Новости

Власти рассчитывают на удешевление жилья за счет "вброса" на рынок новых участков под новостройки

Фонд содействия развитию жилищного строительства был создан год назад с вполне конкретной задачей: "найти" неиспользуемую землю, пригодную для строительства жилья, забрать ее у нерадивых пользователей-федералов и "вбросить" на рынок. Цель - смягчить земельный дефицит, который наблюдается сегодня в большинстве городов. И в идеале - снизить цены на жилье. Как осуществляется этот план, "Российской газете" рассказал генеральный директор фонда Александр Браверман.

Российская газета: Александр Арнольдович, идея сработала?

Александр Браверман: По крайней мере, первый, самый сложный стартовый этап, мы прошли. Сегодня мы объявили первые земельные аукционы. Информация об этом, кстати, опубликована в этом номере "Российской газеты". Подведение итогов, в соответствии с законодательством, должно состояться минимум через 30 дней. В связи с тем, что сейчас август и активность на рынке несколько ниже обычного, решено установить чуть более длительный срок по приему заявок. Поэтому, думаю, результаты станут известны в 20 числах сентября.

РГ: Сколько участков вы собираетесь выставлять, где?

Браверман: Мы выставили несколько базовых участков и выбрали их совершенно сознательно. Напомню, 1 июля на заседании Совета по реализации приоритетных нацпроектов и демографической политике президент дал совершенно четкую характеристику тому, что происходит с землями академий, вузов, сельхозугодьями: "В какой регион ни приедешь, лучшие земли, на которых ничего нет, то есть по сути брошенные, - это земли либо Академии сельхознаук, либо учебных заведений. Но это земли вокруг городов, там должны быть жилые дома". И еще президент добавил "вообще по академиям: чем земли передавать непонятным жуликам, нужно сделать так, чтобы эти земли работали для жилищного строительства".

Наш фонд уже год интенсивно работает в этом направлении, и участки, которые мы сегодня выставляем, полностью отражают ситуацию, описанную президентом. Вот лишь несколько конкретных адресов первых участков, изъятых за неэффективное использование и выставляемых сегодня на продажу.

До конца года мы планируем выставить на аукционы примерно 25-30 участков, и столько же будет передано субъектам

Тюменская область, участок 98 га. Правообладатель - племенной завод "Тополя" Сибирского отделения Россельхозакадемии, по целевому назначению их не использовал. Инициатива вовлечь эти земли в оборот исходила от региональных властей и мэрии Тюмени - они расположены таким образом, что мешали городу развиваться. Согласно утвержденному не так давно генплану города здесь можно построить 618 тысяч метров жилья, два детсада и две школы плюс общественные и деловые здания. Одним словом, это будет полноценный новый микрорайон.

Такая же картина с участком на окраине Курска. Заброшенный сад площадью 26,9 га числился в бессрочном пользовании Курской гос сельхозакадемии. По генплану Курска, это зона первоочередного развития комплексной застройки на 240 тыс. жилых метров.

Еще один участок - это 6,3 га прямо в черте Чебоксар. Чувашский гос университет землю не использовал. Зато были попытки незаконной застройки. Теперь здесь будет построена первая очередь микрорайона Университетский город.

Участок в городе Кирове, 16 га находились в пользовании одного из институтов сельхозакадемии. В соответствии с генпланом развития города находится в зоне жилой многоэтажной застройки. По информации, поступившей от областной и городской администраций, по целевому назначению не используется. На этой территории будет возведено 130 тыс. метров жилья, что для Кирова крайне важно.

Кстати, и в Кирове, и в Тюмени, и в Курске, и в других городах главы регионов и мэры, как правило, не только с полным пониманием относятся к тому, что мы делаем, но и активно помогают, делают все от них зависящее, чтобы быстрее выставить землю на аукцион.

РГ: Кроме участков, которые пойдут под жилую застройку, вы имеете право предоставлять землю под промпредприятия, в частности, для производства стройматериалов?

Браверман: Один из выставляемых участков как раз такой. Он расположен в Московской области, в городе Климовске. С точки зрения жилищного строительства он неудобен - мал по площади и к тому же расположен в промзоне. Но для возведения современного завода по производству стройматериалов эти 1,1 га вполне подходят.

РГ: Это "первые ласточки". А каковы перспективы? Хотелось бы понять, как "вбрасываемые" с вашей помощью участки могут повлиять на рынок и, в первую очередь, на стоимость жилья?

