Строительная отрасль одной из первых пострадала от финансового кризиса. Реализация национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" оказалась под угрозой. О том, как будет развиваться жилищное строительство в ближайшей перспективе, "РГ" беседует с президентом Ассоциации строителей России Николаем Кошманом.
Николай Павлович, какова сейчас ситуация в строительной отрасли?
В строительстве сегодня серьезные проблемы. В том числе из-за многочисленных публикаций с прогнозами о предстоящем резком падении цен, о том, что жилье можно будет получать чуть ли не бесплатно. Как следствие, резко сократилась реализация жилья. Покупатели заняли выжидательную позицию, и объемы продаж сразу упали. А что значит падение спроса для нас, строителей? Это отсутствие оборотных средств и возможности продолжать строительство. Причем все это произошло, когда финансовый кризис на Западе уже вплотную коснулся нас и банки резко подняли процентные ставки по кредитам.
Естественно, что, попав в такой передел, компании, причем не только мелкие, но и средние, и крупные вынуждены были срочно решать, как жить дальше. Начало строительства, допустим, офисного здания, делового центра, как правило, осуществлялось в кредит. Строительство жилья тоже кредитовалось. Причем не только банком, но и дольщиками. И поэтому компании оказались поставленными перед тем фактом, что, с одной стороны, к ним перестали поступать деньги потому, что застопорилась продажа жилья. А с другой, перекредитоваться в банке тоже нет никакой возможности: взять средства под предлагаемые 28-30 процентов годовых - это значит заведомо заложить такую продажную цену на готовый объект, что его никто не купит.
Обстановка во многих регионах тревожная. В Перми, Свердловской области, городах Поволжья, Сибири, Дальнего Востока до 85 процентов финансирования строительства приходится именно на средства граждан, участвующих в долевом инвестировании. Что значит в таких условиях прекращение продаж? Это означает прекращение строительства.
Но банковские ставки выросли не только для стройкомпаний, но и для граждан, пусть не до 30, но до 22-28 процентов уж точно. Плюс банки стали гораздо строже подходить к заемщикам, требуя, например, подтверждать весь доход официально. Так что, наверное, не только журналисты виноваты в том, что спрос упал?
В любом случае считаю, что мы правильно сделали, привлекая внимание к нашим проблемам. Отрасль была поставлена в такое положение, когда стала реальной угроза появления громадного объема незавершенного строительства. Следствие этого - еще одна волна обманутых дольщиков на фоне массового банкротства компаний, невозврата кредитов. К слову, найти крайнего, если покатится этот ком, будет практически невозможно. Хорошо, что возможность развития событий по такому пессимистичному сценарию увидели не только мы, но и правительство.
Это как раз следующий вопрос. Правительство обнародовало пакет мер, направленных на стабилизацию финансовой системы государства, в том числе и строительного рынка, прежде всего жилищного. Как вы оцениваете этот шаг?
Во-первых, хорошо, что правительство не стало прятать голову в песок, а принялось действовать на упреждение. Прошло несколько совещаний у первого вице-премьера Шувалова, приглашали крупные девелоперские компании. Наша ассоциация обратилась с письмами к президенту и премьеру с тем, что необходимо обеспечить стабильное развитие рынка жилья. И президент Дмитрий Медведев конкретно заявил, что государство поддержит строителей. Разумеется, мы это приветствуем. Первый раз государство протягивает руку строительному сообществу. Это, в моем понимании, первый шаг к частно-государственному партнерству.
Объявлено, что помощь будет заключаться в приобретении государством готового жилья - под выполнение социальных программ.
Первым делом предлагается сегодня не открывать государственные стройки, а соответствующие средства выделить на приобретение жилья на рынке. Для этого предполагается задействовать средства Фонда содействия реконструкции ЖКХ, из которого на переселение граждан из ветхого и аварийного жилья предусмотрено 60 миллиардов рублей. Плюс средства для обеспечения жильем военных, северян, вынужденных переселенцев и прочих федеральных очередников. Всего, как говорилось, рассматриваются средства в размере 100 миллиардов рублей.
Вы считаете, что этого будет достаточно, чтобы поддержать крупнейших застройщиков? Ведь речь идет о 1,5-2 миллионах квадратных метров, столько у нас строилось и закупалось в год по федеральным программам. Даже, допустим, решено будет ликвидировать очередь вперед на три года - это 6 миллионов метров. А в год, по планам, надо сдавать до 70 миллионов. Так что речь в лучшем случае идет о 10 процентах рынка...
