Что такое доступное жилье, насколько оно доступно, где его будут строить и кто сможет его купить - об этом в интервью "РГ" рассказал генеральный директор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Александр Браверман. Напомним, фонд РЖС был создан три года назад с целью найти неиспользуемые или используемые не по назначению федеральные земли для передачи их под жилищное строительство.
Российская газета: Александр Арнольдович, на прошлой неделе президент подписал закон, позволяющий работникам государственных академий наук, государственных организаций, военнослужащим решать жилищный вопрос при помощи кооперативов. Как этот механизм будет работать?
Александр Браверман: Закон предусматривает возможность бесплатного предоставления земельных участков фонда жилищным, жилищно-строительным, жилищным накопительным и иным потребительским кооперативам, созданным для обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан. Кроме льготного предоставления земли им будет оказана помощь в подключении жилья к коммуникациям. Фонд РЖС готов также бесплатно передавать кооперативам проекты повторного применения. С учетом этих мер цена квартиры должна снизиться минимум на 20-25 процентов.
РГ: Кто и когда сможет воспользоваться этими льготами?
Браверман: Конкретные категории граждан, имеющих право на участие в подобных кооперативах, будут установлены правительством. Не хотел бы сейчас предвосхищать события, но думаю, что это должны быть те категории населения, которые крайне важны для инновационного развития государства. Например, молодые ученые, врачи, преподаватели. Ясно, что этот список не может быть всеохватывающим.
РГ: В 2008 году, когда все только начиналось, говорилось о том, что фонд создается для вовлечения в оборот неиспользуемых федеральных земель под строительство жилья экономкласса. Как сегодня поменялась структура рынка недвижимости? Насколько велико на него влияние фонда?
Браверман: В регионах, где идет комплексное освоение земельных участков фонда, наше влияние на рынок жилья весьма ощутимо. Например, в Кирове, Чебоксарах, Курске доля возводимых новостроек на землях фонда составляет от 8 до 27 процентов от общего объема строительства. В среднем цены на такое жилье на 10 процентов ниже среднерыночных и на 5 процентов ниже цен, установленных минрегионом. Где-то 22-25 тысяч рублей за квадратный метр.
РГ: Даже в кризис далеко не все застройщики соглашались строить за цену минрегиона, которая, как известно, порой ниже себестоимости строительства. Выходит, фонду удалось уговорить инвесторов?
Браверман: Когда вы строите один дом и пытаетесь получить с него максимум прибыли, выгоды, конечно, не будет. Проекты, реализуемые на земельных участках фонда, выгодны объемами. За время нашей работы под комплексное освоение для целей жилищного строительства было вовлечено 58 земельных участков. На этих землях создан потенциал для строительства 6,8 миллиона квадратных метров жилья, в том числе почти 2 миллиона квадратных метров малоэтажек. До конца 2011 года планируется вовлечь не менее 50 участков, что, по нашим расчетам, создаст основу для возведения еще порядка 4 миллионов квадратных метров новостроек.
РГ: Есть ли трудности с поиском потенциальных инвесторов?
Браверман: Доля несостоявшихся аукционов составляет всего 6,5 процента. С продлением правительством особых полномочий фонда до 2016 года мы ожидаем еще большего притока инвесторов. Процесс освоения новых земельных участков в различных регионах уже приобрел эффект "снежного кома". До конца 2011 года начнется ввод жилья в Тюмени, Москве, Владивостоке и в Московской области. К концу 2012 - началу 2013 года жилье на земельных участках фонда будет построено как минимум в 17 регионах, включая Краснодарский край, Ростовскую, Вологодскую и Воронежскую области, Санкт-Петербург. Речь идет о землях, которые уже переданы застройщикам, по ним идет активная работа по проектированию и выходу на площадки.
Согласно общей статистике, цикл от вовлечения земельного участка до передачи ключей жильцам составляет около пяти лет. В Кирове, Чебоксарах и Курске первые этапы строительства завершены за два с половиной года. В построенных домах уже живут люди.
РГ: Cтройкомплекс уже оправился от последствий кризиса или все еще нуждается в господдержке?