Браверман: Сегодня в списке "первой очереди" 168 участков, подготовка которых к аукциону идет полным ходом. Всего же в фонде предложения по 1066 участкам, причем почти тысяча - по инициативе субъектов РФ. Справедливости ради надо сказать, что информация представлена в разной степени детализации, почти по половине участков отсутствуют необходимые документарные приложения, а по части участков они представлены не в полном объеме. Но для нас крайне важно, что уже 74 региона в инициативном порядке дают нам информацию и просят вовлечь землю в оборот. При этом действуют вполне профессионально: понимают, сколько жилья там будет построено, анализируют ситуацию на рынке, даже прогнозируют потенциальных участников аукционов. Хочу подчеркнуть множественность этого числа, именно участников - это важно. До конца года мы планируем выставить на аукционы примерно 25-30 участков, и столько же будет передано субъектам. В общей сложности на них можно будет построить не менее 5,5-6 млн кв. метров жилья, то есть более 10 процентов от годового объема жилищного строительства в целом по стране. В будущем году это будет уже 20-30 процентов от объема рынка.

РГ: Вы говорите, что губернаторы и мэры проявляют инициативу, но ведь по Градостроительному кодексу регионы имеют право сами заниматься подготовкой участков и выставлять их на аукцион...

Браверман: Вне всякого сомнения, если принадлежность этих участков субъектовая или муниципальная.

РГ: То есть вы им помогаете с федеральными землями?

Браверман: Самый главный момент - это снятие федерального ограничения с точки зрения вовлечения их в оборот. Поверьте, очень многие губернаторы, мэры, проезжая мимо участка, который можно было бы давным-давно застроить, не раз подумывали, как бы это сделать. Но не могли - законодательство не позволяло.

Регионам крайне выгодно с нами сотрудничать. Если по решению правительственной комиссии участок из федеральной собственности передается в управление субъекту РФ, предаукционную подготовку проводит субъект. При этом деньги от продажи (хочу подчеркнуть, от продажи федерального имущества!) поступают в региональный и муниципальный бюджеты - в пропорции 50:50.

РГ: Понятно, что региональные власти - ваши однозначные союзники. А как ведут себя федеральные структуры, у которых происходит "экспроприация" земли?

Браверман: Взаимодействие взаимодействию рознь. Например, с Российской академией наук сотрудничаем вполне конструктивно. Вот, пожалуйста, свежее письмо за подписью президента РАН Юрия Сергеевича Осипова: он практически полностью раскрывает нам ситуацию с земельными участками, находящимися в ведении академии и академических институтов.

И совершенно иная ситуация с Россельхозакадемией. Ни реестра, ни списка. Сопротивление буквально по каждому участку, причем немотивированное, не юридическое. Например, длительная дискуссия шла по участку в Кирове. Были и продолжаются попытки Россельхозакадемии повлиять на решение правительственной комиссии. Но итог известен - участок в числе первых выставляется на аукцион с условием жилой застройки.

Или еще более яркий пример. На днях на попечительском совете фонда рассматривался участок Всероссийского селекционного технологического института садовод ства. Это в черте Москвы, микрорайон Загорье. Между прочим, четыре года назад на президиуме сельхозакадемии рассматривался вопрос о привлечении инвестора для освоения этого участка. Причем, замечу, без согласования с Росимуще ством. Тогда плодовые деревья на участке характеризовались как "устаревшие образцы плодово-ягодных насаждений, не используемые в научно-производственной деятельности" и подлежащие удалению. Как только мы начали проявлять интерес к этой территории, выяснилось, что она засажена редчайшими растениями, без которых немыслимы дальнейшие научные исследования.

К сожалению, подобное происходит сплошь и рядом.

РГ: В принципе, такая позиция вполне понятна: пусть у меня нет сил (желания) использовать землю сейчас, но если у меня ее забирают, я в лепешку расшибусь, доказывая, что она мне нужна. Может, имеет смысл использовать помимо "кнута" еще и "пряник", заинтересовав те же научные учреждения?

Цель поставлена: квадратный метр готового жилья должен стоить порядка 30 тысяч рублей

Браверман: Собственно, мы этим и занимаемся. Мы договорились с президентом РАН академиком Осиповым, что поддержим создание в академии жилищных кооперативов. Чтобы и молодые, и маститые ученые могли на льготных условиях строить и получать жилье. Естественно, в соответствии с федеральным законодательством. Какая-то часть земли будет использоваться под строительство таких домов. Но все остальное должно быть вовлечено в оборот на общих основаниях. У нас с Юрием Сергеевичем и его коллегами взаимопонимание по этому вопросу.

