Новости

29.06.2006 04:00
Рубрика: Экономика

Квадратные мэтры

Почему недоступно жилье

Что мешает приблизить решение квартирного вопроса? Слабость строительной индустрии? Несовершенство правовой базы, формирующей рынок доступного жилья? Отсутствие руководящей воли? Об этом ведут диалог глава министерства регионального развития Владимир ЯКОВЛЕВ и председатель Комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин ШАККУМ.

Российская газета: Сама цель проекта реалистична, по-вашему? Может ли вообще жилье быть доступным?

Владимир Яковлев. Фото: Виктор Васенин.Владимир Яковлев: Смотря для кого. Для богатых оно уже доступно. А для людей социально незащищенных оно не может стать доступным. Поэтому 1 миллион 200 тысяч семей согласно проекту должны быть обеспечены жильем за счет государства.

Мартин Шаккум: Не надо думать, что в результате реализации проекта жилье подешевеет. Это заблуждение. Государственная помощь отдельным категориям граждан - другое дело. Следует увеличивать объемы строительства социального жилья, хотя, надо признать, оно не всегда распределяется справедливо.

РГ: Дело не только в том, справедливо ли оно распределяется, но и в том, что его мало. Люди ждут квартиры десятилетиями. Многие умирают, не дождавшись.

Шаккум: Долгое ожидание объясняется общим объемом строительства - он недостаточен. Отсюда и серьезное повышение стоимости жилья.

Яковлев: Давайте вспомним. До 1990 года жилье строилось за счет централизованных капитальных вложений. А потом эта нагрузка легла на местные бюджеты, которые способны осилить 7-10 процентов от общего объема жилищного строительства. Поэтому так медленно и возводится социальное жилье. Всюду. За исключением Москвы, где на него в бюджет закладываются большие объемы. Примем во внимание и еще одну новую реалию: страна перешла на рыночные отношения. И в Конституции, и в Жилищном кодексе четко прописано, что жилье имеет право построить, приобрести каждый гражданин страны. Только социально незащищенным гражданам государство должно оказывать поддержку. Да и то не в полном объеме. Какую-то долю гражданин может закладывать и сам. Ну допустим, по социальной норме вам выделяется квартира, которая вас не устраивает. Вы хотите чего-то получше. Пожалуйста! Участвуйте в различных проектах, включая ипотеку.

РГ: А массовое индивидуальное и малоэтажное строительство? В какой мере оно может сократить очередь на социальное жилье?

Яковлев: В принципе может. Опыт Америки и Канады это подтверждает. У нас во многих регионах индивидуальное жилищное строительство тоже ведется полным ходом. Чтобы его поощрить, мы пошли и на такую меру: при подготовке инженерных территорий процент кредитной ставки обнуляется. Но и высотное строительство необходимо. Скажем, в Москве, Санкт-Петербурге, крупных областных центрах без него не обойтись. А райцентры, села, поселки - там, конечно, надо строить только индивидуальное жилье.

