Поделиться
На "деловом завтраке" в воронежской редакции "РГ" руководитель областного управления Росреестра Елена Перегудова рассказала о нововведениях в сфере госрегистрации и кадастра и поделилась планами на будущее.
Запрос - ответ
Российская газета: С 1 марта в работе управления Росреестра и подведомственных ему организаций произошел ряд серьезных изменений. Расскажите о том, что значимо для ваших заявителей.
Елена Перегудова: Сократятся сроки регистрации по ипотечным сделкам с недвижимостью нежилого назначения (и с находящимися под ней земельными участками), особенно по нотариально удостоверенным договорам. Документы о регистрации в таких ситуациях будет оформляться в течение 15 рабочих дней, а при нотариальном удостоверении - максимум пяти. При этом за законность сделки будет полностью отвечать нотариус. Напомню, что подобный срок регистрации (пять дней) был закреплен ранее для сделок по ипотеке жилья или по приобретению жилья с использованием заемных средств.
Также с марта расширяется количество приемных, где можно подать документы на регистрацию прав, запросить информацию из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) или сведения о кадастровой стоимости земельных участков. Раньше эти услуги предоставляло только управление Росреестра, теперь граждане или представители юридических лиц имеют возможность обратиться и в отделы филиала Кадастровой палаты. Кроме того, при наличии электронной цифровой подписи можно получить информацию через наш портал. За неделю к нам поступает в среднем 700 до 1000 электронных запросов. Через Сеть организуется взаимодействие и с различными органами госвласти и местного самоуправления, которые с 1 июля 2011 года обязаны самостоятельно получать необходимые сведения, а не гонять заявителей по инстанциям. При этом никто не отменяет и "традиционный" вариант - оплатить услугу, обратиться в управление лично, и через пять дней получить выписку в бумажном виде…
С 1 марта вступил в законную силу порядок, согласно которому в установленных случаях и при определенных условиях мы сможем выдавать по запросу не саму информацию, а ключи доступа к ней. Думаю, это заинтересует в первую очередь крупных заявителей, которые запрашивают у нас сведения: банки, органы власти или нотариусы.
Без электронных сервисов сегодня не обойтись: объемы выдачи информации о зарегистрированных правах растет ежегодно в геометрической прогрессии. За весь 1998 год было выдано 185 сведений из ЕГРП (тогда эту услугу только начали предоставлять). За две недели января 2012-го - 12 тысяч, из которых более 6000 - в электронном виде.
РГ: Чем вызвана такая активность?
Перегудова: Основная масса обращений приходится на госструктуры. Обновляется база налогоплательщиков, судебные приставы разыскивают имущество должников. Департамент труда и соцразвития региона и муниципальные власти запрашивают данные об участниках программ, по которым предоставляют жилье молодым семьям, ветеранам Великой Отечественной, детям-сиротам или жильцам аварийных домов. Много запросов по военнослужащим. Когда к местному военному авиационно-инженерному университету стали присоединять учебные заведения из других субъектов РФ, у нас сразу возникли очереди из людей в погонах, которые нуждались в решении жилищных проблем после переезда в Воронеж. Представьте стандартную ситуацию: муж, жена и двое детей должны подтвердить, что у них нет жилья на всей территории страны. За четыре справки - шесть тысяч рублей. Многовато. Поэтому для начала на уровне Управления был организован прием документов в самом вузе, а затем Росреестр внедрил специальный веб-сервис. Сейчас Минобороны без участия военнослужащего запрашивает информацию о его правах и о правах членов семьи, причем без оплаты.
За 2011 год на 56 процентов увеличилось количество представленных на госрегистрацию договоров по ипотеке жилых помещений и объектов иного назначения: малый и средний бизнес пользовался преимущественным правом выкупа арендуемых помещений, сельхозпроизводители брали кредиты для подготовки к посевной, приобретения ГСМ, техники и семян. "Спрос" на регистрацию прав на недвижимость в Воронеже сильно вырос за счет оформления в городскую собственность имущества ряда МУПов и дошкольных учреждений.
