Поделиться
До 18 июня 2012 года собственники жилья Прикамья должны избрать советы многоквартирных жилых домов. Это должно повысить эффективность управления ЖКХ. Но, по мнению правозащитников, советы не станут реальным инструментом защиты прав жильцов.
Школа управления
Еще в конце 2011 года начальник Государственной инспекции вневедомственного контроля Пермского края Анатолий Лаврентьев провел встречи с представителями территориальных органов самоуправления в каждом районе города. Он рассказал жителям о новых положениях Жилищного кодекса РФ и о том, как создать совет дома, как этот орган будет работать, и как с его помощью можно контролировать управляющие компании.
Согласно изменениям в Жилищном кодексе РФ, вступившим в силу в 2011 году, до 18 июня 2012 года собственники обязаны на общем собрании избрать совет многоквартирного дома. Причем, если до лета жильцы не сделают это самостоятельно, муниципалитет в течение трех месяцев должен сам созвать общее собрание собственников, на котором будет выбран совет дома и его председатель.
- Считаю, что сегодня совет многоквартирного дома - тот реальный механизм, который позволяет нормально выстраивать отношения с УК и контролировать ее деятельность, - подчеркивает начальник госинспекции вневедомственного контроля Пермского края Анатолий Лаврентьев. - Этот орган выносит на общее обсуждение вопросы о порядке пользования общим имуществом и земельным участком, об организации работ по содержанию и ремонту. Именно совет многоквартирного дома контролирует качество услуг по содержанию, ремонту и управлению домом. И сегодня уже никакая УК не сможет игнорировать требования жильцов. Это нарушение.
Однако, по данным пермской Ассоциации управляющих компаний, сегодня подавляющее число собственников не желает вникать в вопросы управления домом, живя по принципу "пусть сосед мучается". Так, по результатам опроса, проводимого ассоциацией, более 52 процентов жителей не видят смысла участвовать в работе совета (инициативной группы собственников) и 15 процентов просто не знают о такой возможности. Несмотря на это, первые опыты просвещения уже есть: на собраниях управляющие компании и муниципалитет доказывают жильцам, что создание совета многоквартирного дома выгодно в первую очередь им самим.
- Совет дома - это, по большому счету, формализованный статус инициативной группы жильцов, - поясняет президент Ассоциации управляющих компаний Елена Котова. - Институт важный и необходимый. Органы власти должны активнее пропагандировать преимущества его создания. УК уже ведут совместную работу с собственниками по формированию советов многоквартирных домов. Во многих домах работают инициативные группы, и сейчас они трансформируются в советы. Чтобы создать совет, жильцы должны собраться и голосованием определить, кто будет входить в этот полномочный орган.
При этом руководитель комиссии по жилищно-коммунальной политике "Союза защиты пермяков" Александр Зотин считает, что с введением нового законодательства старые проблемы ЖКХ не решаются.
- Совет многоквартирного дома не станет реальным инструментом для защиты прав жильцов, - считает Александр Зотин, - потому что финансирование по-прежнему продолжает поступать в управляющие компании. Смысл создания этих советов - фиксирование ответственности собственников за состояние дома и, соответственно, снятие этой ответственности с УК. Только ТСЖ может защитить интересы собственника, потому что ТСЖ - это контроль жильцов за финансовыми потоками. Если вместо полноценного ТСЖ создать совет дома, то получается, что ответственность лежит на собственниках, а денежки - по-прежнему в УК.
Напомним, что согласно статьям 161-162 ЖК РФ при создании ТСЖ предыдущий договор с управляющей компанией прекращается. Так в 2010 году собственники дома по Комсомольскому проспекту, 87 создали ТСЖ, обнаружив, что деньги, которые получила УК "Лидер" на капремонт крыши, "освоены", а кровля по-прежнему протекает. УК не смогла оспорить в суде законность выбора жителей. ТСЖ само починило крышу, установило энергосберегающие приборы и стеклопакеты в подъездах. А соседний дом N 89 до сих пор управляется "Лидером". Не так давно там сгорел участок крыши, так как УК не повесила замки на чердаке, в котором тут же поселились бомжи и устроили пожар.
ТСЖ под контролем
Однако постоянные нарушения отмечаются и при создании ТСЖ. Например, одна из поправок в ЖК РФ запрещает создавать товарищества собственников жилья в строящихся домах, так как в большинстве случаев эти организации в недостроенных зданиях создавались самими застройщиками, которые преследовали прежде всего интересы своего бизнеса.
