На юге России начали падать темпы жилищного строительства

Сдача жилых домов в Ростовской области за январь-июль (относительно аналогичного периода прошлого года) сократилась на 4,3 процента. В Краснодарском крае она просела на 8,1 процента. Такие данные опубликовал накануне "Единый ресурс застройщиков" со ссылкой на Росстат. Правда, в Волгоградской области тот же показатель вырос на 0,2 процента, в Калмыкии - на два, а в Астраханской области - аж на 8,7. Но в абсолютных цифрах это не так много. В целом весь Южный федеральный округ в минусе. Эксперты называют разные причины замедления, но едины во мнении: эти цифры не определяющие. Гораздо важнее для рынка макроэкономические показатели и спрос населения. Что будет с ценами на недвижимость после 1 сентября и стоит ли сейчас покупать квартиру, выяснил корреспондент "РГ".

- Основная причина замедления - это осторожность застройщиков при открытии новых проектов с начала СВО. Да и экономическая ситуация в 2023 году была нестабильна. Застройщики предпочитают не брать на себя лишние финансовые обязательства, пока не прояснится перспектива. Строить новые объекты не начали, следовательно, сейчас вводить в эксплуатацию нечего, - пояснил "РГ" заместитель директора по маркетингу "СК10" Станислав Довбий.

С этим согласны и в компании "МСК". Такой показатель, как ввод домов в эксплуатацию, - результат деятельности в течение нескольких лет не только строителей, но и проектировщиков. Снижение говорит о том, что ранее произошел спад, застройщики ставили новые объекты на паузу. Связано это с пандемией и изменением экономической ситуации, отметили в пресс-службе застройщика.

- Плюс к тому недавно были введены новые поправки в законодательство, которые де-факто нивелируют штрафные санкции за перенос сроков ввода в эксплуатацию. Некоторые проекты затянулись, и часть домов будет сдана, допустим, не в 2023-м, а в 2024-м, - резюмирует директор консалтинговой компании в сфере недвижимости Андрей Кравцов.

Насчет спроса тоже не все так однозначно. Внешнеполитическая нестабильность и околокризисные явления в экономике за последние полтора года привели к невиданным ранее колебаниям, говорят эксперты.

Фото: Павел Берковский/РГ

- В марте 2023 года наблюдался всплеск спроса со стороны тех, у кого были свободные деньги, связанный с боязнью потерять сбережения. Подобные всплески не происходят сами по себе, обычно им предшествуют крупные события. К сожалению, прогнозировать их сейчас практически невозможно, - отмечает Станислав Довбий. - В 2022 году после начала СВО наблюдался резкий рост спроса (как раз среди тех людей, которые хотели сохранить свои сбережения). Они подстегнули рынок. А дальше - падение. Через три месяца вроде бы началось планомерное восстановление, но объявление мобилизации в сентябре вновь спровоцировало небольшой спад интереса к недвижимости.

Риелторы в Ростове-на-Дону и Краснодаре сейчас вновь говорят о росте интереса к покупке недвижимости, причем в мертвый, летний сезон. По их мнению, это связано с резким ростом курса доллара и евро, а также повышением ключевой ставки. Люди с деньгами снова боятся снижения курса рубля и пытаются куда-нибудь вложить сбережения. Но альтернативы особо и нет. Логика такая: депозиты и облигации вряд ли покроют инфляцию. Про фондовый рынок многие даже не слышали, а если и слышали, то боятся обрушения котировок в случае каких-нибудь ЧП. Остаются только проверенные временем бетонные метры.

- В последние несколько месяцев мы отмечаем значительный спрос на жилье. Конечно, это вызвано изменением ключевой ставки, возросшими процентами по ипотеке и ожиданием повышения цены квадратного метра. Те, кто планировал покупку квартиры в ближайшие несколько месяцев, сделают это до конца лета. Те же, кто по каким-либо причинам откладывал покупку на неопределенный срок, хотя имел финансовую возможность оформить сделку, сейчас активизируются и займутся непосредственно выбором подходящей недвижимости, - отмечают в пресс-службе "МСК".

- Спрос сейчас хороший по одной причине: ипотечные ставки растут после повышения ключевой ставки. Те, у кого кредит был уже "предодобрен", сейчас побежали в банки, чтобы все-таки взять деньги по старой ставке, - говорит Андрей Кравцов.

По мнению эксперта, на первичном рынке сейчас "все стабильно и хорошо". Можно ожидать дальнейшего роста цен, потому что все программы господдержки остались в силе, а это существенная доля ипотеки. А вот вторичка, вероятно, просядет. Потому что рыночные ставки становятся очень высокими (до 15 процентов), а льготные госпрограммы на них не распространяются. Значит, будет снижение спроса.

- С другой стороны, я буквально сегодня общался с несколькими ростовскими агентствами. Специалисты говорят, что уже пришли клиенты с новыми ипотечными ставками, которые ходят и покупают недвижимость. Или нашего брата действительно ничем не испугать, или люди считают, что даже такая сделка перекроет инфляцию, - отмечает Кравцов.

"В ближайшие год-полтора мы прогнозируем небольшой рост стоимости жилья, поэтому покупку лучше всего совершать именно сейчас. Программы господдержки, скорее всего, будут не только продлены, но и расширены, чтобы поддержать спрос на прежнем уровне и дать возможность застройщикам пережить период повышения ключевой ставки относительно комфортно", - говорят в "МСК".

Часть экспертов полагает, что рост ключевой ставки привлечет дополнительных покупателей на рынок новостроек. Это те, кто раньше искал жилье на вторичном рынке, но теперь столкнулся с подорожанием кредитов. При покупке в большинстве новостроек сегодня актуальны льготные ипотечные программы.

Вполне возможно, что ключевая ставка будет повышаться еще и даже нынешние ипотечные условия окажутся относительно выгодными. Но точных прогнозов дать никто не может: некоторые застройщики вообще приостановили продажи для выработки дальнейшей стратегии.

В ситуации неопределенности эксперты советуют придерживаться главного принципа: не делать резких движений. Депозитные вклады по-прежнему застрахованы и находятся под железобетонной защитой государства. Даже если вы не догоните инфляцию по процентам от вклада, лучше "выйти в ноль", чем потерять деньги на какой-нибудь импульсивной и непродуманной инвестиции. Угадать, куда сейчас пойдет рынок юга, практически невозможно (тут влияет и близость СВО, и постоянно растущий спрос на южную недвижимость со стороны жителей севера, и еще много разнонаправленных факторов).

Поэтому при покупке недвижимости лучше руководствоваться собственной жизненной ситуацией. Например, если у вас родился ребенок и вы хотели бы переехать в более просторную квартиру, наверное, откладывать такую покупку нет смысла. Если можете взять льготную ипотеку от государства как айтишник, молодая семья или по любой другой программе, то, возможно, нужно пользоваться привилегией и что-то брать. В любом случае, госсубсидия - это преимущество перед теми, кто берет ипотеку по рыночным ставкам. Но, опять-таки, нужно внимательно рассчитать, хватит ли вам текущего дохода, чтобы покрыть кредит. А если инфляция в следующем году будет выше и расходы на жизнь возрастут? Если же вы просто хотите "припарковать" с большим трудом накопленный миллион, взяв еще ипотеку по новым высоким ставкам, то лучше взвесить свои возможности.