Шаккум: Безусловно, нам нужно развивать малоэтажное строительство. Люди тянутся к земле. Об этом говорит тот факт, что объем малоэтажного и индивидуального строительства увеличился в четыре раза по сравнению с началом 90-х годов. Но есть и ряд сдерживающих факторов, причем весьма серьезных. Во-первых, существует миф, будто малоэтажное строительство обходится дешево. К сожалению, это не так. Оно сегодня существенно дороже многоэтажного панельного домостроения. Потому что малоэтажное у нас не является высокотехнологичным. Вот в Соединенных Штатах, Канаде оно действительно очень развито. Там практикуется комплектная сборка домов, на стройплощадку привозятся отдельные блоки высокой степени готовности. Это первое. Второе: у нас нет материала для каркасного домостроения - самого высокотехнологичного способа возведения малоэтажных домов. Этот основной материал - ориентированная стружечная плита. Она изготавливается из мягких пород древесины. У нас не налажено производство такой плиты. Мы ее завозим. Стоимость импорта - 450-500 долларов за кубический метр. Если бы эту плиту производили здесь, ее стоимость была бы в 3-4 раза ниже. Есть и другая проблема - самая драматическая: выделение земли под индивидуальное жилищное строительство. Корпоративному застройщику, который приобрел землю, требуется не менее четырех лет, чтобы получить разрешение на строительство! Что же касается индивидуального застройщика... Вот я купил участок, хочу построить дом. Градостроительный кодекс предписывает совершенно четкую, ясную, прозрачную процедуру. Гражданин должен взять правоустанавливающий документ на землю. Обратиться в органы местного самоуправления, которые в течение месяца обязаны бесплатно выдать градостроительный план участка. На этом плане гражданин должен нанести пятно застройки и в течение 10 дней получить разрешение на строительство. Вот и все. А что мы имеем на практике? Муниципалитеты, как и прежде, требуют, чтобы гражданин пошел в специализированную организацию, заплатил приличные деньги, заказал проект. Дальше этот проект пойдет по большому кругу согласований, что займет до полутора лет. К сожалению, документы, выпущенные правительством в развитие Градостроительного кодекса, не помогают гражданину. Они только усугубляют ситуацию.

Яковлев: Давайте сначала о том, так ли уж дорого обходится малоэтажное строительство. Я тут поспорил бы с вами. Индивидуальное жилье, если оно массовое, стоит дешевле. Потому что, во-первых, нет надобности в строительных механизмах. Во-вторых, сроки строительства - небольшие.

В-третьих, если берешь кредиты, то на высотное жилье их надо на 2-4 года брать, а здесь - на несколько месяцев. В плане обеспечения коммуникациями все одинаково - что для крупного, что для высотного - что для индивидуального. А в остальном малоэтажное и массовое индивидуальное строительство имеет сплошные выгоды. Правильно ли мы используем его возможности - это другой разговор. Тут есть простор для развития. В рамках национального проекта мы предложили создать несколько экспериментальных площадок для производства быстровозводимого жилья. Первая такая площадка уже создается под Санкт-Петербургом.

РГ: Если удастся сократить затраты на строительство, жилье автоматически подешевеет?

Яковлев: Автоматически - нет. Потому что - коррупция. Получение любой бумаги обязательно связано с чем-то черным. Удорожание квадратного метра на 30-40 процентов происходит в результате различных обременений. И легальных, и нелегальных. Что мешает? Мешает кадастр: медленно и дорого. Мешает все, связанное с межеванием: медленно и дорого. Мешает процедура регистрации: медленно и дорого. Мешают чиновничьи действия на местах. Мешает порядок подготовки площадок под застройку: здесь тоже много мути. Но, думаю, в рамках реализации национального проекта часть вопросов мы снимем.

Шаккум: Не могу с вами согласиться. Стоимость индивидуального жилищного строительства все-таки значительно выше. Даже если мы в заводских условиях производим комплектную каркасную сборку дома, все равно минимальная цена - 350 долларов. Если мы добавим сюда стоимость инженерных коммуникаций, то это еще не менее 150 долларов за квадратный метр. Добавьте стоимость средств, добавьте прибыль строительной организации. В итоге минимум, во что все это обходится при коттеджном строительстве, - 800-1000 долларов. Это, по сути, себестоимость.

Яковлев: Да нет же! У меня последняя информация на столе лежит. Тверская область: отдаленные поселки, деревни... Себестоимость строительства - 2000 рублей за квадратный метр. Почему? Да потому что все сделано своими руками.

Шаккум: Как профессиональному строителю мне, честно говоря, надоело слушать сказки про 2000 рублей за квадратный метр. 2000 рублей за квадратный метр, Владимир Анатольевич, может стоить только каркас. А к этому каркасу необходимы еще различные столярные изделия, оконные и дверные блоки, кровля, инженерия, отопление ...

Яковлев: Я говорю о деревне.

