Поделиться
После резкого 30-процентного скачка цен на недвижимость в будущей олимпийской столице, произошедшего после четвертого июля, наступил период относительного затишья: стоимость квадратных метров и земельных участков растет, но не столь стремительно.
В режиме ожидания
Вообще, во всем, что касается оценок и прогнозов состояния рынка недвижимости в Сочи, наблюдается некоторый разнобой. Иногородние фирмы склонны создавать ажиотаж по формуле "кто не успел, тот опоздал". У них в этом деле свой интерес: им нужно продать построенное, пока олимпийская тематика находится на пике.
Отсюда и информация о будто бы огромном спросе на квартиры и участки, за которыми прямо-таки очереди выстраиваются. У местных аналитиков рынка недвижимости куда более сдержанные оценки: они видят, что цены, выставленные сразу после победы в Гватемале, многие покупатели не воспринимают и занимают выжидательную позицию. Авось подешевеет.
- Мыльный пузырь цен на недвижимость, выстроенных "под Олимпиаду", лопнул, - считает вице-председатель общественного градостроительного совета Сочи Владимир Шарафутдинов. - Уже наметилась тенденция к их снижению. Об этом свидетельствует реальная аналитика, которую делают независимые эксперты.
Тем не менее местные риэлторы говорят, что рост цен все-таки будет продолжаться, но уже не на десятки процентов, как было летом. Правда, расти они будут избирательно: какие-то территории "отметятся" повышенным спросом, а где-то продажи почти прекратятся. Это напрямую связано с Олимпиадой-2014. Вокруг нее сегодня во всем, что касается недвижимости, сложились две ярко выраженные и одновременно борющиеся друг с другом тенденции. С одной стороны, покупатели земельных участков и квартир хотели бы максимально приблизиться к "олимпийской зоне", а с другой - она же их и отпугивает непрекращающимися разговорами о массовых изъятиях участков под государственные нужды. Тем более что у таких разговоров вроде бы появилось основание: недавно принятые законы, которые должны упростить процессы подготовки к сочинской Олимпиаде, уже "прописали" процедуры изъятия.
Теперь потенциальные покупатели гадают: каких территорий они могут коснуться? Не выйдет ли так, что купленный участок или дом вскоре придется отдать, пусть и за хорошую компенсацию? Конечно, тех, кто хотел переехать в Сочи или хотя бы использовать город как сезонную дачу, такие перспективы не устраивают, они не вяжутся с жизненными планами.
"Двушка" в лидерах
Все это не означает, что рынок недвижимости остановился. Квартиры в центре города, к примеру, покупают довольно активно. Как показывает анализ, 80 - 90 процентов таких покупок, особенно в новом строительстве, приходится на иногородних. Как правило, это состоятельные люди, для которых сочинская квартира далеко не единственная. Часть из них имеет жилье во всех ключевых городах России, и квартиру у Черного моря они приобретают исходя больше из соображений престижа, чем по практической нужде.
Те, кто покупает квартиры исключительно для улучшения жилищных условий, как правило, чаще всего обращаются к так называемой "вторичке", домам, построенным в 1970 - 90-х годах. Наибольшим спросом пользуются одно, двухкомнатные квартиры, они, как признают во многих здешних риэлторских агентствах, являются лидерами продаж, и спрос на них постоянен на протяжении многих лет. В то же время, несмотря на "олимпийский ажиотаж", в городе по-прежнему отмечается ярко выраженная сезонность, когда спрос начинает снижаться после окончания курортного лета.
Впрочем, по мере приближения "снежных Игр" и развития Сочи как базового российского курорта международного уровня, по прогнозам, этот фактор должен почти исчезнуть. Как и прочие атрибуты, которые делали здешний рынок недвижимости зависимым от того, каковы виды на использование этой территории у высоких чиновников. А виды эти менялись. Теперь же всем четко сказано: здесь будет одна из "витрин" России, а значит, постоянное развитие обеспечено.