Браверман: Честно говоря, не отношу себя к числу профессиональных аналитиков, но, на мой взгляд, главный показатель выздоровления отрасли - это рост индустриального малоэтажного строительства. Когда в кризис растет индивидуальное жилищное строительство, понятно, что люди просто вкладывают деньги, чтобы не потерять их. В малоэтажке доля ИЖС велика, и это хорошо. Однако доля индустриального строительства в малоэтажке должна резко увеличиться. Мы планируем, что уже к 2014 году на землях фонда будет строиться около 40 процентов малоэтажного жилья от общего объема индустриального строительства. Проекты, которые реализуются на земельных участках фонда, - это синхронизированный с подготовкой к саммиту АТЭС ввод малоэтажного жилья на 162 гектарах в бухте Патрокл во Владивостоке и поселок экономкласса в подмосковной Истре. Строительство первой очереди должно завершиться к концу года.
РГ: А почему некоторые земельные участки все же не находят своего застройщика?
Браверман: Возможно, не совпали ценовые представления оценщика и инвестора, либо неправильно был сформирован конечный продукт. Начало деятельности фонда ведь пришлось на экономический кризис. На тот момент мы создавали совершенно новый тренд. В кризис рынок жилья замер, продажи квартир упали. Несмотря на это, благодаря новому продукту, выведенному на рынок фондом, - земельному участку, обеспеченному инфраструктурной, кредитной поддержкой, гарантиями и так далее, - участки реализовались.
Фонд начинал с попытки обычного составления реестра неиспользуемых или используемых не по назначению федеральных земельных участков. Сейчас мы действуем методом целенаправленного поиска. Он включает в себя анализ документов территориального планирования, генпланов, инвестиционных и производственных программ естественных монополий, возможных вариантов обеспечения социальной инфраструктурой. У нас существует маркетинговый департамент, который занимается анализом спроса на жилье, в первую очередь на жилье экономкласса. Маркетируется также ситуация с земельными участками, с промышленностью строительных материалов. Все это объединено в Единую информационно-аналитическую систему. Используя эту систему и зная все ее составляющие, фонду и застройщикам легче принимать решение по конкретному земельному участку. Второй блок - это обеспечение земельного участка кредитными продуктами, возможность ускорения регистрации права собственности на возведенное жилье, а также предоставление застройщику готовых проектов домов, которые отвечают требованиям энергосбережения, экологичности и комфортности. У нас есть три сборника типовых проектов по итогам ежегодного архитектурного конкурса "Дом XXI века", который мы проводим с Союзом архитекторов России и Российской академией архитектуры и строительных наук. Сейчас они оформляются в библиотеку проектов и будут предоставлены застройщикам бесплатно.
РГ: А фонд потом контролирует, сколько действительно недорого жилья строится на его землях?
Браверман: В целом, по состоянию на сегодняшний день, доля жилья экономического класса, которое запланировано на участках, реализованных фондом, составляет свыше 70 процентов. При этом надо понимать, что мы не устанавливаем цену жилья. Фонд имеет право задавать параметры застройки, такие, как плотность, этажность, объем, который должен быть построен, и так далее. И поэтапно контролировать их выполнение. Если вы построите мало, это приведет к дефициту жилья на рынке. Естественно, цена будет расти. Но как только вы зададите предельный объем строительства с учетом всей социальной инфраструктуры, тем самым как бы поставите потолок спроса, а значит, и стоимости.
РГ: А как фонд узнает, что федеральные земли используются не по назначению?
Браверман: Работает специальная комиссия, в состав которой входят представители Росимущества, местной администрации, организаций-правообладателей и специалисты фонда. Если комиссия видит, что на земле, предназначенной, например, для сельхозиспользования, стоят автомастерские, или развлекательный центр, или территория заросла бурьяном, выводы очевидны. Города, как правило, окружены землями Россельхозакадемии.
РГ: Сомнительно, что Россельхозакадемия охотно расстается со своими землями. Может, подход к их освоению изменился?
Браверман: Этот вопрос лучше задать Россельхозакадемии, но кардинальных улучшений не видно.
РГ: По переданному фонду земельному участку, который относится к Павловской опытной станции, была спорная ситуация...