Во-первых, мы говорим о многоэтажном жилье, а это примерно половина от общего объема. Так что обещанные госзакупки на рынок, безусловно, повлияют.
Но вы правы в том смысле, что ограничиваться только поддержанием спроса за счет приобретения готового (или почти готового) жилья недостаточно.
Скажу больше. Начало реализации приоритетного нацпроекта "Доступное жилье" в 2005 году совпало с масштабной реорганизацией всей системы госуправления, в том числе и в части, касающейся управления строительным комплексом. Вспомним, был принят так называемый пакет законов по доступному жилью, в том числе Градостроительный кодекс и известный 214-й закон, которые по-новому установили правила на строительном рынке. Например, в законодательстве было закреплено обязательное документальное оформление разрешения на строительство до начала технологического процесса. Все правильно. Но если раньше много лет действовала система, строительство и все многочисленные согласования шли параллельно, вот так, одним законом, сломать этот порядок не получилось. Практически осталось то же самое - 2,5 года уходит у застройщика, чтобы пройти добрых две сотни всевозможных согласований, а выход на стройплощадку прокуратура может закрыть в любой момент. К чиновникам же, затягивающим процесс оформления разрешительной документации, никто никаких мер не принимает.
Наверное, не менее больным остается и земельный вопрос?
Именно так. Градостроительный кодекс ввел порядок, согласно которому площадки под строительство муниципалитеты выставляют на аукцион полностью подготовленными в инженерном отношении. Ну и где это выполняется? Тут вообще ноль чистый. По-прежнему сооружение сетей, подключение к ним - все на плечах застройщика.
Поскольку весь инвестиционно-строи тельный цикл по жилищному (да и любому другому) строительному объекту составляет не менее трех-четырех лет, то как раз в 2008 году начали негативно сказываться эти законодательные новации, которые на бумаге правила игры изменили в пользу строителей, но на деле реализованы практически не были.
У вас есть конкретные предложения, что предпринять?
Очень просто. Записать и в Градостроительный, и в Земельный кодексы нормы, устанавливающие конкретные сроки на оформление и выдачу разрешения на строительство. Допустим, не более 6 месяцев. Все. Тогда можно хоть что-то юридически потребовать от чиновников. Сегодня же ничего невозможно решить быстро и без дополнительных затрат.
Что касается инженерной подготовки стройплощадок, затраты на нее достигают 30-35 процентов в структуре себестоимости готового дома. Вот где серьезный резерв для удешевления строительства.
А что касается социального жилья, так вообще непонятно, зачем эти площадки на аукционы выставлять. Участки под социальное строительство должны предоставляться бесплатно.
Но в себестоимость также входит и стоимость стройматериалов, и затраты на рабочую силу...
Практически у нас, к великому сожалению, государственного планирования строительства нет. Но ведь с какой стороны ни возьмись, нужна координация в развитии всех смежных со стройкой отраслей - от производства стройматериалов до обеспечения энергомощностями.
В 2005, 2006, 2007 годах резко дорожали стройматериалы. Особенно цемент и металл. Цены на цемент, например, удвоились: в августе прошлого года вообще зашкалили за 10 тысяч рублей за тонну. Это привело к чему? К тому, что строители попали в "вилку": с одной стороны - рост стоимости кредитных ресурсов, с другой - рост себестоимости построенного жилья. Это явилось еще одним фактором снижения рентабельности девелоперской деятельности, усиливающим тенденцию снижения темпов ввода жилья.
Правительство, действуя в интересах строительных компаний, летом прошлого года отменило ввозные пошлины на цемент. Это привело к тому, что основные потребители перешли на прямые связи с Европой, Турцией, Китаем. Импорт цемента вырос в пять раз. Цена его российских производителей упала с 7-8 тысяч рублей за тонну до трех. Объемы производства цемента на наших предприятиях упали. Но даже когда цены зашкаливали, на реконструкцию производства прибыль не направлялась. Теперь тем более не направляется.
