Уже месяц в России действуют поправки в федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, призванные упростить процедуру выкупа, аренды и оформления права собственности на участки. Однако эксперты перемен к лучшему пока не увидели.
Вопрос о несовершенстве земельного законодательства был поднят участниками форума "Аграрное Черноземье", состоявшегося в конце июля в Орле. По мнению большинства из них, внесенные поправки не принесли того результата, какого от них ожидали. Кроме того, не все регионы приняли собственные нормативные акты о землях сельхозназначения, что добавляет путаницы. Орловская область в этом смысле оказалась в передовиках - необходимые поправки в региональный закон здесь вступили в силу параллельно с федеральным законом и во многом были с него скопированы.
Кстати, местные депутаты не раз обращались к коллегам из Госдумы с законодательными инициативами, и некоторые их предложения нашли место в новой редакции документа. Для Орловщины тема актуальна. С тех пор как в 1993 году пайщикам раздали колхозные гектары, никто точно не скажет, сколько вообще в регионе земли, как много наделов заросли сорняками и не могут быть рекультивированы или стали предметом спекуляций. По ориентировочным данным, неиспользуемый резерв региона, включая луга, составляет до миллиона гектаров.
- Закон об обороте земель сельхозназначения был принят в 2002 году, но тогда он носил в основном декларативный характер, - пояснил замруководителя Росреестра по Орловской области Николай Баскаков. - С тех пор его не раз меняли, преследуя главную цель - упростить существующие процедуры. Не могу сказать, что последние поправки решили эту задачу. Многие механизмы и процедуры стали, я бы сказал, не проще, а прозрачнее.
Теперь главам муниципальных образований, на которых находятся земельные участки, делегированы полномочия - они вправе осуществлять все функции по распоряжению невостребованными долями. В компаниях-инвесторах и юридических бюро это новшество восприняли положительно, ведь участие представителей власти в процедурах, связанных с землей, означает определенные гарантии юридической безопасности.
С другой стороны, оно же создает коррупциогенный фактор. Кроме того, главам сельских поселений предстоит решать вопросы, которыми они прежде не занимались. Так, на их плечи легли функции по созыву общего собрания владельцев земельных долей, составлению протоколов и других документов. Для этого требуется определенная подготовка, включая юридическую. Но кто научит сельского главу? Между тем о курсах для чиновников в законе не сказано и средства на них из бюджета не выделяют.
- К сожалению, рынок земель сельхозназначения в России пока не сформирован, - считает гендиректор фирмы "Амбика-Агро" Борис Розенвальд. - По моим данным, свидетельства о праве собственности есть у владельцев менее десяти процентов таких земель. Огромное количество участков даже не размежевано и не имеет кадастровых номеров. А процессы оформления проходят в условиях нечеткого законодательства с использованием схем, которые потом могут быть оспорены.
Об этом же говорят и другие эксперты - участники земельного рынка. По словам управляющего партнера юридической группы "Ратум" Ольги Романовой, невостребованные земли часто используют инвесторы по соглашениям с главами районов. Однако такие документы не имеют юридической силы и нередко оспариваются прокуратурой. Получается казус: закон требует, чтобы невостребованная земля обрабатывалась, но не во всех случаях дает право ее использовать. Если инвестор придет на пашню с согласия районного главы, надзорные ведомства могут расценить это как самозахват. Тем более нельзя выйти в поле без каких-либо документов на руках.
Один из выходов - оформить право собственности муниципалитетов на невостребованную землю. Закон предусматривает такой механизм. Но чиновники могут обратиться в суд лишь тогда, когда установлен факт неиспользования участка в течение трех лет подряд. Далее суд должен дать согласие на выставление участка на торги. И если покупатель не найдется, власти могут оформить свое право собственности. Однако минсельхоз до сих пор не разъяснил, что такое "использование земли по назначению". Как быть, например, если участок не засеивают пшеницей, но на него выводят на выпас корову?
- Необходимо постановление министерства о том, что считать надлежащим использованием земель или ухудшением качества почв, - считает Ольга Романова. - Используя действующие нормы, можно найти много способов потрепать друг другу нервы. Например, применение повышенного количества гербицидов при желании можно отнести к нарушению экологической обстановки. А это как минимум повод для штрафа. То есть там, где нет четкой регламентации, есть схемы для коррупции.
По мнению Ольги Романовой, поправки, внесенные в федеральный закон, не решили эту проблему. Сделать это может узаконивание действующих соглашений между инвесторами и главами районов. Имея необходимые документы на руках, инвестор сможет без опасений обрабатывать землю, а также получит приоритетное право ее аренды или выкупа.
По мнению юриста, управляющего директора ЗАО "БЭФЛ" Владислава Новоселова, рынок земли не вполне сложился еще и потому, что насыщен различными рисками. Инвестор опасается, что в любой момент его могут с обрабатываемой земли "попросить". Кроме того, оформление участков растягивается даже не на месяцы, а на годы. Новый закон сроки не сократил, и это сказывается на цене земли, которая на внутреннем рынке вопреки мировым тенденциям снижается.
- Если проанализировать данные по регионам Черноземья, то цена за гектар земли сельхозназначения колеблется от шести до 15 тысяч рублей, - рассказал он. - Изменить ситуацию можно лишь снижением рисков и ограничений, что привлечет на земельный рынок дополнительные финансовые ресурсы. Например, у зарубежного инвестора есть деньги, которых нет у отечественных компаний, но закон запрещает продавать ему землю. Не вижу ничего страшного в том, чтобы снять это ограничение при установлении за действиями иностранцев жесткого контроля.
Впрочем, не секрет, что заграничные фирмы через своих российских представителей и так приобретают землю. Другое дело, что пока она не стала выгодным товаром. Многие компании в предыдущие годы сформировали в разных регионах крупные "банки" недвижимости в надежде со временем выгодно ее перепродать. Время прошло, но земля в цене не выросла, спроса на нее нет, что неудивительно, поскольку она "не работает" - ее не обрабатывают, на ней не создают необходимую инфраструктуру. Таким "инвесторам" участки приносят единственную выгоду - их можно заложить, получив кредит. Да и то лишь в случае, если финансовая структура пойдет навстречу.
- Сложность оборота земель и возможность оспаривания сделок купли-продажи снижают их инвестиционную привлекательность, - считает Борис Розенвальд. - Не сложилась и практика покупки и оформления земель для сдачи в аренду посторонней производственной компании для обработки. Большинство крупных собственников вынуждены обрабатывать участки сами.
По мнению эксперта, при уменьшении рисков земля сельхозназначения может вырасти в цене до 50 тысяч рублей за гектар. В первую очередь речь идет о "законодательных рисках". Если инвестор получит гарантию того, что его не прогонят с участка и в свою очередь даст гарантию на обработку земли, то и гектар станет более дорогим и привлекательным.