Барнаульские застройщики пожаловались на отсутствие генплана

Строительный сектор Алтайского края переживает не лучшие времена. План по вводу жилья в 2017 году был недовыполнен более чем на 125 тысяч квадратных метров. Одна из причин - потеря контакта с региональными и муниципальными властями. У строителей с ранней весны этого года лежит пакет предложений о том, как исправить сложившуюся в отрасли ситуацию.

Построить бульвар

Во-первых, речь идет о нормативно-правовом регулировании. Строители настоятельно просят администрацию краевого центра ускорить корректировку и утверждение нового генплана Барнаула. Это позволит им принимать долгосрочные стратегии и планы. Практика, при которой городская администрация принимала нормативные акты, внося изменения в предельные параметры разрешенного использования земельных участков и выдавая разрешения на строительство, дала сбой. В Росреестре при регистрации договоров участия в долевом строительстве компаниям стали отказывать из-за того, что зона застройки не соответствует генплану. Таких случаев много.

Для развития городов и увеличения количества земельных участков, выделяемых для жилищного строительства, отраслевое сообщество предложило администрациям Барнаула, Новоалтайска и Бийска совместно с промышленными предприятиями пересмотреть границы санитарно-защитных зон. На действующих генпланах городов эти зоны порой сохраняются неизменными с советских времен, но производственные мощности предприятий давно уже не те, а кое-где и вообще отсутствуют. Например, строители изменили границы санитарно-защитной зоны северо-западной части Барнаула. Как результат появились полноценные кварталы жилой застройки 2006, 2009, 2010, 2011 годов. Однако определять и пересматривать границы санитарно-защитных зон должны не строительные фирмы, а промышленные предприятия, знающие все особенности своего производства.

Давно назрела необходимость реновации кварталов малоэтажной и частной застройки. Строители предложили региональному минстройтрансу совместно с городскими администрациями разработать нормативные документы для развития застроенных территорий. В советское время действовали законы, регламентирующие снос жилья с предоставлением квартир или денежных компенсаций. В Барнауле сносом жилья в частном секторе занимался отдел капитального строительства горисполкома. В зоне сноса нельзя было даже прописаться. Сегодня все поставлено на коммерческую основу.

Классический пример - несуществующий Обской бульвар. Барнаул, расположенный на берегах Оби, имеет лишь один выход к реке. Второй предполагался через Обской бульвар: было разработано несколько интересных проектов, нашли серьезных инвесторов. Но бульвар планировали проложить через частный сектор. Как только информация появилась в СМИ, стоимость земли в этом районе резко подскочила. За небольшую избушку жильцы требовали несколько квартир, да еще и в центральной части города. Если в советское время за сносимые дома предоставляли квартиры по строго определенным нормам, исходя из зарегистрированной жилплощади и количества жильцов, то сегодня все решается индивидуально и на коммерческой основе. Лет пять назад строители поднимали этот вопрос на встрече с губернатором и внесли конкретные предложения, но воз и ныне там.

Новые нормативные документы регионального уровня Барнаулу нужны как воздух - городу уже некуда развиваться. С одной стороны он ограничен аэропортом, с другой - рекой. На правом (низком) берегу Оби придется строить с нуля всю инженерную инфраструктуру, включая ТЭЦ. При этом почвенный слой нужно поднимать не менее чем на шесть метров. Понадобятся колоссальные капиталовложения. А город останется "заросшим" полуразвалившимся частным сектором и малоэтажками барачного типа.

Не перекладывая ответственности

Второй блок предложений касается повышения инвестиционной привлекательности. Министерству имущественных отношений региона совместно с муниципалитетами предлагается создать банк земельных участков Алтайского края. Информация должна быть полной и открытой. Потенциальный инвестор сможет узнать, какая инфраструктура уже есть, какая еще требуется, сколько будет стоить участок, если его купить или взять в аренду, и так далее.

Администрациям крупных городов советуют предусмотреть бюджетные средства на разработку проектов планировок и межевания кварталов малоэтажной и частной застройки. Сегодня точечная застройка Барнаула весьма хаотична. Фирма договаривается с владельцами частных домов, выкупает землю и обращается в городской комитет по архитектуре за разрешением возвести многоэтажку. А там говорят: "Пока не будет проекта планировки - никакого разрешения". Фирма тратит на проект 200-300 тысяч рублей, зато делает его как нужно ей. Неудивительно, что в Барнауле острый дефицит школ, детсадов и других объектов социальной и инженерной инфраструктур. Планировка территории - сфера ответственности муниципалитета, в бюджете денег как всегда мало, и эту заботу перекладывают на застройщика.

При разработке проектов планировок муниципальным чиновникам предлагают выполнять расчеты потребности застраиваемых кварталов в детских садах и школах в соответствии с нормами градостроительного регулирования, а барнаульской мэрии - еще и провести анализ загруженности общеобразовательных школ детьми из других районов и подготовить схему регулирования их равномерной загруженности.

Много вопросов возникает и при подготовке договоров комплексного освоения территорий. Строители просят более тщательно прорабатывать условия и сроки строительства объектов социальной, коммунальной и транспортной инфраструктур (за границами земельного участка), увязывая их с возведением жилых домов. От властей крупных городов ждут синхронизации региональной и муниципальных программ жилищного строительства с инвестиционными программами ресурсоснабжающих организаций. Бывает, что строители планируют ввод многоэтажного дома, допустим, в 2018 году, а коммунальщики собирались подвести к нему сети в 2020-ом. Водоканал, энергетики, теплоснабжающие организации работают по своим инвестиционным программам. Вот здесь-то и возникают "мертвые зоны" - бывает так, что из инвестиционных программ выпадают целые микрорайоны.

Никуда не ушла и проблема административных барьеров при получении разрешительной документации. Некоторые вопросы не решают только потому, что никто из чиновников не хочет брать на себя ответственность. Поэтому иной раз бумаги могут лежать у них месяцами.

Чаще общаться

В третий блок вошли предложения, связанные с долевым строительством и постепенным переходом к проектному финансированию, в четвертом собраны предложения по минимизации рисков при возведении объектов за счет бюджетных средств.

Отдельным блоком стоят "организационные вопросы". Суть их проста: всем заинтересованным сторонам надо чаще встречаться и решать проблемы сообща.

Предлагается возродить старую практику: минстройтранс раз в квартал проводит совещания с представителями государственных и муниципальных заказчиков, строительных, проектных, изыскательных организаций, предприятий стройиндустрии, экспертных организаций, отраслевых образовательных учреждений, Союза строителей и СРО, а администрации крупных городов - ежемесячные заседания штабов по строительству жилья. Строители уверяют, что наболевших тем и неотложных вопросов хватает.