Шаккум: Да какая разница! Хоть в деревне, хоть где угодно... Владимир Анатольевич, дорогой! Если мы возьмем статистику, то окажется, что свой вклад в строительство малоэтажного жилья вносит не сельское население. Его вносят горожане, которые в той же Тверской области, о которой вы говорите, строят себе второе жилище. Насчет же обилия бюрократических процедур спорить не стану. Когда раньше в муниципальных районах мы имели в лице власти одновременно и землеустроительные, и регистрирующие органы, все делалось гораздо быстрее. Как только необходимые процедуры были переданы на федеральный уровень, коррупция расцвела пышным цветом.

Яковлев: Если мы выстроим технологическую цепочку процедуры оформления строительных дел, мы найдем те звенья, которыми пользуются недобросовестные чиновники. Что касается стоимости жилья... Недавно я побывал в Уфе. Огромнейшие площадки под индивидуальную застройку. Жилье стоит от 11 до 15 тысяч рублей за квадратный метр с инженерными коммуникациями. В Татарстане - 13,5 тысячи рублей за квадратный метр. Они сумели этого добиться, создав солидный фонд развития. В него поступают деньги не только индивидуальных застройщиков, но и предприятий. А дешево получается потому, что строят своими руками. Я еще раз подтверждаю: массовое индивидуальное строительство обходится дешевле, чем возведение любого многоэтажного дома. Если мы произведем расчеты...

Шаккум: Эти расчеты будут не в вашу пользу. Даже в Москве стоимость панельного дома под ключ составляет 560 долларов.

Яковлев: Давайте договоримся Москву и Санкт-Петербург в качестве примера не рассматривать.

Шаккум: Я говорю "даже". Вот вы назвали продажную цену жилья в Татарстане и Башкортостане. Я снимаю шляпу перед руководством этих республик. Они сумели за счет своего регионального административного ресурса снять многие барьеры, в том числе и те, что создаются на федеральном уровне. Но в большинстве регионов другая картина. Посмотрите, например, на обеспеченность российской провинции газом, электроэнергией. Даже в Московской области, не говоря уже о Тверской, около 20 процентов домов в коммунальном секторе отапливаются мазутом и печным топливом. И это в России, которая является основным добытчиком газа!

Яковлев: Это, наверное, отдельная тема.

Шаккум: Это не отдельная тема. Энергоресурсосбережение имеет прямое отношение к строительству жилья. Говорят, что Московская область не очень показательна, и тем не менее... Московская область - это регион, в котором сегодня строится наибольшее количество жилья. Так вот, сегодня здесь существенный дефицит ресурсов. Около 50 миллионов квадратных метров жилья можно создать хоть завтра, площадки под жилищное строительство отведены, но они не обеспечены коммунальной инфраструктурой. Проблемы во всем: вода, канализация, электроэнергия... Мегаватт мощности - столько требуется поселку из ста домов - стоит 1,5 миллиона долларов. Это все прямо ложится на каждый квадратный метр.

Яковлев: Удивляться нечему. Мы десятками лет не занимались ни развитием энергосетей, ни инженерными коммуникациями. К сожалению, не занимались и последние 15 лет. Надо в законодательном порядке изменить правила обеспечения населения электроэнергией, газом, чтобы монополисты типа РАО ЕЭС не диктовали свои условия.

Шаккум: У нас в законах это все прописано. Но, к сожалению, не исполняется. Между тем энергоресурсосбережение имеет прямое отношение к разговору о доступном жилье. Сегодня 50 процентов наших энергоресурсов потребляется в коммунальном секторе. Мы безумно расточительная страна. Мы топим воздух. И теперь, когда за последние несколько лет энергоресурсы подорожали примерно в 5-6 раз, правительство должно серьезно заняться коммунальным сектором. Поправки к закону об энергосбережении, закон о финансовом оздоровлении предприятий жилищно-коммунального сектора... Проектами этих законодательных актов кабинет министров все никак не разродится.