РГ: Сейчас ведется оцифровка архивов БТИ, для чего это нужно?
Перегудова: Материалы инвентарных дел (технические паспорта) будут переведены в электронный вид, выверены и внесены в государственный кадастр недвижимости. В итоге должен быть создан единый информационный ресурс, содержащий сведения о земельных участках, о расположенных на них объектах капстроительства, о правах на эти объекты. После чего будет проведена оценка единого объекта недвижимости и введен единый налог на нее.
Что даст кадастр
РГ: В прошлом году была проведена кадастровая оценка земель особо охраняемых природных территорий (ООПТ), возникли ли при этом проблемы?
Перегудова: Вообще оценка проводится раз в пять лет, и на сегодняшний день мы имеем актуальные сведения по землям населенных пунктов, промышленности, сельскохозяйственного назначения, садоводческих товариществ и ООПТ. Отдельные землепользователи с результатами оценки не согласны. Споры об оценке земель промышленности и населенных пунктов рассматривает только суд. Наиболее активные разбирательства здесь связаны с установлением рыночной (во всех случаях - более низкой) стоимости участка вместо кадастровой: тогда и арендная плата, и налог меньше. Да, бывают технические ошибки при внесении сведений в кадастр недвижимости, тогда возможно провести перерасчет. А бывают откровенные спекуляции. Так, одно из промпредприятий в Воронеже жаловалось, что кадастровая стоимость после оценки выросла в 47 раз. Впечатляет, да? Оказалось, до изменения кадастровой стоимости ставка аренды составляла менее двух рублей за квадратный метр! Умножьте на 47 - будет около 80 рублей, вполне адекватно применительно к сегодняшнему дню. Претензии по кадастровой оценке земель сельхозназначения и ООПТ принимает специальная комиссия, созданная при управлении Росреестра, которая работает в течение полугода с момента внесения сведений в государственный кадастр недвижимости (до июля). Пока заявлений не поступало. Возможно, потому, что кадастровая стоимость тех же земель сельхозназначения увеличилась в среднем на 25 процентов - это даже ниже уровня инфляции за пять лет.
РГ: А где в Воронежской области самые дорогие сельхозземли?
Перегудова: В Панинском, Эртильском, Верхнехавском и Рамонском районах. При проведении оценки учитывалось, например, плодородие почвы, состояние верхнего почвенного слоя, количество угодий.
РГ: К концу 2012 года БТИ и межевые организации прекратят существование, их функции будут переданы кадастровым инженерам. В управлении Росреестра проходит аттестация этих специалистов. Хватит ли тех, что аттестованы, на всю область?
Перегудова: Сегодня кадастровых инженеров около 400. Потребность же оценить сложно. В Воронеже наверняка предложение будет превышать спрос. А, например, в Верхнемамонском районе их, судя по жалобам жителей, недостаточно - очередь расписана на месяцы вперед. Полагаю, что муниципальные власти должны принять меры к тому, чтобы этих проблем не было. Ведь обратиться можно к любому кадастровому инженеру, хоть из соседнего региона. Список есть на сайте Росреестра. Главное, чтобы человек сдал квалификационный экзамен и имел соответствующий сертификат.
РГ: Многие ли "проваливают" такой экзамен?
Перегудова: Год назад, когда комиссия начала работать, аттестацию успешно проходили почти все участники. Но их и было немного. В основном те, кто уже имел опыт работы, например, в БТИ. Потом пошел наплыв кандидатов, экзамены принимались в две смены. И процент несдавших начал расти: пять, десять, двадцать… Сейчас отсеивается примерно треть. Это молодые люди, которые изучили теорию, но абсолютно не понимают, как ее реализовать. А ведь они будут брать на себя материальную ответственность перед заказчиками и предоставлять услуги, от которых зависит наше с вами имущественное положение. Сегодня вам границу земельного участка неправильно определили, а завтра вы по этой границе будете с соседом спорить, причем только в суде (с затратами на пошлины, документы и адвокатов). Неправильно определили площадь жилого дома - будете платить завышенные суммы за ЖКУ. Если в течение года инженеру десять раз откажут в постановке объекта на кадастровый учет из-за допущенных им ошибок, он потеряет аккредитацию.