РГ: Очевидно, придется вносить поправки в действующие законы?

Браверман: Сейчас идет работа над законом о кооперативах. Я не являюсь автором этого законопроекта, но с точки зрения концентрации спроса, в том числе и по профессиональному признаку, отношусь к этому крайне положительно. Бесспорно, для того, чтобы правообладателя сегодня заинтересовать, дав возможность его сотрудникам получить жилье, ему надо помочь с организацией кооператива. Возможно, предоставлять земельный участок с определенными льготами, обеспеченный инфраструктурой, но ровно в тех объемах, которые нужны для его сотрудников. Технологическая готовность фонда предоставлять наилучшие условия для таких кооперативов из федеральных земель, которые будут переданы нам, имеется.

РГ: Когда вопрос с изъятием неиспользуемых федеральных земель был принципиально решен, правительство наложило мораторий на любые сделки с такими участками. Но этот срок в конце года истекает. Ваша работа осложнится?

Браверман: Спешу разочаровать тех, кто рассчитывает по завершении моратория успеть поспекулировать федеральной собственностью. В проекте постановления, уже практически всеми согласованном, запрет продлевается еще на два года. Так что не стоит создавать дополнительную волну злоупотреблений, у правоохранительных органов и без того есть с чем разбираться.

РГ: Вы сказали, что рассчитываете уже в течение года "обеспечить" землей минимум десятую часть всего жилищного строительства. Как это отразится на стоимости жилья?

Браверман: Доступность может быть достигнута через большие объемы участков, выставляемых исключительно под жилищное строительство. Причем - экономкласса. Эта задача ставится на самом высоком уровне - президентом и председателем правительства. Но на себестоимость жилья влияет не только стоимость участка. Поэтому мы в соответствии с поручением президента готовим проект федерального закона, который установит требования к параметрам жилья. Речь о том, какие дома будут строиться на участках фонда - по площади, по этажности, по материалам, по применяемым технологиям. Какой будет плотность застройки, этажность.

Цель поставлена: квадратный метр готового жилья должен стоить порядка 30 тысяч рублей. За некоторыми исключениями, связанными, например, с особыми климатическими условиями и высокой стоимостью строительства, а также особенностями спроса, как в столичных городах. Во всяком случае, стремиться будем именно к этой планке, она, по нашим оценкам, совершенно реальна.

РГ: Когда только обсуждалась идея передать под новостройки не используемые земли, одним из таких крепких землевладельцев называлось минобороны. Почему же в законе земли министерства уже не фигурируют?

Браверман: В законе не содержится никаких изъятий, наоборот, его положения распространяются на все федеральные структуры. Но относительно минобороны существует определенная юридическая коллизия: с одной стороны, есть указ президента, и в развитие его постановление правительства, которые сегодня позволяют министерству распоряжаться имуществом самостоятельно. В том числе и земельными участками, выставляя их на аукцион. С другой стороны, есть закон, по которому работает наш фонд.

Мы не склонны спорить, как эту коллизию разрешать, это долго и контрпродуктивно. Предпочитаем взаимодействие с министерством. На встрече с министром обороны мы обсудили, в частности, возможность сотрудничества по инфраструктурным проектам. А что касается земельных аукционов, мы планируем синхронизировать действия для того, чтобы готовый продукт, а именно жилые дома, доходили до конечного потребителя и стоили как можно дешевле.

Надеюсь, уже в скором времени фонд станет маркетмейкером, серьезно влияющим не только на рынок земельных участков, но и на конечный рынок жилья. Потому что мы рассматриваем земельные участки исключительно как инструментарий для достижения конечной цели - обеспечения граждан доступным и комфортным жильем.

РГ: Если уж мы заговорили о том, что изначально перед фондом ставилась задача повлиять на рынок так, чтобы жилье подешевело, каким образом вы будете проводить аукционы? Нынешний порядок играет на повышение цены: муниципальные власти пытаются "выжать" из земельного участка все, что возможно...

Браверман: Мы будем продавать землю в полном соответствии с законодательством. Ключевой момент - это оценка. Ниже этой планки мы не имеем права и не намерены реализовывать участки. Но мы можем предоставлять потенциальным застройщикам такие условия, чтобы значительная часть платежей за участок была отнесена на период, когда начнутся денежные поступления от продажи жилья или прав на него. Начальная же плата будет минимальной. Этот алгоритм мы планируем опробовать уже на первых аукционах.