Яковлев: Я думаю, правительство должно тут действовать совместно с законодателями. Но надеяться, что только газ решит энергетические проблемы, мне кажется, не стоит. Мы не случайно ориентируем местные органы власти на собственные ресурсы. Возьмите Курилы. Там имеется свое топливо - горячие источники. Они до сих пор не используются. И на Курилах стоимость киловатт-часа в несколько раз выше, чем в среднем по Сахалинской области.

Шаккум: К сожалению, правительство жилищной сферой всерьез не озабочено. Зачастую оно занимается лишь мониторингом.

Яковлев: Но вы же знаете: все, что связано с ЖКХ, передано на уровень муниципалитетов. А депутаты почему-то решили, что министерство регионального развития должно впрямую заниматься этими вопросами. И когда Грызлов (председатель Госдумы. - Ред.) с трибуны заявляет журналистам, что министерство не выполняет свои задачи... Надо побывать в министерстве, поприсутствовать хотя бы на одной из коллегий или на заседании какой-либо рабочей группы, чтобы понять, чем занимается министерство. Оно занимается вопросами национальной политики, муниципальных образований, реализацией федеральных целевых программ. И рядом других вопросов...

Шаккум: У меня есть положение о вашем министерстве. Но если вы читали обращения нашего комитета в правительство, то, наверное, не могли не заметить: там министерство регионального развития практически не фигурирует. Мы свои претензии обращаем к правительству. Да, положение о министерстве составлено таким образом, что трудно адресовать упреки непосредственно вам. И это не является целью нашего сегодняшнего диалога. Но я поспорю с вами насчет того, что жилищно-коммунальным хозяйством должны заниматься только муниципалитеты. Не может каждый муниципалитет бесконтрольно творить все, что ему захочется. К примеру, ходят его сотрудники по домам и выколачивают из бабушек плату за жилищно-коммунальные услуги. Решили, что граждане - это чуть ли не их рабы или крепостные, которых можно обкладывать непомерной данью. Установление экономически обоснованных тарифов - это работа правительства. Правительства, а не муниципалитетов.

Яковлев: Согласен. Мы сейчас изучаем, как регионы готовят расчеты по ЖКХ. Они ведь пытаются включить туда все издержки, все расходы, связанные с потерями. А мы не позволяем. Считаем, что это резерв, который каждый субъект Федерации обязан использовать. Заниматься же приборами для учета расхода воды, тепла, газа, как вы нам предлагаете, мы не должны. Это компетенция муниципалитетов. Требовать, чтобы такую работу взяло на себя правительство, наивно и глупо.

Шаккум: Но вы согласны, что правительство должно вносить в Госдуму свои предложения? В его бюджете, в бюджетах министерств заложены средства на разработку законодательных актов.

Яковлев: Депутаты тоже тут могли бы проявить инициативу. Они имеют право вносить на рассмотрение нижней палаты любые документы.

Шаккум: Право-то они имеют...Но вы прекрасно знаете: на разработку законодательных актов депутатам не выделяется ни копейки. Вот почему я говорю, что это задача правительства. И еще. Кто должен обеспечивать реализацию федеральных законов? Вот скажите, пожалуйста.

Яковлев: Простой вопрос. Все, кому поручается.

Шаккум: Федеральные органы исполнительной власти должны обеспечивать реализацию федеральных законов, попробуйте с этим поспорить. Но вот мы приняли в конце прошлого года закон по установлению предельных индексов платежей граждан за коммунальные услуги. И что вы думаете? В 64 регионах этот закон выполняется, в 24 - нет. Правительство бодро докладывает: оно осуществило мониторинг в лице вашего министерства, в лице федеральной службы по тарифам. А кто же будет приводить в соответствие? Поймите правильно, это упреки не только в ваш адрес. Это упреки правительству в целом.

Яковлев: Законом установлен тарифный коридор в 20 процентов. По факту в мае получилось в среднем 15, 2 процента.