Браверман: Вовлечение этого земельного участка было инициировано самим же руководством Павловской опытной станции. При этом про образцы растений, которые, как позже выяснилось по результатам проверки Счетной палаты, занимают часть земель, ни одного слова сказано не было. Фонд только начал рассматривать возможность вовлечения этого земельного участка, как предписывает закон. Суды всех инстанций подтвердили абсолютную правильность наших действий. Нами же была обеспечена охрана образцов плодово-ягодных культур для предотвращения их расхищения, чего до этого не производилось. Сейчас фонд ждет окончательного решения президента по этому вопросу и будет действовать строго в соответствии с этим решением.
РГ: Первый вице-премьер Виктор Зубков после этого случая с Павловской станцией заявил, что будет принят закон, определяющий научную значимость земель сельхозназначения. Только в соответствии с ним можно будет изымать земельные участки под строительство жилья. Как этот закон может повлиять на работу фонда?
Браверман: Исключительно положительно. Предполагается, что будет дано определение научной значимости земель, и эти земли, вне всякого сомнения, должны быть использованы только для нужд развития сельского хозяйства. Остальные земли должны будут вовлекаться в оборот в целях развития территорий. Примерно такой же подход два года назад мы предложили Россельхозакадемии. К сожалению, он был отвергнут.
РГ: Минобороны до сих пор стоит особняком в списке возможных "доноров" участков под жилье.
Браверман: У фонда была и есть основная правовая база, сформулированная в законе 161-ФЗ. Он не предусматривает никаких исключений в отношении земельных участков министерства обороны. В то же время другими нормативными актами министерству разрешено использовать земельные участки особым способом, а именно продавать самостоятельно. Такая коллизия может привести к конфликтной ситуации. Фонд активно взаимодействует с министерством в части строительства и закупки жилья для военнослужащих, а также имеет договоренность о предоставлении минобороны своих земель под строительство жилья экономкласса в тех регионах, где у министерства либо нет своих земель, либо эти земли малопригодны для строительства жилья. Например, сейчас реализуется упоминавшийся ранее пилотный проект в подмосковной Истре, в рамках которого на земельном участке фонда строится малоэтажное жилье, в том числе для военнослужащих.
РГ: Скоро у фонда появится еще одна возможность опосредованно влиять на цены - путем проведения "голландских аукционов".
Браверман: Речь идет о понижении стоимости квадратного метра жилья. Задается некий норматив, например, стоимость квадратного метра минрегиона, и от него торги идут вниз. Кто из инвесторов дал меньшую цену, тот и выиграл. Надеюсь, что этот законопроект будет принят Госдумой в осеннюю сессию. Замечу, что за последние месяцы уже принят ряд поправок в законодательство, которые напрямую относятся к деятельности фонда, в частности, касающиеся эффективной реализации субъектами полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности, а также координации работ по контролю за качеством строительства. Эти поправки обязывают субъекты Российской Федерации выставлять при предоставлении земельных участков застройщикам требования по энергоэффективности и экологической чистоте, аналогичные тем, которые существуют у фонда РЖС. Важно, что реализация этих требований не переводит жилье из экономкласса в другую категорию. К стоимости квадратного метра добавляется примерно 1,5-1,7 тысячи рублей. Эти затраты быстро окупаются за счет экономии в эксплуатации жилья, которая составляет до 30 процентов ресурсов. Причем многие из приборов - автоматизированные системы контроля и управления электроэнергией, вакуумные стеклопакеты, датчики движения, солнечные батареи и прочее - производятся отечественными компаниями.
РГ: Что получает застройщик, работая с фондом?
Браверман: Гарантии. В том случае, если жилье, которое построил застройщик, отвечает требованиям жилья экономкласса, мы даем гарантию, что через шесть месяцев с момента регистрации права собственности выкупим у застройщика жилье - до 25 процентов многоэтажки и 35 процентов малоэтажки, если он не продал его на рынке.
РГ: Уже есть прецеденты?
Браверман: Нет, и я думаю на растущем рынке их особенно не будет. У нас цена выкупа ниже на 5 процентов цены минрегиона. Какой смысл продавать нам, когда можно продать по рыночной цене! Это и есть рыночный механизм регулирования цены.
