Поделиться
В начале года закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) лишились своих главных налоговых преференций. Госдума приняла закон, обязывающий управляющие компании фондов платить налог на имущество. До этого времени ЗПИФы были весьма выгодным инструментом для "упаковки" активов: платился только НДС со сделок. Поскольку они не являются юридическим лицом, то они не платили налог на прибыль, а активы, переданные в фонд, не облагались налогом на имущество. Благодаря таким льготам многие ЗПИФы создавались зачастую под проекты в сфере недвижимости, принадлежащие определенным финансовым или промышленным группам, как средство оптимизации затрат и эффективного управления активами. Об этом говорит и тот факт, что большая часть действующих ЗПИФов доступна только квалифицированным инвесторам.
С точки зрения собственника бизнеса, у которого есть земля и недвижимость, ПИФ станет менее интересным инструментом, так как теперь ему придется платить налоги. Большинство владельцев бизнеса создавали фонд, чтобы уйти от них. Также и для пайщиков они потеряют свою привлекательность. Цена пая будет снижена, потому что из средств фонда будет оплачиваться налог. Стоимость чистых активов уменьшится, а количество паев, на которое оно делится, останется неизменным.
Что касается исчисления налоговой базы, то этот вопрос еще не решен до конца. В Законе "Об инвестиционных фондах" говорится, что объектами налогообложения признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств. В этом случае налогооблагаемая база будет меньше, чем предусмотрено подзаконными актами минфина: ставка рассчитывается от цены покупки здания, из которой вычитаются расходы на амортизацию.
Минфин считает, что имущество следует оценивать по рыночной стоимости. Но что такое рыночная стоимость? Чтобы ее определить, необходимо получить отчет оценщика. А люди этой профессии сейчас в основном работают таким образом, что подгоняют цену к той, которую заказывает владелец собственности. Прежде чем включить в ПИФ недвижимость, владелец должен оценить ее стоимость. Она может варьироваться - плюс/минус 20%. Очень сложно сказать, насколько оценка соответствует действительности. У нас не очень хорошо развит этот рынок. Думаю, что в этой ситуации следует придерживаться того, что написано в Законе "Об инвестиционных фондах". В минфине признают, что ясности относительно налоговой базы для исчисления ставки налога на имущество пока нет. Сообщают только, что однозначно ставка налога должна рассчитываться по правилам бухгалтерского учета.
У минфина еще есть время на разрешение этих коллизий: налог на имущество управляющие компании должны будут заплатить только следующей весной. Тогда же и будут заметны изменения рынка.
Управляющая компания должна выплачивать налог вне зависимости от того, кто владеет паем. Собственниками паев одного фонда могут быть и юридические, и физические лица, для которых ставки налога на имущество различаются. Организации платят 2,2%, для физических лиц налог ниже и зависит от стоимости имущества. Минимальная ставка - 0,1% для имущества стоимостью до 500 тыс. рублей. При этом при владении тем же имуществом напрямую, а не через ЗПИФ, компания таких расходов не несет. Обязанность по уплате налога была возложена на управляющую компанию в связи с существенной проблемой администрирования налога на имущество, составляющего ПИФ: доля каждого владельца пая меняется ежедневно, так же как и состав владельцев инвестиционных паев.
Участники по-разному оценивают перспективы индустрии ЗПИФ из-за введения новых механизмов налогообложения. Глава НЛУ Дмитрий Александров считает, что их количество может сократиться с нынешних 493 до 100 и эти фонды превратятся исключительно в кэптивные инструменты и их нельзя будет использовать как механизм привлечения некредитных средств. По сведению НЛУ, эта отрасль уже понесла потери. В первом квартале приток средств в фонды составил 486,8 млн рублей против 1,6 млрд рублей за соответствующий период прошлого года. А СЧА ЗПИФов недвижимости за первые три месяца текущего года снизилась со 123 млрд до 122,5 млрд рублей. Правда, виной тому стал не столько отток пайщиков, сколько коррекция цен на недвижимость - сектора, который тяжелее других восстанавливается после кризиса. Сейчас, по данным Investfunds, в России действуют 925 ЗПИФов, из них 579 - ЗПИФы недвижимости.
Тем не менее я думаю, что интерес к ПИФам совсем не исчезнет. В них будут продолжать инвестировать, но с меньшей активностью. У закрытых фондов недвижимости остается еще ряд преимуществ: отсутствие налога по операциям с активами, перевод в фонд активов не квалифицируется как сделка купли-продажи, пайщик не платит налоги до момента продажи паев, рефинансирование пайщиков происходит под залог паев фонда, защита собственников от рейдеров и незаконного захвата активов. Раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выделение из него доли в натуре не допускаются. На переданное в фонд имущество не может быть обращено взыскание. Фонд не отвечает по долгам управляющей компании. То есть, в отличие от ситуации с долевым участием в проекте, инвестор не несет рисков банкротства управляющей компании. Благодаря всем этим положительным моментам закрытые фонды недвижимости будут продолжать свое существование, но, конечно, уже не будут так стремительно развиваться, как раньше.