Еще один важный пункт - заочное создание ТСЖ возможно лишь в том случае, если не удастся организовать общее собрание жильцов. То есть, если на устроенном инициативной группой собрании не будет кворума, необходимо этот факт подтвердить на бумаге. Только тогда подписи жильцов можно будет собирать заочно. Эта норма создала большие проблемы для "фальшивых" ТСЖ и УК, которые создаются без согласия большинства жителей. Кроме того, протокол о выборе формы управления теперь должны подписывать все собственники, проголосовавшие "за". Их должно быть 50 процентов плюс один голос. Для сравнения: раньше для регистрации ТСЖ хватало подписи председателя собрания и секретаря. Теперь же налоговая инспекция не примет документы и не зарегистрирует ТСЖ, если не будет подписей большинства жильцов.
С управлением ТСЖ тоже не все просто. У многих нынешних председателей нет опыта в эксплуатации жилого фонда. Отсюда сложности при поиске подрядных фирм, проведении ремонта, контроле над работой слесарей, электриков и так далее. Сейчас правление должно объявлять конкурс и выбирать себе house-мастера, который будет профессионально руководить всеми работами по обслуживанию дома. При этом конфликт интересов должен быть исключен: ни председатель, ни член правления не имеет права работать с ТСЖ на основе трудового договора по содержанию и ремонту здания.
Прямой платеж
Теперь собственники по решению общего собрания имеют право расплачиваться за коммунальные услуги напрямую с ресурсоснабжающимими организациями, обходя договор с УК. Вводя эту норму, власти пытались сократить задолженность перед поставщиками коммунальных услуг. Однако согласно все тому же ЖК РФ, договор на поставку ресурсов заключает не собственник, а УК или ТСЖ. И именно эти организации несут ответственность за качество ресурсов и его оплату.
- Решит ли это нововведение проблему? Скорее нет, чем да, - рассуждает Елена Котова. - Напряженность в этой сфере возникает из-за того, что все долги населения ложатся на плечи УК или ТСЖ, а не конкретного собственника, которые не платит, например, несколько лет. Таких жильцов в среднем около 10 процентов. Проблема носит системный характер и заключается совсем не в том, что УК не перечисляет деньги, собранные с собственников. Кроме того, при таких прямых платежах управляющие компании лишатся рычага давления на поставщика - в случае подачи некачественных ресурсов или выставления завышенных счетов. При этом жалобы от жильцов на некачественные ресурсы получит опять же УК или ТСЖ, а не поставщик.
- Действительно, собственники будут переводить плату за коммунальные услуги сразу на расчетный счет поставщиков услуг, а не через УК, - говорит Анатолий Лаврентьев. - При этом договорные отношения между ресурсоснабжающимими организациями и управляющими компаниями сохраняются. И дельта, которая появится в виде недобора за коммунальные услуги из-за недобросовестных жильцов, остается на УК. Управляющая компания должна защищать собственника в его отношениях с недобросовестными соседями. И если кто-то не платит - принять все необходимые меры для того, чтобы это нарушение устранить.
Год проверок
- Подавляющее большинство УК зашли на рынок управления жильем с нарушениями, - подчеркнул Анатолий Лаврентьев. - И чтобы эти нарушения выявить, с первого марта 2012-го по первое марта 2013 года краевые власти планируют проверить 362 управляющие компании и 3084 ТСЖ.
Инспекция проверит правомерность принятия решений о выборе УК или о создании ТСЖ, а также законность избрания председателей, соответствие уставов УК требованиям законодательства, наличие прозрачной информации о деятельности компаний. И в случае выявления серьезных нарушений инспекция будет обращаться в суд с требованием ликвидации ТСЖ или признания недействительным договора с УК. Кроме того, надзорный орган может выдать предписание - устранить нарушения в течение шести месяцев и привести документы в соответствие с требованиями законодательства.
Николай Уханов, министр жилищно-коммунального хозяйства Пермского края:
- Проблемы, возникающие в сфере управления многоквартирными домами в Пермском крае, характерны для всех субъектов РФ. Это и рост тарифов ЖКХ, и неплатежи, и затрудненная смена управляющей компании, и некачественное содержание и ремонт дома.
В случае предоставления услуг ненадлежащего качества собственники имеют право отказаться от услуг одной управляющей организации и заключить договор с другой. Однако это идеальная ситуация. В действительности же невыполнение управляющими организациями обязательств по договорам приводит к прекращению подачи коммунальных услуг ресурсоснабжающими организациями. Причины могут быть разными, в том числе - и банкротство УК.
Поэтому сейчас возникает необходимость по-новому выстраивать взаимоотношения в вопросах контроля за деятельностью управляющих организаций. В соответствии с Жилищным кодексом проверять выполнение обязательств по договору управления домом должны в первую очередь собственники помещений. При этом устранять нарушения будет сама управляющая компания или ТСЖ. А контролировать исправление нарушений будет Государственная инспекция вневедомственного контроля Пермского края.
Государственная жилищная инспекция по Пермскому краю, г. Пермь, ул. Попова, 11, тел. (342) 236-21-31