Шаккум: Да нет. Предельные индексы должны соблюдаться в каждом муниципальном образовании. Они предельные, а не средние.

РГ: Давайте вернемся к жилищной проблеме. Как раз в эти дни у здания правительства митингуют обманутые соинвесторы...

Шаккум: Вот-вот. Вы знаете, Владимир Анатольевич, почему закон о долевом строительстве оказался столь низкого качества? Потому что в его подготовке не принимало участие правительство. Закон дискриминировал застройщика, которому стало невыгодно заключать договоры долевого участия. Штрафы для застройщиков за любое нарушение оказались безумно высоки. А банкам стало невыгодно финансировать сделку: их обязали отвечать за последствия, наступившие в результате каких-то неправильных действий застройщика. Да и вексельные схемы стали серыми, черными, потому что они дорогостоящи. Гражданам не хочется платить огромные налоги с этих схем. В итоге закон сделал невозможным легальное участие граждан в долевом строительстве. Все это тоже существенно повлияло на рост стоимости жилья.

РГ: Если к 2010 году, как предусмотрено национальным проектом, строители будут сдавать ежегодно до 80 миллионов квадратных метров, жилье станет доступнее?

Шаккум: Чтобы выйти на эти объемы, надо многое сделать. Во-первых, устранить недостатки действующего законодательства. Скажем, аукцион не может быть единственной схемой выделения участков под строительство. Аукцион тут - мощный сдерживающий фактор. Далее. Необходимо привести региональные законы в соответствие с Градостроительным кодексом. Мы прописали исключительно простые процедуры для получения разрешения на строительство - они не действуют. Регионы руководствуются местным законодательством, которое предполагает сотни согласований и процедур, уже впрямую отмененных Градостроительным кодексом. Нам нужно серьезно совершенствовать и земельное законодательство. Чтобы отвести участок под жилищное строительство, сегодня необходимо включить его в черту поселения. А процесс изменения черты поселения не урегулирован законодательством. Еще один сдерживающий фактор - инженерная инфраструктура: обеспечение строящегося жилья электроэнергией, газом, водой, канализацией. И последнее, о чем я хотел бы сказать. У меня такое впечатление, что сегодня государство утратило культуру реализации масштабных проектов. Когда-то такие проекты - я бы назвал их прорывными - были нашим главным козырем. Мы провели индустриализацию в 30-40-е годы. Мы создали технику, которая по сей день служит нам. Словом, мы обладали этой культурой. А теперь... Проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" реализуется, можно сказать, на общественных началах. Нет персональной ответственности за этот проект. Нет комплексного и системного подхода к его реализации.

Яковлев: Безусловно, вопросов много. И не должно быть иллюзий, что с запуском этого проекта жилье тотчас станет доступным всем и каждому. Но объемы строительства будут расти. И в том, что к 2010-му мы выйдем на 80 миллионов квадратных метров в год, у меня сомнений нет.

Справка "РГ"

Жилищная проблема стоит перед 61 процентом российских семей. Общая потребность населения России в жилье составляет 1569,8 млн кв. м, и, чтобы удовлетворить ее, жилищный фонд надо увеличить на 46,1 процента. При этом лишь 12,4 процента семей в состоянии приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств.Удовлетворению потенциального спроса на жилье препятствуют низкие объемы жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования. Огромной проблемой остается высокий уровень износа коммунальной инфраструктуры. В России он составляет 60 процентов: из общего количества аварий на водопроводных и канализационных сетях 53 процента происходят из-за их ветхости. Согласно проекту "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", к 2010 году как минимум треть граждан страны должны иметь возможность приобрести квартиру, отвечающую современным требованиям, за счет своих и заемных средств.

Экономика Недвижимость Жилая недвижимость Экономика Недвижимость Коммерческая недвижимость Власть Работа власти Внутренняя политика Правительство Минэкономразвития Национальный проект "Доступное и комфортное жилье"
Добавьте RG.RU 
в избранные источники