Почему девелоперы оставляют в новостройках аффилированные УК

Какие факторы, по мнению новоселов, в наибольшей степени влияют на качество их жизни? Такое исследование среди жителей жилых комплексов провела одна из крупных компаний-девелоперов, работающих в Санкт-Петербурге. Результат удивил: оказывается, самое большое влияние на мнение о ЖК имеет... деятельность управляющих компаний. То, как они справляются со всеми коммунальными проблемами жильцов, на 30, а то и 50 процентов влияет на их оценки.

Эти цифры привел генеральный директор одной из УК Игорь Синькевич, объясняя, почему сейчас многие застройщики не уходят с объектов после их завершения, а продолжают курировать свои стройки, создавая при фирмах-застройщиках специальные, аффилированные с ними, управляющие компании в сфере ЖКХ.

Кому довериться?

Что приносит эта новация жителям - благо или вред? Разобраться в этом важно, особенно сейчас, когда свои управляющие компании, обслуживающие ЖКХ, начали активно создавать застройщики не только элитного жилья, но и более демократичных кварталов.

Впрочем, у экспертов, изучающих этот вопрос, единого мнения нет. С одной стороны, говорит Игорь Синькевич, это несомненное благо: как только у застройщика появляется "пятно" под строительство, работающая под его руководством УК тут как тут - ее инженеры просматривают всю систему разводки коммуникационных сетей, вникают во все подробности жизнедеятельности будущего дома на стадии его зарождения, а значит - могут в перспективе умело ставить нужные диагнозы, если что-то пойдет не так, а главное - квалифицированно устранять недочеты.

- У меня в ООО есть специалисты по озеленению, инженеры по тепло- и водоснабжению, квалифицированные электрики, - рассказывает Синькевич. - Их приемки при сдаче дома застройщики натурально боятся как самого строгого технадзора. Потому что эти люди знают все секреты строителей, от их придирчивого контроля ничто не укроется.

Более того: именно эта включенность позволяет "своим" УК быстрее устранять выявленные недостатки. Кроме того, застройщики заинтересованы в эффективном управлении построенными домами, поскольку это существенно влияет на их репутацию, а значит - и на будущие продажи.

Свои УК начали создавать застройщики не только элитного жилья, но и более демократичных кварталов

Другую точку зрения высказывают независимые эксперты. Так, Александр Иванов, долгое время плотно сотрудничавший с одним из петербургских ТСЖ, знает: аффилированные УК по понятным причинам всегда играют на стороне застройщика. Они - всего лишь подразделение крупной бизнес-структуры, а потому заинтересованы в том же, в чем и головное предприятие: получить большую выгоду при меньших вложениях. Что далеко не всегда идет на пользу жильцу-потребителю.

И факты, когда застройщик пытается за счет своей управляющей компании закрыть какие-то недочеты, увы, не такой уж редкий случай.

Что скажет "умный дом"?

Александр Арсеньев, еще один эксперт со стороны застройщиков, уверен, что корень проблемы кроется в одном: отрасль ЖКХ по отношению к клиенту сильно отстает от других сервисов. Причем если во всех иных сферах клиент может "голосовать ногами" - просто не приходить в тот магазин, где его плохо обслужили, не пользоваться услугами врача, которому не доверяет, то в сфере ЖКХ поменять управляющую компанию жильцам весьма непросто. И, к сожалению, к руководству ТСЖ и УК нередко приходят люди, которые видят в этой деятельности некую синекуру для себя. Порядочных, квалифицированных, некорыстных и волевых, которые бы соединяли все эти свойства одновременно, - немного.

Еще одна проблема - расценки. Не секрет, что услуги управляющих компаний застройщиков обходятся клиентам дороже. Но в этом вопросе трудно не согласиться с экспертом Аллой Винник, которая утверждает:

- Все зависит от того, какого уровня услуги предоставляет управляющая компания.

Современный дом буквально напичкан "умной" начинкой - здесь и видеонаблюдение, и домофоны, и шлагбаумы, и ландшафтный дизайн. За все это, как и за поддержание в норме заборов и оград, надо платить. И плата за эти услуги, понятно, не укладывается в тарифы ЖКХ.

Увы, далеко не всегда жители готовы понять и принять такую точку зрения. Например, в ЖК "Единый город", где сосредоточено много социального жилья, жители, по словам гендиректора УК, демонстрируют настоящий потребительский экстремизм:

- Люди хотят жить по стандартам элитного жилья, как на Крестовском острове, - говорит она. - А платить по самым низким тарифам.

