Поделиться
Нынешний год ознаменовался бурным возведением в Южном федеральном округе современных бизнес-центров. Объявлено о планах по созданию первых в ЮФО небоскребов. Появление столь дорогостоящих объектов свидетельствует не только об укреплении экономики. В регионе складывается новая деловая культура, основанная на стремлении сделать бизнес соответствующим мировым стандартам.
"Клиент созрел". Эта фраза как нельзя лучше характеризует спрос бизнес-сообщества на современные офисные площади. В Ростове-на-Дону основная часть офисов пока по-прежнему находится в бывших НИИ, помещениях гостиниц, зданиях промышленных предприятий и на первых этажах жилых домов. Несмотря на это, тенденция к активному перемещению предпринимателей в современные бизнес-центры становится все более явной.
По экспертным оценкам, в южной столице насчитывается 350 тысяч квадратных метров офисных площадей. Еще около 300 тысяч квадратных метров планируется ввести до 2010 года. Из уже существующих зданий большинство относится к категории "В" и "С". А вот среди проектов преобладают здания более высокого "А" класса. Есть в городе несколько красивых современных зданий, построенных крупными компаниями. Но они, как правило, возводились для собственных нужд и не предназначены ни для последующей сдачи в аренду, ни для продажи.
Аналитики одной из крупных консалтинговых компаний, проанализировав заполняемость современных ростовских офисов, пришли к выводу, что в среднем 6-7 процентов из них пустует. В центральной части города этот показатель ниже - на уровне двух процентов.
Что же касается цены на офисные площади, то в зависимости от местоположения и типа здания ставки аренды в среднем составляют от 280-400 долларов за квадратный метр в центре города и 180-300 долларов за квадратный метр на окраине, в помещениях бывших НИИ и на первых этажах домов. При этом в новых зданиях с удобным местоположением ставки аренды могут достигать 600 долларов за метр. Цена продажи офисных помещений на стадии строительства колеблется от 1,2 тысячи долларов за квадратный метр и зависит от местоположения, типа и стадии строительства объекта. В отдельных случаях запрашиваемые цены достигают и двух тысяч.
По мнению сотрудника одного из риелторских агентств, специализирующихся на аренде коммерческой недвижимости, чаще всего договоры аренды офисных помещений заключаются на год с правом дальнейшего продления. И только крупные международные и российские компании "не мелочатся", арендуя более крупные площади на длительный срок.
Слабое звено практически всех донских бизнес-центров - отсутствие вместительной парковки. Руководитель городского управления территориального планирования Михаил Саркисьянц говорит, что новые деловые объекты, как правило, появляются в центре города, где свободных площадей практически нет. В результате арендаторы получают комфортные, функциональные современные офисы, но не имеют при этом никакой возможности оставить рядом со зданием свой автомобиль. Немного "охлаждают" спрос на офисы в центральной части города и автомобильные пробки.
- Я уже неоднократно слышал от ростовских предпринимателей: "А зачем мне снимать офис в центре, ко мне же туда никто не поедет", - говорит Михаил Саркисьянц.
В связи с этим чуть удаленные от бойкого места офисы также в ближайшей перспективе могут оказаться очень востребованными. Но здесь уже обратившие внимание на другие районы девелоперы скорее всего не станут возводить высотки, как в центре, ограничившись 4-6 этажами.
Огромный дефицит офисных площадей сложился в Волгограде. В городе нет ни одного действующего современного бизнес-центра. Подавляющее большинство офисных зданий - наследие советских времен со всеми "прелестями" в виде неудобной планировки, прогнивших коммуникаций, не всегда эффективного управления. Из зданий, что были построены или реконструированы недавно, чисто "деловых" нет вообще - в некоторых из них под офисы выделялись лишь нижние этажи.
Сейчас в городе одновременно возводится несколько бизнес-центров. В общей структуре инвестиций в основной капитал на офисное строительство приходится 40 процентов. За первое полугодие 2007 года сумма составила 2,4 миллиарда рублей.
