Поделиться
В окрестностях областного центра возводятся два десятка небольших коттеджных поселков. Причем строительство большинства из них началось в течение последнего года.
Эксперты строительного рынка усматривают в этом ярко выраженную тенденцию. За комплексной малоэтажной застройкой будущее: появление коммерческих проектов сегмента "пригород" - это мировая практика любого мегаполиса. Поэтому, считают девелоперы, можно смело говорить о том, что Тюмень постепенно превращается в таковой.
Именно сейчас, полагают участники рынка, пора занимать свободные ниши, ведь особой конкуренции пока нет. Как самое время принимать и значимые решения, ведь именно в период становления любого рынка возникает множество вопросов. По оценкам экспертов, рынок загородной недвижимости в регионе находится в зачаточном состоянии. В отличие от многоэтажной застройки, где за последние пять лет сформировались четкие понятия классов жилья, на рынке загородного жилья сегментации как таковой нет.
- Появились проекты, которые имеют в основе идею, - их меньшинство, в основном же загородное строительство представляет собой простую "нарезку" земли. Будь сегментация, была бы понятна идеология, в частности, какая именно социальная инфраструктура нужна в том или ином поселке. Это очень важно учитывать уже на начальном этапе комплексной застройки, - рассуждает директор по маркетингу и продажам одного из клубных поселков Андрей Панасюк.
Отсутствие сегментации, по мнению большинства участников рынка, вызывает сложности и при определении стоимости земельных участков. Сегодня она колеблется от 30 до 150 тысяч рублей за сотку. При этом в большинстве случаев ценник формируют аппетиты продавцов и покупательский спрос. Два участка, находящиеся рядом, с примерно одинаковыми параметрами, могут продаваться по совершенно разным ценам.
- Мы специально создали математическую модель рынка, чтобы просчитать влияние каждого фактора, в том числе наличия коммуникаций. Оказалось, что пожелания клиента и фантазии собственника - на первом месте, - говорит представитель одной из инвестиционных компаний Надежда Зыкова.
Впрочем, говорить о том, что в Тюмени совсем нет опыта продаж загородной недвижимости, нельзя, считают некоторые эксперты. Другое дело, что он пока больше негативный - почти как с долевым строительством. Начавшийся было рост спроса на загородное жилье был приостановлен неудачным опытом строительства известного коттеджного поселка Комарово, который хоть и возводился при поддержке государства, но оказался далеко не таким, каким надеялись его увидеть тюменцы. Многие дома там до сих пор пустуют, а те, кому "посчастливилось" их купить, на протяжении нескольких лет штурмуют чиновничьи кабинеты.
Недобросовестность застройщиков Комарово стала результатом того, что теперь непросто убедить покупателей в перспективности того или иного нового проекта. Желающих купить готовые коттеджи в поселках с развитой инфраструктурой вроде хватает, вот только продавцы пока предлагают лишь обещания, которые не каждому внушают доверие.
- Сегодня рынок загородного жилья - это рынок мечты. И вопрос в том, смогут ли строительные компании воплотить эту мечту в жизнь, - отмечает эксперт по загородной недвижимости Аюр Ербактанов.
По его подсчетам, застраивается не более 10 процентов от всего объема земли, проданной под малоэтажку в пригородах Тюмени. Большинство участников рынка загородной недвижимости уверены: если появится два-три успешно реализованных коммерческих проекта, покупатели активизируются. Причем эксперты прогнозируют: тот, кто выйдет на рынок с качественным предложением сегодня, будет определять цены на нем через два-три года.
И некоторые компании это осознают. Сегодня многие из тех, кто занимается комплексным строительством коттеджных поселков, главной задачей видят не заработать на перепродаже земли, а действительно войти в рынок. Некоторые из них продают участки практически по себестоимости, включив лишь затраты на подведение коммуникаций. Застройщики не скрывают цифры: порядка 7-8 миллионов рублей стоит подвод газа, около 4 миллионов "съедает" подключение к электросетям, плюс дороги - по миллиону за километр грунтовки и около 5 миллионов за асфальтированный подъезд. Если суммировать все эти затраты и поделить на количество нарезанных участков (а их в подобных поселках в среднем от 150 до 200), то затраты на коммуникации на каждый надел составят в среднем около 100 тысяч рублей. При условии покупки с подрядом на строительство застройщики готовы продавать такие участки с подведенными коммуникациями по цене от 300 тысяч рублей за 10 соток, тогда как в уже обжитых пригородных поселках дешевле чем за полтора миллиона рублей участок аналогичной площади практически не найти.
Удержать доступные цены на землю вполне реально, впрочем, как и на строительство, утверждают девелоперы. Сегодня застройщики практически в один голос уверяют, что 30-35 тысяч рублей за квадратный метр - вполне реальная цена для качественного загородного жилья. Некоторые и вовсе заявляют, что готовы уложиться в 28-29 тысяч за "квадрат".
При этом компании, ведущие загородное строительство, уже даже не клянчат финансовой помощи у властей, а просят лишь об одном - не чинить препятствий. Так, большинство из них сетуют, например, что сами работы по монтажу инженерных сетей занимают месяц-два, тогда как на всевозможные согласования и утверждения уходит до года. А затягивание сроков напрямую влияет на себестоимость.
Впрочем, кое в чем застройщики все же надеются на помощь государства, потому как есть вопросы, самостоятельно решить которые им пока не по силам. Сегодня почти на всех загородных направлениях, по которым ведется комплексное строительство, дефицит энергетических ресурсов.
- По Ирбитскому тракту на аварийную подстанцию "повешены" четыре поселка - два жилых и два строящихся. Напряжения не хватает, - приводит пример представитель одной из строительных организаций Александр Романов. - Аналогичная ситуация с газоснабжением: практически везде газ низконапорный. А это значит, что в последующем неминуемы сложности со сдачей этих строений в эксплуатацию. Нужны серьезные инвестиционные программы для энергетиков и газовиков.
При условии финансовой поддержки таких проектов со стороны государства в развитии рынка загородной недвижимости, считают строители, мог бы произойти качественный скачок.