Казалось бы, оптимальный вариант для жильцов - это управление домами с помощью ТСЖ, отмечает Александр Иванов. Эта структура наиболее близка жильцам. Но есть один существенный минус: при создании ТСЖ технические вопросы управления домом, особенно что касается сложного современного оборудования, решать непросто. Един-ственный выход - привлечение специалистов со стороны на условиях аутсорсинга.

Профстандарты для профмастера

Вообще вопрос квалификации специалистов сферы ЖКХ сего-дня становится одним из ключевых. И неслучайно взоры экспертов с надеждой обращаются к вузам, которые, по идее, должны готовить таких специалистов. Причем владеющих самыми современными технологиями в обслуживании многоквартирных домов.

Увы, и здесь пока проблем и вопросов больше, чем готовых ответов на них: профстандарты в сфере ЖКХ не начали пока по-всеместно внедряться, а образовательные стандарты, скоррелированные с ними, утверждены совсем недавно.

- Год назад мы попытались набрать на коммерческой основе группу студентов соответствующего профиля, - подчеркивает Екатерина Трушковская, доцент СпбГАСУ, руководитель направления "Жилищное хозяйство и коммунальная инфраструктура", - Но набрать студентов не удалось. В следующем году, по счастью, нам открыли возможность обучения этой специальности на бюджетной основе. Так что через пять-семь лет (бакалавриат плюс магистратура) на рынке труда появятся специалисты нужного профиля.

С этой перспективой, к слову сказать, согласны и другие эксперты. И дело не только во времени подготовки квалифицированных кадров.

- Причины в том, что отрасль будет развиваться, - говорит Ольга Мицеловская, генеральный директор независимой управляющей компании, - и застройщик начнет сбрасывать со своих плеч несвойственные ему, неключевые функции.

Бизнес сегментируется, и рынок сформирует сеть независимых УК, которые, с одной стороны, будут обладать квалификацией УК-застройщиков, а с другой - не будут зависимы от девелоперов в финансовом отношении. А увеличение количества обслуживаемых объектов поможет значительно снизить издержки, что скажется на конечных ценах услуг для потребителей, подчеркивает Зухра Ефимова. По ее мнению, независимые управляющие компании более активно отстаивают интересы жильцов в спорах с застройщиком в течение гарантийного срока.

С этой оценкой согласился и Александр Иванов, который подчеркнул: в первые годы после ввода дома в эксплуатацию предпочтительнее управление компанией, входящей в структуру застройщика, а в дальнейшем - квалифицированной независимой УК, а не ТСЖ.

Мнение

Анна Горбенко, консультант-юрист комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

- "Потребительский экстремизм", на самом деле, в отношениях с УК присутствует. Но и УК, как показывает наш опыт, нередко допускают ошибки в начислении платежей, вместо исправления недочетов по гарантии пишут отписки, тянут время, ждут, пока истечет гарантийный срок. Нередко в письмах-ответах отделываются ссылками на статьи закона, не расшифровывая их, а рядовому потребителю непонятно, о чем идет речь. Вместе с тем, там, где компания ведет честный и открытый диалог с гражданами, оперативно реагирует на проблемы, все вопросы, даже если они возникают, решаются в досудебном порядке.

Кстати

В Санкт-Петербурге открываются два новых аккредитованных направления подготовки бакалавров и магистров "Жилищное хозяйство и коммунальная инфраструктура".

Несмотря на то, что термин "жилищно-коммунальное хозяйство" имеет советское происхождение, это комплекс отраслей экономики, использующих современные технологии. Так, для повышения эффективности управления этими отраслями применяются цифровые технологии: составляются, хранятся и используются цифровые карты города с расположением сетей коммунальных ресурсов и канализации, дорог, зданий и других объектов. Разрабатываются и внедряются современные системы учета и расчетов за потреблением жилищно-коммунальных ресурсов и услуг. В каждом регионе созданы интернет-порталы ГИС ЖКХ России с личными кабинетами каждого потребителя услуг и ресурсов ЖКХ. Развивается новое направление - IoB (Internet of Buildings) - системы мониторинга состояния конструкций зданий и регулирования и учета потребления коммунальных ресурсов и услуг.

Знания, которые получат студенты, включают компетенции по экономике управления жилищным фондом и его техническому обслуживанию, в том числе - при капитальном ремонте, модернизации и реконструкции зданий.