Вот простой пример того, как несогласованные действия цементников, с одной стороны, и правительства - с другой, привели к плачевному результату. Наверное, надо было подключать ФАС, штрафовать - не символически, а на полную катушку - компании, занимающие монопольное положение на рынке, за непомерно вздутые цены, требовать от них более разумного поведения. И лишь потом, если бы не удалось договориться, "открывать" двери импорту. Я не говорю и не считаю, что отечественного производителя нужно поддерживать любой ценой. Но более осмысленная государственная политика, согласитесь, нам просто необходима.
Наконец, еще одна важная проблема, которую не разрешить без помощи государства, - это кадры. Качество подготовки в вузах, средних специальных учебных заведениях отстает от требований жизни. Не говорю уж о том, что среднего звена - прораба, мастера, бригадира - мы уже не видим. Почему? Техникум окончил - все, иди служить. Со службы возвращаются 5-10 процентов, не больше. Кадровый голод колоссальный. На стройках одни гастарбайтеры - без образования, а порой и плохо понимающие русский язык. Мы предложили: давайте разрешим альтернативную службу для выпускников строительных учебных заведений. Кадровый вопрос решим, и самим ребятам хорошо - специальность в руках, жилье смогут заработать. За несколько лет к профессии привяжутся. Согласитесь, не дело, что столько молодых, здоровых парней у нас сидят в охранниках.
Беседовала Ирина Невинная
Николай Павлович Кошман родился 5 апреля 1944 года в селе Мироновка Ново-Георгиевского района Кировоградской области (Украина). В 1972 г. окончил Днепропетровский автодорожный техникум, в 1966-м Уссурийское военное автомобильное училище, в 1973-м - Военную академию тыла и транспорта по специальности "Военный инженер путей сообщения". Занимал высокие государственные посты: Председатель Правительства Чеченской Республики, Заместитель министра путей сообщения РФ, Заместитель Председателя Правительства РФ - полномочный представитель Правительства РФ в Чеченской Республике; Председатель Госстроя России.
Награжден орденами Красной Звезды, "За службу Родине в Вооруженных Силах СССР" III степени, "За военные заслуги", более 30 медалями, в том числе медалью "Золотая Звезда". Является Заслуженным строителем, Почетным транспортным строителем, Почетным железнодорожником, Почетным строителем Байконура. Имеет воинское звание Генерал-полковника. В настоящее время Николай Павлович Кошман является действующим президентом Ассоциации строителей России, а также членом правления Российского союза промышленников и предпринимателей, советником мэра Москвы, сопредседателем Рабочей группы по строительству круглого стола промышленников "Россия - Евросоюз".
| годы | млрд руб. | в % от общего объема инвестиций в основной капитал |
| 2003 | 102,2 | 5,6 |
| 2004 | 123,1 | 5,6 |
| 2005 | 172,7 | 6,0 |
| 2006 | 288,4 | 7,6 |
| 2007 | 399,8 | 8,1 |
Истчник: Росстат
Дмитрий Медведев, президент Российской Федерации:
- Одним из наиболее сложных, наиболее актуальных на сегодняшний день вопросов является вопрос о состоянии рынка жилья. Мы многое сделали за последнее время, и я хотел бы, чтобы мы постарались в довольно сложной финансовой ситуации все те заделы, которые у нас были, сохранить.
Прошлогодних новоселов около 1,4 процента населения страны, в то время как платежеспособный слой населения, по данным минрегиона, составляет примерно 20 процентов российских граждан. Всеми формами государственной поддержки в 2007 году воспользовалось чуть больше 70 тысяч семей (около 0,15 процента населения)
Серьезный дисбаланс между платежеспособным спросом и предложением в сторону спроса, усиленный механизмами реализации национального жилищного проекта, отдающего приоритет государственной поддержке приобретения жилья в собственность на свободном рынке (посредством ипотечного жилищного кредитования, адресных жилищных субсидий на цели приобретения жилья и т.п.), привел к сохранению в 2005-2006 годах высокой динамики роста цен.
Максимум роста цен пришелся на 2006 год, когда в среднем по России цены на жилье за год выросли на 54 процента, а в городах-миллионниках почти в два раза
В 2007 году произошло замедление темпов роста цен на жилье по реально совершенным сделкам купли-продажи на свободном рынке и сокращение количества сделок (включая покупки в кредит) как минимум на 30-50 процентов. Эта тенденция сохраняется и в 2008 году, несмотря на некоторое сезонное оживление продаж