В регионах будут обязаны строить комфортное жилье

В конце 2020 года был подписан закон, который внес в Градостроительный и Жилищный кодексы РФ понятие комплексного развития территорий (КРТ), а также порядок, основания и правила включения многоквартирных домов в их границы.

Как это изменит стратегию регионального планирования, "РГ" рассказала директор Института региональных исследований и городского планирования НИУ "Высшая школа экономики", д.э.н., профессор Ирина Ильина.

Ирина Николаевна, можно ли выделить типичные проблемы регионального планирования развития территорий, или они в каждом регионе специфичны?

Ирина Ильина: Каждый из российских регионов является сложнейшей территориальной системой, но они очень сильно отличаются один от другого. И в силу большой площади (например, Якутия - более трех миллионов квадратных километров) каждый из них имеет в своем составе очень разные муниципальные образования - от динамично развивающихся до депрессивных. Несмотря на наличие единых федеральных законов и требований, методических рекомендаций и лучших практик, каждый регион разрабатывает свою стратегию социально-экономического и территориально-пространственного развития. Но региональные органы власти не всегда располагают финансовыми ресурсами, да и действенными рычагами влияния на крупные промышленные и другие важнейшие объекты на своей территории. Возникает сложная ситуация, требующая сочетания отраслевого и территориального принципов управления. Часто в регионе принимаются стратегии развития, учитывающие в первую очередь интересы ключевых экономических субъектов на своей территории. Сейчас на первый план выдвигаются интересы жителей, связанные с вопросами повышения уровня жизни и комфортности проживания.

Выход нового закона о КРТ значительно меняет сложившуюся систему территориального планирования и градостроительного проектирования. Пока механизм комплексного развития территорий запущен в трех регионах - Москве, Иркутской и Московской областях. Полностью приняты такие акты в семи регионах: Ямало-Ненецкий и Ханты-Мансийский автономные округа, Костромская, Иркутская, Челябинская и Архангельская области и Москва. На подходе - ДФО, активно вносятся изменения в законодательство Якутии, Приморья и Сахалинской области.

Новая трактовка КРТ позволяет в последующее десятилетие вывести строительство жилья за рамки устоявшихся стандартов

Как формулируются задачи по комплексному развитию территорий сегодня?

Ирина Ильина: В Градостроительном кодексе понятие комплексного развития территорий появилось уже давно, но было каким-то расплывчатым. Теперь в нем появилась специальная статья "Комплексное развитие территории". Новая трактовка КРТ позволяет в последующее десятилетие вывести строительство жилья за рамки устоявшихся стандартов. Эта модель предполагает, что оно будет основываться на новых устойчивых социально-экономических, экологических и технологических принципах. И в первую очередь на новых организационных механизмах. Главная идея заключается в создании комфортного жилья и благоприятных условий проживания для населения. Эти новации обусловлены стечением сразу нескольких обстоятельств:

- необходимостью быстро обеспечить население жильем, причем с учетом планов по реновации, вышедших за пределы столичного региона, потребность в жилищном строительстве существенно возросла;

- инновационным переходом к созданию комфортных мультифункциональных кварталов, обеспечивающих проживающее в них население всем необходимым в пределах десятиминутной пешеходной доступности ("оптимизация пространства");

- новыми правилами проектирования и нормирования, что связано почти с полной отменой действующих до недавнего времени СНиПов и прочих нормативов.

Как эти задачи будут реализовываться на практике?

Ирина Ильина: Ключевая идея КРТ сформулирована, но механизмы ее реализации пока проработаны недостаточно. Много сложностей с формированием единого механизма редевелопмента, применяемого к смешанной застройке, с правилами обязательного выкупа помещений в ветхих (неаварийных) многоквартирных домах, а также с упрощенным порядком применения стабилизационной оговорки, позволяющей снизить административные барьеры при КРТ. Очень важная и острая проблема возникает с территориальным планированием. Документация по КРТ может вносить изменения как в действующий Генплан, так и в Правила землепользования и застройки. Это нарушает сложившуюся систему территориального планирования и градостроительного проектирования.

Есть ли у регионов возможности решать новые задачи в ближайшие годы?

Ирина Ильина: Сейчас перед регионами стоит задача привести в соответствие с федеральным законодательством региональные нормативные правовые акты и разработать региональные законопроекты о КРТ. Это требует качественного пересмотра градостроительной политики регионов и муниципалитетов. В поддержку регионам уже выпущены "Свод принципов комплексного развития городских территорий", "Стандарт комплексного развития территорий", "Методическое руководство по развитию застроенных территорий и освоению новых", разъясняющие механизмы КРТ.

Проблемы с жильем и КРТ есть по всей стране, как со строительством нового, так и с необходимостью обновления существующего жилого фонда.

