Поделиться
Власти Орловской области решили ужесточить контроль за оборотом земель сельскохозяйственного назначения. Для этого при областной администрации планируется создать специальный орган, который займется изъятием участков у недобросовестных пользователей.
Мертвый капитал
Земли сельскохозяйственного назначения - одно из главных богатств Орловщины. По мнению специалистов, пока оно используется крайне нерационально. Судя по официальным данным, в оборот вовлечено около 75 процентов угодий, однако эксперты считают, что задействованных площадей меньше, поля зарастают чертополохом, кустарником, молодыми березками. В этом обвиняют собственников, но это лишь часть правды, поскольку с самим понятием "собственник земли сельхозназначения" возникла путаница. Многочисленные законы, постановления и инструкции, регламентирующие правоотношения в этой сфере, пугают крестьян и их наследников так, что они предпочитают бросать свои участки, не оформляя на них прав. Не случайно надзорные органы не имеют сведений о местонахождении примерно сорока процентов потенциальных собственников земли.
Землю - крестьянам
Эта проблема многолетняя. Когда на селе началась приватизация, колхозникам выдали временные свидетельства на землю. Позже их заменили приватизационными чеками. По словам заместителя председателя областного Совета Алексея Лабейкина, земельные доли получили свыше 181 тысячи селян. Величина пая составила от 3 до 10 гектаров, а всего было передано более 1,4 миллиона. Но бумаги выдавались без юридического оформления, право собственности носило скорее декларативный характер, в духе старых лозунгов: "Землю - крестьянам!". Формально ее распределили, но процедуру межевания не провели, участки не выделили в натуре. То есть как была у колхоза доля общей, так и осталась, только уже не колхозной, а якобы крестьянской. Сельхозпредприятия, возникшие на месте бывших колхозов и совхозов, арендуют угодья у местных жителей и расплачиваются с ними по итогам года зерном. Навар от такой сделки невелик. Цена аренды колеблется от 12 до 85 килограммов зерна за гектар. Сбыть его можно по 2,5-3,2 рубля за кило. И это еще хорошо. Многие арендаторы вообще ничего не платят арендодателям.
Есть проблемы и посложнее. По закону земельный налог должен платить собственник, то есть крестьянин. Крепко стоящие на ногах предприятия, заключая договоры аренды, иногда принимают на себя обязательства по его уплате. Но такие случаи зафиксированы лишь в одиннадцати районах области. Как правило, арендатор не желает брать на себя дополнительное налоговое бремя. И тогда владелец пая попадает в затруднительное положение - ведь сумма налога часто превышает величину аренды. С начала года в орловские суды поступило более ста исков от налоговых органов по взысканию долгов с владельцев паев.
Не вытянет дед эту "репку"
Кстати, при продаже долевой земли владелец имеет право на льготу - налоговый вычет. Но для этого надо пройти непростую процедуру и заполнить кучу бумаг, в том числе - налоговую декларацию. Даже юридически подкованному человеку не очень понятны тонкости этого механизма. Что уж тут говорить о деревенском населении - не очень подкованном и немолодом. Средний возраст орловского владельца земельного пая превышает 69 лет. В общем, обмануть крестьянина для жуликоватого арендатора не составляет труда. А отстоять справедливость можно только в суде.
Но 70-летние старики судиться не будут - не привыкли отстаивать свои права, да и силы не те. Им проще бросить землю, что, кстати, многие и сделали. Тем более, что выделить свой пай из общего надела - дело муторное и затратное. Для этого следует провести межевание. В районах Орловщины его стоимость колеблется от 1,7 до 3 тысяч рублей. Затем надо поставить участок на кадастровый учет, посетив не одно учреждение и собрав множество справок. По подсчетам заместителя гендиректора орловской инвестиционно-земельной компании Натальи Кустовой, средняя стоимость оформления участка составляет 15 тысяч рублей, а средняя цена земельной доли - 30 тысяч. В области есть примеры, когда участок оформлялся в собственность два-три года.
Рейдеры работают втемную
Несколько месяцев назад специалисты забили тревогу. В орловских деревнях появились рейдеры. Обычно "десант" высаживается в выходные дни. Молодые люди обходят дома владельцев земельных долей и предлагают землю продать. Цена предложений колеблется от пяти до ста тысяч рублей за долю, в зависимости от площади и месторасположения участка. Перед такими суммами крестьяне, как правило, не могут устоять. Рейдеры привозят с собой нотариусов и оргтехнику. Затем купленные участки оформляют в собственность, дробят и продаются по частям. Этот бизнес приносит хорошую прибыль - банки охотно дают кредиты под залог земли. А крестьяне остаются без капитала. Некоторые главы местных администраций пытаются противостоять захватчикам - во время визитов рейдеров они намеренно отключают в селе электричество. Но коммерсанты наловчились работать с оргтехникой от портативных аккумуляторов. По словам Натальи Кустовой, такие случаи были в Знаменском, Мценском районах.
Орган специального назначения
Отчасти набеги перекупщиков стали возможны из-за несовершенства действующего законодательства. В нем плохо прописаны меры контроля за такого рода сделками. Есть лишь норма, согласно которой земля может быть изъята в пользу государства, если в течение трех лет не использовалась по назначению (не обрабатывалась, зарастала сорняками). Однако реально этот механизм не работает, не определен "орган специальной компетенции", призванный этим заниматься. Теоретически такую функцию может выполнять Россельхознадзор, который вправе отчуждать землю в пользу государства через суд. По словам руководителя управления Россельхознадзора по Орловской и Курской областям Евгения Дубровина, такая работа начнется уже в этом году.
Власти Орловской области решили пойти дальше и внести изменения в местное законодательство. Здесь предлагается создать свой "специальный орган", который, вероятно, войдет в структуру областного департамента аграрной политики. Как рассказали в пресс-службе обладминистрации, он будет работать в тесном контакте с федеральными структурами - это должно упростить процедуру изъятия земель сельхозназначения у недобросовестных пользователей. Кроме того, депутаты облсовета готовят обращение к коллегам из Госдумы о внесении изменений в федеральное законодательство. В частности, предлагается уменьшить срок, после которого возможно отчуждение земли, с трех до полутора лет.
P.S.
Хотя сельхозугодья Орловщины поделены на 181 тысячу долей, в регионе зарегистрировано всего 90 тысяч собственников. О 70 тысячах участков, числящихся за населением, налоговые органы информации не имеют. Примерно пятая часть потенциальных собственников получила паи в наследство и не представляет, какой капитал находится у нее в руках. На кадастровом учете стоят лишь 60 процентов всей земли и 30 - сельхозугодий. Это затрудняет контроль за оборотом и налогообложением.
Справка "РГ"
В Орловской области общий фонд земель сельскохозяйственного назначения составляет 2,15 миллиона гектаров, из них пашни - 1,54 миллиона. Примерно 83 процента обрабатывается сельхозпредприятиями, 11 - фермерскими хозяйствами, остальное (6 процентов) - населением. В аренде у сельхозпредприятий - свыше 820 тысяч гектаров земли.