Новости

10.02.2004 00:31
Рубрика: Экономика

Комбинация на Патриарших

"Нехорошими" квартиры делают нечестные посредники

Героиня нашей истории в последнее время задумывалась о покупке собственной квартиры в центре Москвы. Ей приглянулся район Патриарших прудов - как никак центр города, к тому же небезызвестное историческое место. Необходимая сумма для покупки квартиры была собрана, и хотелось поспешить: с мужем было принято решение завести ребенка, и она мечтала, что тот родится уже в новом доме.

Свою проблему Ф. Делокарова начала решать с обращения в риэлтерскую компанию, где ее и познакомили с М. Марковой. Последняя показалась ей деятельной и решительной женщиной. Главным же ее преимуществом было знакомство с жильцами необходимой коммунальной квартиры, одна из комнат в которой, как выяснилось позже, даже находилась в ее собственности. Нужно было лишь расселить жильцов коммуналки, чем впоследствии Делокаровой пришлось заниматься самостоятельно, и оформить продажу комнаты, принадлежавшей Марковой.

В январе 2001 года две стороны заключили между собой предварительный договор купли-продажи комнаты размером 15,6 квадратного метра. Почему договор носил предварительный характер? Наша героиня объяснила это тем, что так хотела Маркова. К тому же в юридической практике заключение предварительных договоров отнюдь не редкость. По нему стороны обязывались в течение года заключить уже окончательный договор. Данная комната была оценена в 46 тысяч долларов, из которых 36 тысяч в качестве обеспечения обязательств Делокарова сразу передала Марковой, а оставшиеся 10 тысяч последняя должна была получить по факту продажи.

После этого ситуация с квартирой на Патриарших стала развиваться если не совсем по Булгакову, то отнюдь не по сценарию нашей героини. А вернее - по сценарию Марковой. За месяц до окончания срока предварительного договора (в декабре 2001 года) Делокарова решила напомнить Марковой о себе, отправив той через нотариуса уведомление о заключении полноценного договора купли-продажи комнаты. А спустя три недели нотариус получает от Марковой уведомление телеграфом, что та готова... вернуть Делокаровой деньги за комнату, то есть фактически разрывает договор.

Каково это было услышать нашей героине, в то время уже беременной, можно себе представить. Спустя еще два месяца она к тому же узнает, что данная комната уже не принадлежит Марковой - та ее подарила еще в сентябре 2001 года своему сыну. Тот там, правда, никогда не жил и жить, видимо, не собирается, спокойно проживая в этом же доме в четырехкомнатной квартире.

Родив ребенка и несколько отойдя от шока, Делокарова в июне 2003 года подает в Пресненский суд Москвы исковое заявление о понуждении Марковой к заключению договора купли-продажи. Ознакомившись с представленными документами, суд признает недействительным договор дарения комнаты Марковой своему несовершеннолетнему сыну, а также обязывает ее заключить договор купли-продажи на эту комнату с Делокаровой на условиях, прописанных в предварительном договоре.

Однако уже в октябре 2003 года Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда, рассматривая кассационную жалобу Марковой, выносит прямо противоположное решение вердикту суда районного, полностью отказав Делокаровой в иске.

Судебная коллегия заключила, что на момент подписания договора Маркова являлась "собственником спорной комнаты и как собственник в силу ст. 209 ГК РФ обладала правом распоряжения своим имуществом". Такое решение было принято, несмотря на то, что выполнение сторонами взятых на себя обязательств является принципом действующего гражданского законодательства РФ. Кроме того, согласно п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ, в случае уклонения одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора, пострадавшая сторона имеет право обратиться в суд с иском о понуждении виновной стороны заключить договор.

- Такое правовое регулирование отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота, прав и законных интересов всех его участников, а также защиты нравственных устоев общества, а потому не может рассматриваться как чрезмерное ограничение права собственника имущества в случае невыполнения им условий предварительного договора, - говорит адвокат Делокаровой Ирина Зимина. - Маркова добровольно решила продать спорную комнату Делокаровой и обязана выполнить взятое на себя обязательство. Почему Судебная коллегия проигнорировала указанные требования закона, остается только гадать, - задается вопросом Ирина Зимина.

У читателя возникает вопрос: какой смысл было Марковой заключать договор, в течение долгого времени морочить голову людям, а потом отказаться его исполнять, решив вернуть деньги? Очень даже простой. Деньги за комнату брались вперед и в течение срока предварительного договора (который вместо одного года растянулся на три) находились в полном распоряжении Марковой. Их можно было разместить на депозите в банке или найти им другое применение.

А если такие договора заключить с десятком, сотней людей, готовых заполучить вожделенную квартиру в понравившемся месте? Причем квартира юридически остается в твоей собственности, а ты получаешь право пользоваться деньгами (фактически беспроцентный кредит) по своему усмотрению. Остап Бендер отдыхает.

Еще один способ заработать на подобных сделках - до последнего момента не продавать покупателю часть квартиры в надежде, что он пойдет на более серьезные расходы, чтобы получить всю квартиру в свою собственность. Именно это и произошло в данном случае.

Делокаровой за год с момента заключения предварительного договора удалось 3/4 квартиры оформить в свою собственность, расселив жильцов. Зная, что человек никогда не въедет в коммунальную квартиру и не начнет там делать ремонт, подобные люди могут длительное время выжидать, пока покупатель не сдастся и не примет нужные условия.

Исходя из определения Судебной коллегии, собственник жилья может заключать сколько угодно договоров на продажу своего имущества, даже не собираясь его продавать. При этом, собрав деньги с доверчивых людей, такой "помощник" может просто исчезнуть. Признание Судебной коллегией Мосгорсуда факта того, что участники гражданских правоотношений могут не исполнять взятые на себя договорные обязательства, может привести к анархии на рынке купли-продажи недвижимости.

Пострадавшая в этом деле сторона намерена дальше добиваться справедливости. Как сообщила редакции адвокат Ирина Зимина, на днях в президиум Мосгорсуда будет подана надзорная жалоба для обжалования определения Судебной коллегии по гражданским делам МГС. Редакция намерена проследить за развитием этого дела.

Экономика Недвижимость Жилая недвижимость