Арендаторы офисов стали больше ценить комфорт и качество помещений

Такая тенденция наблюдается в столице с начала прошлого года. "Поэтому многие собственники оптимизируют площади арендуемых площадей и штат сотрудников. Массового переезда с понижением классности не наблюдается", - рассказала "Российской газете" руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Елена Мишина.

Еще несколько лет назад решение о выборе места расположения офиса, как правило, принималось на основе анализа локации. Приоритеты отдавались центральным или устоявшимся деловым районам. Сегодня важнее не столько месторасположение БЦ, транспортная доступность, район, сколько комфорт пребывания арендаторов. "Насколько собственник интересуется внутренней жизнью компании, насколько он способствует и помогает бизнесу арендаторов, какие делает мероприятия для повышения лояльности, для объединения сотрудников в сообщества, насколько много сервисных составляющих в БЦ существует", - привела примеры Мария Онучина, управляющий директор PM управляющей компании NAI Becar. Сегодня, по ее словам, востребованы крупные, качественные площади класса А. "Офисный рынок испытывает дефицит таких площадей из-за фактического небольшого объема строительства новых центров", - добавила она.

В третьем квартале 2017 года увеличился спрос на офисные помещения класса А, отмечается и в обзоре CBRE. При этом доля свободных площадей в классе А, по оценкам экспертов компании, снизилась на 2,8 процентных пункта по сравнению с третьим кварталом 2016 года. Однако по итогам 2017 года она может увеличиться до 18 процентов, прогнозируют в CBRE.

Крупнейшие сделки на рынке офисной недвижимости в третьем квартале заключали сырьевые и энергетические компании, представители ИТ и телеком-индустрии, а также банки. При этом совокупный объем крупных сделок снизился, отмечают в CBRE. Основной объем спроса пришелся на офисы среднего размера. 40 процентов всех сделок было заключено на аренду офисов площадью от 1001 до 3000 квадратных метров, на помещения площадью свыше 5001 квадратного метра пришлось 15 процентов сделок.

У определенных категорий бизнеса представительская функция стоит во главе, поэтому для них невозможно переехать из офиса класса А в офис класса Б -профиль компании не позволяет жертвовать имиджем. К таким относятся, например, иностранные представительства, юридические компании, консалтинговый и аудиторский бизнес. Но и для них существуют способы оптимизации офисного пространства. "В ряде случаев разделяют фронт- и бэкофис, при этом первый остается в бизнес-центре высокой классности, а для остальных сотрудников арендуют площади в офисах B, В+. Наметилась также очень серьезная децентрализация - лучшая загруженность в Новой Москве - вектор развития офисной недвижимости сейчас в Румянцево, Саларьево и Сколково", - рассказала Елена Мишина.

Участники рынка также выделяют коворкинги как одно из самых востребованных офисных пространств. Бизнес-центры, в которых подобные площадки организованы, сегодня в разы конкурентоспособнее. Выросший спрос на такие помещения среди арендаторов обусловлен экономической целесообразностью, полагает Мария Онучина: доходы сокращаются, и есть необходимость выводить подразделения компания на аутсорсинг, при этом сохранив им рабочие места в том же помещении, где и головной офис. Коворкинги предоставляют своим резидентам рабочие места с множеством полезных общих зон, высокий сервисный подход, формируя сообщества, и помогают компаниям эффективно решать бизнес-задачи.

"В третьем квартале 2017 года рынок коворкингов Москвы и Санкт-Петербурга активно развивался как с количественной точки зрения, так и с качественной, - рассказала Мария Онучина. - Подтверждением спроса станет выход на рынок в ближайшие месяцы международного оператора WeWork. По состоянию на конец третьего квартала в Москве функционирует 92 коворкинга, включая некоммерческие объекты. Совокупная площадь рабочих пространств составляет более 25 тысяч квадратных метров. Это свыше 6500 рабочих мест".

Еще одно популярное направление - agile, или "гибкие" офисы. Само понятие появилось еще в 90-е годы прошлого века, как одна из составляющих более глобального понятия - agile-управления. И первопроходцами стали IT-компании. Сегодня agile-офисы взяли на вооружение не только они, но и другие крупные международные корпорации, например Unilever, Philips. "Agile-управление - это продуманный, комплексный подход к формированию новых принципов работы, ориентированный в конечном итоге на повышение результативности, адаптации коллектива к эффективному функционированию в мире обостряющейся конкуренции и растущих скоростей. Этот подход расширился и затронул различные стороны управления рабочими ресурсами, а agile-офисы стали одним из способов реализации этой системы", - рассказала Мария Онучина.

Современный офис - это место, где человек без помех может решать задачи, стоящие лично перед ним, но также они остаются и местами для коллективной работы. Офисные пространства сегодня предполагают наличие разнообразных рекреационных зон, которые становятся не только местом отдыха, но и местом общения, укрепления внутрикорпоративных и внешних связей, обсуждения рабочих вопросов. Однако для арендаторов остаются важными и традиционные моменты при выборе офиса. В первую очередь это паркинг. "Решающим остается наличие возможности организации парковки для топ-менеджмента, а также вместительная стоянка для автомобилей линейных сотрудников", - отметила Елена Мишина. Также важна правовая составляющая: долгосрочный договор, минимальная ежегодная компенсация или ее отсутствие, минимальный размер эксплуатационных расходов. "Также должны быть минимаркет или кафе - при прочих равных условиях наличие инфраструктуры окажет влияние на выбор собственника в пользу того или иного бизнес-центра", - добавила эксперт.

Вакантные предложения сегодня есть в бизнес-центрах всех классов. Причем, по словам участников рынка, стоимость аренды офисных помещений в бизнес-центрах класса Б может сильно меняться в зависимости от расположения объекта - от 16 до 23 тысяч рублей за квадратный метр (без учета налога). В бизнес-центрах класса А - от 25-28 тысяч рублей за квадратный метр.

По прогнозам CBRE, по итогам 2017 года спрос на офисном рынке Москвы может достигнуть докризисного уровня и составить 1,1 миллиона квадратных метров.