Столичные пятиэтажки опять хотят надстраивать, а не сносить
В СМИ появились сообщения о том, что столица вновь намерена заняться реконструкцией пятиэтажек несносимых серий.
Почему возродилась эта идея? Насколько она реалистична и что несет москвичам - возможность жить в обновленной квартире или головную боль от жизни на стройплощадке? Об этом беседа корреспондента "РГ" с генеральным директором Московского научно-исследовательского и проектного института типологии, экспериментального проектирования Владимиром Хайкиным.
Уцелевшим повезло?
Российская газета: Владимир Григорьевич! Город не избавился еще от "хрущоб", идущих под снос, а на слуху уже пятиэтажки несносимых серий. Правда ли, что власти решили их реконструировать?
Владимир Хайкин: СМИ немного поспешили с такой информацией. Департаментом градостроительной политики лишь объявлен конкурс на лучшие предложения по модернизации пятиэтажного жилого фонда. Проекты, которые будут представлены на него, не будут иметь конкретной привязки к адресам. То есть пока вырабатывается идеология, как не просто привести в порядок эти дома, но и улучшить качество жизни в них.
Делается это в рамках одобренной правительством Москвы городской программы "Жилище". Напомню, ее принципиальное новшество в том, что городские власти не считают возможным и дальше уплотнять застройку города, по которой Москва и так перегнала многие мегаполисы мира. Произошло это потому, что резерв территорий для массового жилищного строительства давно исчерпан. Продолжая его, город начал сносить существующую малоэтажную застройку целыми кварталами, а на ее месте возводить высотки. Дорогам же внимания уделялось мало. Так начал надвигаться транспортный коллапс.
Чтобы остановить его, приходится искать пути развития без значительного роста населения в существующих районах. Их два. Первый - снести одни пятиэтажки и взамен построить другие. Второй - реконструировать существующие.
РГ: Немцы предпочитают давать этим домам вторую жизнь.
Хайкин: Это логично и с точки зрения экономики. Если строительство новой стандартной панельки в Москве стоит около 27 тысяч рублей за квадрат, то реконструкция с санацией и надстройкой одной из самых распространенных серий пятиэтажек А-515 - 18,7 тысячи.
РГ: Сколько у нас таких домов?
Хайкин: Около 4 тысяч пятиэтажек так называемых несносимых серий общей площадью около 19,5 млн кв метров. Это почти десятая часть жилого фонда города. Я бы добавил сюда и трех-, четырехэтажные дома, которые после модернизации тоже могут еще долго послужить. В большинстве своем они строились в 50-60-е годы и были рассчитаны на 100-125 лет. Мониторинги, проводимые Мосжилинспекцией, показывают, что их износ составляет примерно 50 %, а несущих конструкций и вовсе 10-15 %. К тому же у них крепкие фундаменты. Вот почему, когда город решил снести дома первого периода индустриального домостроения, эти попали в разряд несносимых.
К тому же надо иметь в виду, что они очень разные. Есть панельные, блочные, а есть прекрасные кирпичные с высокими потолками, красивыми подъездами, где люди давно приватизировали квартиры и сделали дорогие ремонты. Цена квадрата на рынке в таких домах в районах у метро дороже, чем в новостройках экономкласса. Их ценят за то, что расположены они на благоустроенных территориях с невысокой плотностью населения. Но если с ними ничего не делать, они будут стареть и ветшать.
Плюс гараж и лифт
РГ: А что с ними можно сделать?
Хайкин: Я недавно вернулся из Мюнхена, где посмотрел реконструированный квартал пятиэтажек. У них привели в порядок балконы. Увеличили скат крыши, так появились мансарды, а квартиры наверху стали двухэтажными. Мюнхен чем интересен? Там жилье, как в Москве, в основном приватизированное, и занимаются улучшением здания ТСЖ. А в Берлине жилье чаще в социальном найме, его снимают у частников. Собственники и реконструируют эти дома.
РГ: По проектам МНИИТЭПа, как известно, построены большинство типовых домов в Москве. Разработкой проектов реконструкции институт тоже занимается?
Хайкин: У нас имеется немало готовых предложений. Есть варианты, как и у немцев, без надстройки, с заменой коммуникаций, окон на стеклопакеты, утеплением стен и повышением энергоэффективности дома, а также улучшение его качеств с точки зрения гидро- и шумоизоляции.