Стоимость квадратного метра офисной площади в элитных зданиях составляет от 65 до 100 тысяч рублей, аренда - 1,5 - 2 тысячи рублей в месяц. При таких ценах строительство бизнес-центров становится достаточно привлекательным вложением средств.
Начато выполнение проекта, который предполагает возведение 150 тысяч квадратных метров жилья и 100 тысяч квадратных метров офисных помещений. Первый этап реализации - 26-этажный бизнес-центр класса "А" (высота здания - около 100 метров), объем инвестиций - более полутора миллиардов рублей. Помимо офисов в здании разместятся банк, гостиница, конференц-зал, ресторан, фитнес-центр, подземная парковка и другие объекты развлекательной и деловой инфраструктуры. Всего же по проекту в течение пяти лет будет построено семь таких высоток. Первая очередь будет сдана в марте 2009 года.
Интерес у бизнес-сообщества к этому проекту огромный: современный офис в престижном месте стал таким же атрибутом успешного бизнеса, как хороший костюм и машина.
13-этажное офисное здание класса "А" возводится и в центре Волгограда. Стоимость проекта - 800 миллионов рублей, коммерческая площадь - 20 тысяч квадратных метров. Сдать объект планируется к концу 2008 года.
Еще одно крупное офисное здание появится рядом с автовокзалом. Бизнес-центр - часть многофункционального комплекса, включающего также торговый центр, гостиницу и предполагающего реконструкцию всей улицы и самого автовокзала. Общая стоимость объекта - около 200 миллионов долларов, площадь под застройку первой очереди - 150 тысяч квадратных метров, сдача в эксплуатацию намечена на начало 2011 года.
- Спрос на офисные площади будет расти, пока в стране и регионе будет наблюдаться экономический рост, - считает Александр Жданов, начальник отдела коммерческой недвижимости риелторской компании. - Постоянно появляются новые фирмы, бизнес-структуры. Им физически необходимо где-то размещаться. Играет роль и тот факт, что вложения в коммерческую недвижимость очень выгодны. Если жилье за 10 месяцев этого года в Волгограде подорожало на 30 процентов, то офисные помещения - на все 50.
Прямая речь
Виталий Колесник, ректор института архитектуры и искусств Южного федерального университета:
- Небоскребы в ЮФО до сих пор не строились из-за достаточного низкого уровня развития экономики и сейсмоопасности региона. Меры по повышению сейсмоустойчивости приводят к удорожанию здания на 50 процентов за каждый балл. После землетрясения в Спитаке введены более жесткие нормативы строительства зданий. На Северном Кавказе здания должны выдерживать землетрясение магнитудой 9 баллов, на Дону - 7. Вот почему небоскребы не строят в Сочи (хотя, казалось бы, там сам бог велел). Со временем, конечно, научатся создавать сейсмоустойчивые высотки, но пока боятся.
По мере укрепления финансовой базы, расширения деловой активности и совершенствования строительных технологий потребность в высотных бизнес-центрах будет расти. Небоскребы - дело перспективное, учитывая постоянно растущую стоимость земли. Они будут появляться повсеместно.
Тут, однако, важно правильно рассчитать затраты. Офисное строительство находится сейчас в критическом состоянии. Предложение существенно опережает спрос. На фоне экономического бума в городах понастроили кучу офисов, которые некем заселять. Бизнес-центры - это здания специфические, их нужно размещать в центре города, который настолько забит, что аренда в них становится невыгодной. В том же Ростове возвели две высотки, а арендаторов на образовавшиеся площади найти не могут. Или еще такой пример. Один из самых амбициозных проектов последних лет - создание в Ростове небоскреба "Ворота Кавказа" высотой 320 метров. Работа архитекторов получила множество премий на разных конкурсах, но инвесторы остались к ней равнодушными. А все потому, что даже в миллионном городе не нашлось приемлемого количества арендаторов.
Что касается планов по возведению небоскреба во Владикавказе, то тут работает фактор Сочи. В преддверии Олимпиады деловая активность в регионе возрастет, и далеко не все предприниматели смогут разместиться в Сочи. А Владикавказ находится в пределах досягаемости от столицы будущей Олимпиады.