РГ: Можно ли застраховаться от рисков?
Перегудова: Нужно обязательно оформлять с кадастровым инженером договор на оказание платных услуг. Иначе, в случае чего, вам крайне сложно будет возместить убытки. Недавно ко мне приходили члены садоводческого товарищества из Новоусманского района - договорились с инженером "на словах", он неправильно подготовил документы по межеванию, кадастровая палата отказала в постановке на учет. Следовало провести работу над ошибками, но инженер отказывается это делать.
РГ: Много ли заявлений по "дачной амнистии"?
Перегудова: Закон действует с 2006 года и продлен до 2015-го. Конечно, граждане были наиболее активны в начальный период. Многие узаконили самовольные постройки и за пару недель зарегистрировали участки, которые по процедуре, установленной Земельным кодексом, пришлось бы оформлять несколько месяцев. Сейчас по всей стране наблюдается спад обращений. Либо люди расслабились - мол, времени еще много, либо уже зарегистрировали все, что хотели. Кто не хотел, и до 2015 года не придет. Ведь сведения о правах на имущество сразу передаются в налоговые органы. Бывает и так, что у гражданина вообще нет документов, устанавливающих или удостоверяющих право на земельный участок: архив сгорел или просто не сохранился, а в органах БТИ часто хранятся только копии документов, которые мы по закону не можем использовать для регистрации.
Отмечу, что для обращения по дачной амнистии не требуется даже предоставление кадастрового паспорта. Гражданин приносит заявление и документ на земельный участок, все остальное мы делаем сами. Оформить права на садовый дом, гараж или баню на участке можно вообще на основании декларации (взяв в приемной Росреестра либо распечатав с сайта соответствующий бланк). 200 рублей госпошлины, две недели ожидания - и право на строение зарегистрировано. Кадастровый паспорт, который выдается органами технической инвентаризации, нужен только для регистрации жилых домов. Эта услуга платная, срок оформления зависит от загруженности БТИ. Но все равно процедура по "дачной амнистии" дешевле и быстрее - иначе надо получать разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.
Земля и люди
РГ: Какие нарушения в сфере землепользования наиболее характерны?
Перегудова: Самовольное занятие земельных участков, особенно в сельской местности, где можно незаметно прихватить лишние метры. Нецелевое использование - допустим, участок предоставлен под индивидуальное жилищное строительство, а на нем автомоечный комплекс развернули. И, наконец, уничтожение межевых знаков. В 2011 году мы выявили 921 нарушение земельного законодательства на общей площади земель 26 тысяч гектаров. Почти 70 процентов нарушений допускают физические лица - они зачастую просто не знают правовых норм. Исполнено около 40 процентов вынесенных предписаний.
РГ: Это много или мало?
Перегудова: Это средний показатель для РФ. Если предписание не исполнено - штрафуем, проверяем факт исполнения опять… По нашим ходатайствам департамент имущественных и земельных отношений области выступает заявителем в суде по делам, например, об освобождении участка от самовольной постройки. Но, думаю, надзор был бы эффективнее, если бы больше инициативы проявляли органы муниципального земельного контроля - они должны быть в каждом районе. К сожалению, приходится констатировать, что система муниципального земконтроля в Воронежской области почти не развита - за 2011 год к нам поступило всего 39 материалов. Чтобы исправить положение, мы подписали с рядом муниципалитетов соглашения о взаимодействии, проведем обучающие семинары. К сожалению, граждане чаще всего воспринимают контролера как человека, который будет наказывать. Пришло распоряжение о плановой проверке - сразу: "За что? Что я сделал?" Наверное, есть что скрывать… Большие проблемы у контролеров возникают при проведении проверки в отношении участков, у которых не установлены границы (поставленных на кадастровый учет, например, по той же дачной амнистии - без проведения работ по межеванию).
РГ: Вопрос от нашего читателя из Воронежа: в Березовой роще участок по улице Фронтовой, 7, выделенный под индивидуальное жилое строительство, используют для возведения многоквартирного дома. Что делать?