Наши проектировщики разработали новые лестнично-лифтовые узлы, благодаря которым пятиэтажки, в которых проживает много пожилых и не очень здоровых москвичей, станут доступными для инвалидов. Для этого предусмотрен новый вход в дом с вестибюлем и лифтом на уровне пола первого этажа. Небольшие комнаты в процессе модернизации могут быть объединены в более просторные, а кухни получат связь с гостиной. В трех-, четырехкомнатных квартирах может появиться дополнительный санузел. Вместо встроенных шкафов - кладовая.
Есть проекты с надстройкой двух этажей. Квартиры в ней могут быть проданы, и на эти деньги, скажем, ТСЖ может окупить проведенную реконструкцию, а могут улучшить жилищные условия обитатели этого же дома. Кроме того, в торцах зданий можно встроить гаражи с лифтовым механизмом, места в которых явно не помешают автовладельцам. К конкурсу предложим немало и новых проектов.
Вторая попытка
РГ: Проекты прекрасные. Но мы-то знаем, что однажды Москва уже потерпела фиаско при попытке их реализовать! Напомню, еще в 2003 году была разработана концепция приведения в порядок жилого фонда города, где наряду с капремонтом, сносом старого жилья и строительством на его месте нового была предусмотрена и программа реконструкции пятиэтажек. Но удалось модернизировать по ней не больше десятка домов. Достаточно вспомнить, как бунтовали жители первой пятиэтажки по улице Строителей, 5, пошедшей на этот эксперимент. Он длился четыре года! Были моменты, когда обитатели верхнего этажа спали буквально под звездами: фирма сняла крышу с дома, и что-то у нее затормозилось.
Хайкин: А немцы делают подъезд за 5 рабочих дней. На это время хозяева квартиры уезжают к друзьям, на съемную квартиру или в отпуск. А возвращаются к новоселью.
РГ: Но у них другие технологии! Они не тащат, как наши строители, ржавый стояк из дома, а потом на его место новый, а вырезают кусок стены вместе с трубой и на его место ставят новую стену с вмонтированными коммуникациями. Слыша сравнения, так и хочется перефразировать известное выражение и сказать: что немцу хорошо, то русскому - смерть.
Хайкин: Все технологии, существующие в мире, открыты и в Москве. Согласен с тем, что подготовка к комплексной реконструкции пятиэтажек должна быть технически подготовлена. Не менее важно предусмотреть ее правовой механизм, которого нет в Жилищном кодексе РФ. В ходе работ возникнет много вопросов: кому, например, должны принадлежать надстроенные помещения, кто несет ответственность за сохранность дома в процессе перестройки и т. д. Мы создали юридическую службу, которая занимается проработкой этих проблем.
РГ: А если москвичи не захотят никакой модернизации?
Хайкин: Ну кто же против воли жителей что сделает? Двор ремонтируют, и то мэр говорит: спросите у жителей, каким они его видят, им там жить. А тут квартиры, 90 % которых находятся в собственности горожан! В любом случае без публичных слушаний не обойтись.
РГ: Когда, по вашим экспертным оценкам, может начаться реализация этого проекта?
Хайкин: Думаю, года через два-три, не раньше.
Иосиф Рахман, гендиректор ЗАО НПП "Тема":
- Реконструкция пятиэтажек - дело очень нужное и полезное. Никогда у города не будет столько денег, чтобы снести все дома и переселить всех без исключения жителей в новые. Да и не нужно этого делать. Мы первые в городе взялись за реконструкцию пятиэтажек. И те, кто живет в обновленных по нашим проектам домах, говорят нам только спасибо. Жаль, что городские власти тогда остановили нас буквально на лету. Поэтому я с большой надеждой воспринял новую инициативу нынешнего правительства Москвы.
Владимир Зотов, префект Юго-Восточного административного округа:
- Жители поддержат проект реконструкции своих домов лишь при условии, что им от него будет реальная выгода. Например, я видел в Германии проект, когда сзади дома пристраивается стена, что добавляет метра три в ширину по всей его длине. Таким образом владельцы квартир получают возможность пристроить для себя по дополнительной комнате. Проект же, который предлагали нам реализовать в Кузьминках, москвичи решительно отвергли, так как он добавлял им только соседей.
