Каждый пятый россиянин намерен взять семейную ипотеку до 1 февраля

Для оформления кредита до вступления в силу поправок почти треть респондентов согласилась бы приобрести квартиру на ранней стадии строительства, более 15% готовы взять недвижимость меньшей площади, а почти 10% согласны на более удалённый от центра район. При этом около половины опрошенных заявили, что не пойдут на какие-либо уступки и скорее предпочтут ждать последующих изменений. Они с оптимизмом смотрят на ситуацию на рынке с учётом предстоящего снижения ключевой ставки Центрального банка.

Между тем, в январе снижение числа ипотечных сделок может составить около 15-20% по сравнению с показателями декабря, считает руководитель управления коммерческих сервисов девелоперской компании "Мангазея" Юлия Архангельская. И это не только потому, что первый месяц года традиционно отличается низкой активностью из-за долгих праздников.

"К сезонности добавляется фактор ожидания новых правил семейной ипотеки. Часть сделок была ускорена ещё в декабре, и сейчас рынок занял выжидательную позицию", - поясняет эксперт.

Кстати, несколько российских банков, включая "Т-банк" и "Россельхозбанк", временно заморозили семейную ипотеку перед серьезными изменениями в правилах.

По словам Архангельской, в полной мере эффект от пересмотра условий семейной ипотеки рынок ощутит уже в первом квартале. Если январь останется переходным месяцем, то февраль и март могут показать сокращение объемов ипотечного кредитования на 30-40% от пиковых значений конца 2025 года. Особенно чувствительным, считает эксперт, спад окажется для регионов с высокой долей льготных сделок. Восстановление активности начнется лишь после того, как участники рынка адаптируются к новой системе господдержки.

Уже с 1 февраля 2026 года вступают в силу серьезные ограничения по использованию семейной ипотеки, напомнила риэлтор-эксперт Мария Бархударян. Так, одной семье можно будет взять только один льготный кредит, поэтому супруги теперь оба обязаны быть созаемщиками, чтобы исключить спекуляции. Кроме того, говорит Бархударян, отменяется донорство, то есть - при получении этого кредита нельзя будет привлечь третье лицо с ребенком до 7 лет в качестве созаемщика. Возможно, по ее словам, будут пересмотрены лимиты по регионам, появится рефинансирование рыночной части для снижения платежей, не исключены ограничения на малогабаритки. "Эти шаги сделают программу еще более избирательной и адресной для тех, кто действительно нуждается в жилье", - подчеркнула эксперт.

Дополнительно усиливаются требования к заёмщикам и объектам, добавляет операционный директор компании Genesis Group Оксана Иванова. Банки получают больше свободы в скоринге, а застройщики - меньше возможностей субсидировать ставку за счёт завышения цены. В ряде регионов вводятся потолки по стоимости жилья, что особенно чувствительно для крупных городов и курортных территорий, включая юг России и Крым.

На практике это означает, что в 2026 году семейная ипотека сохранится как инструмент для первой, базовой покупки жилья - чаще всего квартир площадью 50-70 квадратных метров в массовом сегменте, предполагает Иванова. Спрос при этом, уверена она, не исчезнет, но станет более сдержанным и рациональным: семьи будут дольше принимать решение и тщательнее выбирать объект, понимая, что второго шанса на льготную ставку уже не будет.

Между тем, семейную ипотеку можно назвать настоящим флагманом кредитного рынка и в 2025 году, говорит доцент Финансового университета Исмаил Исмаилов. По его словам, за весь период действия программы, с 2018 года, более 1,5 млн российских семей смогли приобрести новое жилье, а сумма выданных кредитов составила более 7,2 трлн рублей. Лидерами по доле сделок с семейной ипотекой в последние месяцы 2025 года стали Астраханская область, Ставропольский край, Республика Хакасия и Ростовская область, а также традиционно доминирующие в общей сумме кредитования Москва и Санкт-Петербург. При этом, в Москве в течение всего 2025 года фиксировалась доля семейной ипотеки в диапазоне от 87 до 91%. Причем максимальные значения были достигнуты именно в конце года перед изменениями условий выдачи. Одним из сдерживающих факторов в вопросах выдачи семейной ипотеки эксперт назвал ограничение по максимальной сумме кредита: 12 млн рублей - для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 млн для остальных регионов.

Медианная сумма ипотечных кредитов в 2025 году по стране составила 5,5-6 млн рублей, а в Центральном федеральном округе - 8 млн рублей, обратил внимание Исмаилов. Средний срок кредитования составил около 28 лет при максимальном сроке в 30 лет.