Перегудова: В таких случаях нужно направить в адрес территориального управления Росреестра официальное обращение - с личной подписью и, может быть, даже с указанием того, кто ведет постройку, с приложением фотоматериалов. Параллельно я бы посоветовала обратиться в органы внутренних дел или прокуратуру, в комиссию по пресечению фактов незаконного строительства при облправительстве. Чем быстрее вы подадите сигнал, тем лучше. Но надо иметь в виду, что подозрительное строительство вполне может оказаться и законным. Согласно городским Правилам землепользования и застройки, город Воронеж разделен на территориальные зоны. Для каждой определены виды разрешенного использования (основного, вспомогательного и условно разрешенного), в пределах которых собственник вправе самостоятельно принимать решение об использовании земельного участка. Вполне может оказаться такая ситуация, при которой на той же улице Фронтовой допускается строительство многоквартирных домов. Тогда надо посмотреть, есть ли ограничения по этажности. Так или иначе, без проведения экспертизы, оформления права на земельный участок и разрешения на строительство возводить здания запрещено. Однако информацию о наличии разрешения Управление получит только при регистрации первого договора на долевое участие в строительстве.
Арбитры кто?
РГ: Как бы вы оценили работу арбитражных управляющих в регионе?
Перегудова: Ситуация не совсем благополучна. При этом надзорных функций у нас не так много. В 2011 году управление Росреестра приняло участие в 274 собраниях кредиторов и в 224 судебных заседаниях по вопросам рассмотрения жалоб на действия или бездействие управляющих. Имели место нарушения порядка продажи имущества и правил расходования денежных средств. К примеру, один управляющий выплатил фирме, обеспечившей правовое сопровождение продажи имущества предприятия-банкрота, практически всю вырученную при этом сумму. О тех случаях, которые выглядели как злоупотребления, мы сообщали в правоохранительные органы. Громких уголовных дел не было.
РГ: В чем причина нарушений - корыстные побуждения или низкий уровень квалификации?
Перегудова: Как надзорный орган, мы, естественно, не исключаем материальной заинтересованности арбитражных управляющих. Но и нехватку профессионализма нельзя не видеть - хотя при сдаче экзамена предъявляются довольно жесткие требования. Процент несдавших приличный. Увы, и ответственность за нарушения символическая. Дисквалификация в 2011 году не применялась, суды нередко ограничивались устным замечанием или минимальным штрафом - 2,5 тысячи рублей. Да и верхняя планка для штрафов - пять тысяч рублей - не адекватна той ответственности, которую управляющий должен нести. Ведь он приходит на предприятие, которое находится в какой-либо стадии банкротства, с определенными задачами: оздоровить финансово-хозяйственную деятельность (процедура наблюдения) или удовлетворить требования кредиторов путем реализации имущества (конкурсное производство). Зарплата арбитражного управляющего - в среднем около 30 тысяч рублей. Взяв в управление несколько проблемных предприятий, человек может, по большому счету, пустить процесс на самотек.
РГ: То есть управляющие защищены и законодательно, и материально.
Перегудова: Основные контролирующие функции возложены на саморегулируемые организации. Возможно, я рассуждаю как чиновник, но полагаю, что поведение участника рынка не может эффективно контролироваться "изнутри" самого рынка. Как управляющие контролируют сами себя? Мы направляем в СРО жалобы и зачастую приходится реагировать на явное попустительство и непринятие мер в отношении недобросовестных специалистов.
Кстати
На базе Курской области открыт ведомственный центр круглосуточного телефонного обслуживания Росреестра, к которому уже подключен ряд регионов ЦФО и СЗФО, в том числе Воронежская область. По единому номеру 8-800-100-34-34 (звонок бесплатный на всей территории РФ) можно получить консультацию по любому профильному вопросу, оставить жалобу или предложение, записаться на прием документов на госрегистрацию прав или предоставление сведений из госкадастра объектов недвижимости в любом территориальном отделе на удобное вам время. Эти услуги доступны и в Интернете по адресу https://portal.rosreestr.ru.