оценочных экспертиз негосударственным оценщикам вместо государственных экспертных учреждений. Непонимание специфики судебно-экспертных исследований, незнание профессиональных методик, произвольно рассчитанные размеры ущербов заведомо обрекают приглашенных следователями или судами экспертов на выдачу некачественных заключений. Между тем их выводы впоследствии ложатся в том числе и в основу обвинений и приговоров по тяжким преступлениям.

Одним из основных парадоксов современной оценочной экспертизы является цель ее назначения - для выявления рыночной стоимости того или иного актива. При этом оценщики прибегают к использованию так называемой "наиболее вероятной цены", по которой объект оценки гипотетически может быть продан на открытом рынке в условиях добросовестной конкуренции. Однако криминалистам хорошо известно, что никакой вероятный вывод эксперта не может являться доказательством виновности. Инкриминируемое нарушение закона всегда должно определяться абсолютно точными параметрами, никакие предположения здесь недопустимы.

Особого разговора заслуживает распространенный ныне в экспертных кругах сравнительный подход, когда при выведении рыночной стоимости один объект сопоставляется с группой объектов-аналогов. Это проще простого - не выходя из служебного кабинета и листая архивы периодики о местной недвижимости выдавать заключения. Но вот результаты - сомнительные.

Еще одной "ахиллесовой пятой" современных оценочных экспертиз стала практика применения коэффициентов, с помощью которых корректируются сравнительные цены объектов для выведения в итоге рыночной стоимости. Здесь также много необъяснимого. Особенно наглядно это видно, когда один и тот же объект в случае спора оценивается не один раз. Например, перед продажей, по инициативе продавцов, затем - после начала возбуждения уголовного дела - привлеченными следствием экспертами-оценщиками. И, наконец, экспертами, которых назначают судьи. Ответа на вопрос: "Почему по одному и тому же объекту оценки каждый раз появляется разная рыночная стоимость, иногда отличающаяся в разы?" - нет, а раз так, то доказать явную несправедливость того или иного судебного спора становится проблематично.

Одни эксперты считают нужным не применять поправочные коэффициенты, другие - применять, причем с разницей в разы. Одни учитывают целевое назначение недвижимости, другие - нет. При этом по своему усмотрению выбирают или самостоятельно выводят формулы для изысканий, подбирают и используют нормативную, справочную и методическую литературу.

К чему приводит такая оценочная неразбериха, наглядно показывает слушающееся сейчас в Омске дело чиновника Юрия Гамбурга, для которого оценщики определили стоимость проданной с его участием земли в 357 миллионов рублей. На суде выяснилось, что столь крупная сумма получилась потому, что для сравнительного анализа выбирались участки с самой высокой ценой за квадратный метр. Да еще и крайне важное для оценки целевое назначение участков учитывалось неверно. Кстати, не возбраняется, когда, к примеру, относительно недорогие участки земли из зоны, предназначенной для индивидуальных коттеджей, оцениваются по формуле стоимости гораздо более дорогих участков, выделяемых под многоэтажное строительство. И наоборот.

Наличие дипломов о высшем образовании, прохождение специальных курсов, стаж работы, принадлежность к авторитетным саморегулируемым организациям (СРО) и даже блестящее знание федеральных стандартов оценки в данном случае не имеют значения. Специалисты из этих кругов действуют и готовят результаты экспертиз по своему усмотрению.

Да и назначение судебных экспертов происходит субъективно. Единого порядка отбора на основе их профессиональной компетенции не предусмотрено. Между тем уровень компетентности оценщика, тем более судебного, в идеале должен, во-первых, включать опыт, подтвержденный большим количеством экспертных отчетов в рамках профессиональной деятельности. Во-вторых, количество подготовленных экспертиз с положительным результатом. В-третьих, оценку деловой репутации (вплоть до предоставления отзывов партнеров). В-четвертых, сведения из СРО о профессиональной деятельности, статусе, наличии жалоб на неправомерные действия. Пока такие досье не запрашиваются и не выясняются судами.

Вывод однозначен. На сегодняшний момент действия негосударственных судебных экспертов, равно как и порядок выдаваемых ими экспертных заключений, не отрегулированы на федеральном уровне, нет объективных критериев отбора экспертов. Ситуация диктует необходимость единого подхода к негосударственной судебно-экспертной деятельности, в том числе создания жесткой системы отбора экспертов на рынке судебно-экспертных услуг.

Тем временем, обобщив в регионах практику взимания налога на недвижимость, Комитет Госдумы по вопросам собственности также обратил внимание на отсутствие единых подходов в работе оценщиков, что приводит к многочисленным конфликтам и судебным спорам. Эксперты прогнозируют увеличение судебных тяжб в связи с некачественной оценкой. Поэтому разработан законопроект, который не допускает частных оценщиков для определения кадастровой стоимости объектов для налогообложения. Также для расчета стоимости объектов предлагается единая для всех регионов методика оценки, которая бы утверждалась на федеральном уровне. Непосредственно государственную кадастровую оценку должен осуществлять государственный орган. А региональные органы государственной власти должны получить право проверять ее качество и достоверность. Думается, что при наличии в стране достаточного числа государственных экспертных учреждений частным оценщикам нельзя поручать и проведение судебных экспертиз, с которыми они не способны качественно справляться.

Популярное на сайте

Последние новости