Выгодно - не выгодно
Разные мнения существуют и по поводу выгодности приобретения жилья в "летней столице" с точки зрения долгосрочных перспектив. Одни убеждают, что все вложения нужно делать прямо сейчас, потому что дальше все будет дороже. И прошедшие годы вроде бы тоже свидетельствуют в пользу этого: даже в самые тяжелые в экономическом смысле для страны времена сочинские квартиры в цене уступали только московским и питерским.
Другие же аналитики рынка недвижимости предрекают, что после Олимпиады-2014 Сочи станет "городом пустующих отелей". Кто прав в этом споре, будет видно лет через семь.
Пока же к началу ноября нынешнего года средняя стоимость квадратного метра жилья в самом центре города достигла отметки 5600 долларов. В то же время в относительно удаленных микрорайонах того же центра, вблизи промышленной зоны, она едва превысила 3000 долларов за "квадрат". По сравнению с ценами двухлетней давности рост, конечно, колоссальный: в конце 2005-го - начале 2006 года средняя стоимость квадратного метра жилья в Центральном районе Сочи колебалась на уровне 1400 - 1500 долларов.
Как прогнозируют эксперты, пока нет генерального плана и четкого зонирования территорий города, в том числе и "олимпийских", на состояние цен на недвижимость большое влияние и впредь будут оказывать всевозможные слухи. По крайней мере, пока они во многом определяют поведение продавцов и покупателей, а также риэлторов.
Мнение
Максим Морозов, специалист по продажам сочинского агентства недвижимости:
- Понижения цен на недвижимость в ближайшее время мы не ожидаем, будет только рост, в том числе и в квартирном секторе. Сейчас, к примеру, двухкомнатная квартира в центре города с обычной отделкой стоит до 300 тысяч долларов.
С другой стороны, за последние месяцы, сразу после "олимпийского скачка", не очень сильно поднялись цены в новостройках. На этапе строительства, к примеру, стоимость квадратного метра составляет около 2400 долларов, но в элитных новых домах в зависимости от их расположения "квадрат" может стоить до 15 тысяч долларов.
Что касается земли, то в отдельных районах, скажем в Имеретинской долине, за сотку уже просят до 100 тысяч евро. Обычно это участки на возвышенности, с видом на море и почти идеальными условиями для строительства. Конечно, это просто предложение, "рабочие" же цены в тех местах - 50 - 70 тысяч долларов за сотку.
В то же время мы наблюдаем тенденцию, что участки, выставленные на продажу еще полгода назад по "олимпийским ценам", до сих пор не нашли покупателей. Это касается, в частности, Красной Поляны. Туда нередко приезжают инвесторы из других стран - Германии, Финляндии, интересуются землей, изучают документы, однако на покупку не решаются. Основная причина - опасения, что участки могут быть изъяты под олимпийское строительство. Хотя интерес к этому месту очень большой, особенно сейчас, под Новый год: многие наводят справки, что там можно купить. Но отсутствие реальной информации о перспективах этих территорий пока отпугивает клиентов. Да и цены там довольно высокие: просят до 70 тысяч евро за сотку, а если речь идет об арендованном участке, предлагают их за 30 - 35 тысяч долларов за сотку.
Чем дальше от центра города и от объектов будущей Олимпиады, тем цены ниже. В Лазаревском районе, к примеру, в 300 - 350 метрах от моря продаются участки по 38 - 40 тысяч долларов за сотку.
Особая ситуация в центре Адлера, особенно в его приморской части, где продажи почти остановились. Это связано опять-таки с различными слухами о перспективах микрорайона. Больше покупают участков поближе к предгорьям, где масштабных изменений не предвидится. Скажем, выше элитного поселка Чкаловский, подальше от моря, землю берут более охотно. В самом же этом поселке цены очень выросли: за участок в пять соток просят до одного миллиона 200 тысяч долларов и больше.
Если говорить о том, за какие деньги все это реально продается, то по своей практике могу сказать, что обычно продавцы после длительных торгов могут уступить до 20 процентов от первоначально запрошенной цены.
В новом году, думаю, по городу рост цен на недвижимость составит от четырех до десяти процентов в зависимости от места.