Мы работаем в конкурентных условиях: застройщикам предлагаем землю не только мы, но и муниципалитеты, и то же минобороны. С одной стороны, нельзя допускать, чтобы участок покупался впрок. Мы должны обеспечить такие условия, чтобы там было возведено жилье. С другой, не в наших интересах слишком "задирать" цену. Поэтому мы разрабатываем механизм, который будет оптимизировать три составляющих платы за землю.

Первая составляющая - это плата за права аренды, вторая - непосредственно арендные платежи, которые будут структурированы на весь период строительства. И, наконец, третья часть - цена выкупа. Итоговая стоимость должна быть такой, чтобы соответствовать всем нормам законодательства, а также целям фонда. Фонд - организация некоммерческая. Деньги, которые мы заработаем на аукционах, будут направляться на подготовку к продаже следующих участков, в частности, на обеспечение их инфраструктурой. Такой циклический процесс. Задача нелегкая в нынешних кризисных условиях. Замечу к тому же, что из федерального бюджета на работу фонда в будущем году не выделяется ни копейки.

РГ: А каким образом фонд будет влиять на конечную стоимость метра? Вы же сами не строите, вы готовите участок, продаете его, пусть даже на определенных условиях - под новостройку экономкласса. Что дальше - будете контролировать застройщика?

Браверман: Хороший вопрос, сами себе его задавали и подготовили предложение, которое, надеемся, будет законодательно оформлено. Речь о том, что мы могли бы от 20 до 25 процентов построенного жилья, отвечающего определенным требованиям (экономкласс, энергосберегающее и экологически чистое), выкупать у застройщика в том случае, если он не продаст его на рынке.

Но тогда мы будем жестко устанавливать ценовой предел - все те же 30 тысяч рублей или близко к тому в исключительных случаях. Но в идеале, конечно, застройщику должно быть выгоднее продавать жилье на рынке.

РГ: Еще одно направление вашей работы - финансирование незавершенного строительства. Фактически предполагается выкупать у застройщиков недостроенные дома? Но ведь для этого нужны огромные денежные средства?

Браверман: Алгоритм пока окончательно не определен, он прорабатывается, но уже ясно, что кроме фонда, будут задействованы банки, а также АИЖК, которое станет рефинансировать банкам выданные кредиты.

Предполагается, что часть из тех денег, которые мы заработаем на аукционах, по решению попечительского совета будет инвестироваться в завершение строительства домов экономкласса. Но чтобы серьезно влиять на рынок, аукционных денег не хватит. Кроме продажи участков потребуется использование другого источника. Речь о том, сможем ли мы прокредитоваться в наших системообразующих банках.

Что касается залога, с ним довольно просто - это земля, залоговая база у нас практически сформирована. С объектами инвестирования тоже все ясно - совместно с минрегионом мы собрали у регионов полную информацию о недострое. Что касается ожиданий населения, то приход федерального фонда, как показывают маркетинговые расчеты, увеличивает спрос, поскольку потенциальные покупатели будут уверены в том, что стройку не заморозят, жилье достроят в срок, цена его продажи будет фиксирована и впо следствии права на него надлежащим образом будут зарегистрированы. При этом наши трансакционные издержки и наша прибыль равны нулю - мы для этого созданы, получаем зарплату.

Таким образом, заинтересованность банка в выдаче кредита очевидна. Вопрос в том, на каких условиях банки согласятся сотрудничать - какой будет процентная ставка и порядок обслуживания кредита.

РГ: В чем смысл программ по выкупу, будь то нынешний "недострой" или завтрашние проекты на "ваших" участках, кроме, конечно, того, что вы гарантируете застройщикам сбыт?

Браверман: И застройщики, и банки нам говорят, что, если мы станем давать гарантию по обеспечению спроса на готовое жилье, застройщикам станет намного проще получить кредит в банке.

Напомню, наша прямая задача - поддержать, активизировать и удешевить жилищное строительство. Причем сделать это максимально быстро. Нет смысла обещать людям, что они смогут "легко" купить жилье через 15, 20 лет. Жизнь - короткая штука, и чем быстрее человек получит нормальные условия проживания, тем лучше. Понимаю, что это сродни известной фразе "лучше быть здоровым и богатым, чем бедным и больным". Но мы исходим ровно из этого: все, что в наших силах, будем делать максимально быстро.

Подписка на первое полугодие 2017 года
Спроси на своем избирательном участке