В программе КРТ предусмотрено активное участие самих жителей

Национальный проект "Жилье и городская среда" предполагает увеличение ежегодного объема жилищного строительства до исторического рекорда - 120 миллионов кв. м к 2024 году, в том числе 80 миллионов кв. м в многоквартирных домах, из которых 53 миллиона должны быть профинансированы за счет ипотечных кредитов.

Причем новое строительство должно осуществляться в рамках КРТ. Но пока 45 процентов ввода жилья в стране приходится на 10 регионов-лидеров (Московская область, Москва, Краснодарский край, Санкт-Петербург, Республика Татарстан, Ростовская область). А почти в 900 городах строительство жилья практически не ведется, из них 61 город с населением более 100 тысяч человек - и это огромная проблема.

Какие ресурсы для этого требуются помимо финансовых средств?

Ирина Ильина: У каждого региона остро стоит вопрос, где взять деньги на КРТ, на реновацию. Но почти столь же значима кадровая проблема, остро необходимы хорошо подготовленные специалисты. А их не хватает, да и просто рабочих рук не хватает. Не случайно прозвучала цифра о 5 миллионах строителей-мигрантов. Но столь же важно готовить новые кадры и повышать квалификацию имеющихся. Для этого необходим пересмотр системы среднего и высшего профессионального образования, чтобы они готовили кадры с новыми компетенциями.

Предусмотрено ли в решении этих задач активное участие населения? В каких формах?

Ирина Ильина: Расширение прав и возможностей всех граждан обязательно. Сейчас уже действует "Стандарт вовлечения граждан в решение вопросов развития городской среды". Правда, пока только в отношении общественных пространств. Предусматриваются следующие форматы участия: информирование и коммуникации, консультирование, соучастие и партнерство. С учетом того, что жилье для населения имеет все же гораздо большее значение, необходимо сделать такое же руководство и для проектов КРТ.

Комментарий

Геннадий Щербина, президент Группы "Эталон":

Фото: Petrushin Mihail

- Тема комплексного развития территорий сейчас выходит на передний план, по крайней мере у крупных застройщиков. Все чаще в работу берутся довольно большие участки, где возводятся не отдельные дома или жилые комплексы, а целые кварталы. И естественно, здесь нужен градостроительный подход.

Например, в Москве у нас стартовал масштабный проект - жилой квартал Shagal на южной части территории ЗИЛ в Даниловском районе. Это очень интересная локация, окруженная Москвой-рекой, всего в нескольких километрах от Кремля. В шаговой доступности есть станция метро "Технопарк", станция МЦК "ЗИЛ", в рамках городской программы благоустраивается набережная Марка Шагала, которая станет новой транспортной связью с центром города.

На площади в 109 гектаров Группа "Эталон" планирует построить 1,4 миллиона квадратных метров различной недвижимости. У нас есть большой опыт редевелопмента промышленных территорий, и мы знаем, что для таких проектов один из самых ответственных этапов - качественный мастер-план, который позволит по-новому взглянуть на район.

Для этой работы мы привлекли известное голландское бюро КСАР, команду отечественных урбанистов из "Ситимейкерс" и бюро Master's plan.

Разработка мастер-плана шла около года. И это нормально, такие масштабные проекты нельзя создать за короткий срок. Чтобы учесть самые современные градостроительные тренды и понять запросы горожан на объекты инфраструктуры и общественные пространства, мы запустили медиаплатформу Generation ZIL, которая стала дискуссионной площадкой с участием международного экспертного сообщества, Архитектурного совета Москвы, жителей Даниловского района.

В итоге появился проект Shagal. Одной из главных его особенностей является то, что почти 40 процентов территории мы отдаем под зеленые зоны и общественные пространства: бульвары, парки, новые городские площади. При этом все объекты инфраструктуры будут расположены так, чтобы до любого из них можно было добраться в течение 15 минут неспешной прогулки.

Помимо школы и детсадов мы предусмотрели размещение медицинского центра, фитнес-клубов, магазинов, кафе, предприятий услуг, офисных площадей. Фактически получается "город в городе". Это один из принципов комплексного развития территории, когда люди могут получить все необходимое рядом с домом.

Отношение к жилью в последние годы сильно изменилось. Людям уже не нужны квартиры, чтобы можно было только переночевать. У горожан есть запрос на то, чтобы проводить время в своем районе, во дворе, ходить на прогулки в ближайшие парки и скверы.

При разработке проекта Shagal огромное внимание было уделено архитектуре квартала. Высотные башни будут соседствовать с домами средней этажности, а помимо классических квартир покупатели смогут выбрать урбан-виллы и даже таун-хаусы.

Такой подход помимо богатства выбора форматов жилья гарантирует хорошие видовые характеристики и визуальный комфорт будущим жителям района.

Первая очередь квартала Shagal будет сдана в 2023 году. Я уверен, что этот проект станет достойным примером того, как бывшая территория промзоны превращается в развитую городскую локацию.

Инфографика "РГ" / Леонид Кулешов / Татьяна Батенева