Все больше россиян, побывав в отпуске, мечтают приобрести за рубежом квартиру или дом. Лишь немногие способны превратить свои мечты в реальность, но год от года число таких счастливчиков растет, причем заведомое большинство приобретает зарубежную квартиру не для отдыха, а в качестве второго дома или с инвестиционными целями.
Евро меняют на метры
Мотиваций для приобретения недвижимости за рубежом существует сегодня огромное количество. Недвижимость во Франции, Италии, Испании, Турции, Болгарии, Черногории или на Кипре покупают, как правило, для летнего семейного отдыха. Во время образования детей временный "второй дом" (а в дальнейшем и постоянный) россияне обретают в Великобритании, Швейцарии, Италии, Франции, ОАЭ и США. Существуют и такие виды мотивации, как экономическое гражданство или долгосрочный вид на жительство, облегчающие перемещение по свету (острова Сент-Китс и Невис, Латвия и т.д.), и, конечно же, инвестиции.
- При этом мотивация "инвестиционные цели" имеет много значений, - рассказывает Александр Шаталов, RICS, управляющий партнер компании IntermarkSavills. - Для кого-то это как минимум сохранение стоимости приобретенной недвижимости, то есть борьба с инфляцией. Для других - получение регулярного арендного дохода. Кто-то готов входить и в более рисковые проекты - кредитование (например, мезонинное) проектов недвижимости или даже девелопмент проектов за рубежом. Некоторые инвесторы доверяют свои деньги фондам, работающим с недвижимостью за рубежом, другие предпочитают это делать только напрямую, понимая, что они являются 100% собственниками того или иного объекта. Для большинства покупателей приобретение недвижимости за рубежом имеет смешанную мотивацию: частично - для собственного использования, частично - инвестиция, в первую очередь сохранение капитала.
В 2011-2012 гг. влияние на покупательскую активность россиян, а также на их предпочтения оказывали и продолжают оказывать как уже свершившиеся события, так и события, которые только произойдут, или могут совершиться в ближайшем будущем в экономике и политической сфере.
- Среди основных событий можно выделить повышенную волатильность валютного рынка ("качели" с курсом рубля по отношению к курсу евро и доллара: резкое ослабление курса рубля начиная с августа 2011 года - затем значительно усиление курса рубля с января 2012 года), - перечисляет факторы, влияющие на активность и предпочтения покупателей, Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, - кризис в Еврозоне, преддефолтное состояние Греции, серьезные опасения в отношении экономик Испании, Италии, Португалии, Кипра. Сыграло свою роль перманентное ожидание "второй волны" мирового финансового кризиса, а также "фактор-2012". Исторически интерес россиян к покупке зарубежной недвижимости растет в предвыборные годы: подобная ситуация была и в 2004, и в 2008 годах - сложилась и в 2012 году.
Риски, которые, по мнению части российских состоятельных граждан, несли президентские выборы, уже давно оказали влияние на инвестиционную активность этой группы россиян. Так называемый "фактор-2012" уже более полугода назад - летом 2011 года - начал влиять на активность российских инвесторов на рынке зарубежной недвижимости. Сейчас его влияние уже отыграно. По оценкам Gordon Rock, сегодня на принятие российским средним классом решения о целесообразности инвестирования в зарубежную недвижимость в наибольшей степени влияют опасения в отношении будущего евро. Конечно, прогнозы пессимистов, что евро не доживет даже до Рождества-2011, не сбылись. Но большинство экспертов сходятся в том, что евро, как единая валюта, перестанет существовать в 2-5-летней перспективе. Как следствие, пессимистические настроения экспертов относительно будущего евро передаются и частным инвесторам, и простым гражданам, имеющим определенные сбережения. Естественно, на вопрос, во что инвестировать накопления (на фоне неустойчивости других валют), один ответ - в недвижимость, желательно, зарубежную. Вследствие совокупности этих факторов объем российского рынка зарубежной недвижимости в 2011 году, по оценкам Gordon Rock, вырос на 20-25% по сравнению с объемами 2010 года (15 млрд долл. в 2011-м против 12 млрд долл в 2010-м). По данным компании Knight Frank, этот сегмент сейчас характеризуется стабильностью показателей или умеренным ростом. Например, в Париже прогнозируемый рост составит 5-10% в 2012 году.
- Прекращение влияния "фактора-2012", которое произошло (как это было и в 2008-м, и в 2004-м) по окончании президентской гонки, должно было привести к сокращению объемов российского рынка зарубежной недвижимости до объемов 2010 года, т.е. до 12 млрд долларов, - продолжает Станислав Зингель. - Но все более настороженные настроения российских инвесторов в отношении будущего евро и их явно выраженное стремление, не откладывая, перевести свои обесценивающиеся евроактивы в европейскую недвижимость привели к пересмотру нашего прогноза на 2012 год - в сторону повышения - до 15 млрд долларов.
Подмосковье vs Лазурный берег
Инвестиции в зарубежную недвижимость сейчас варьируются в очень широких пределах в зависимости от страны и качества приобретаемой недвижимости. "Это может быть квартира за 35 тыс. евро в Турции или дом за десятки миллионов фунтов (или евро) в Лондоне, Париже, Кап-Ферра, Форте-дей-Марми, Женеве или Лугано. Интерес к инвестированию за рубежом испытывают все более широкие слои населения. Очевидно, что основная масса покупателей может позволить себе лишь самые незначительные инвестиции, поэтому, если построить кривую распределения покупок россиян за рубежом, отложив по одной оси средний бюджет покупки, а по другой - количество таких сделок, то средневзвешенные цифры будут значительно ближе к минимальным значениям, чем к максимальным", - подчеркивает Александр Шаталов.
- По нашим оценкам, средний бюджет покупки недвижимости "для жизни" в 2011 году в существенной степени "отыграл" то 20-25% падение, которое имело место в кризисные 2009-2010 годы по сравнению с 2008 годом, - добавляет Станислав Зингель. Если средний бюджет покупки в 2008 году составил около 150 тыс. евро, то в последующие два года он упал до 110-120 тыс. евро. Средний бюджет покупки по итогам 2011 года составил 150 тыс. евро, а начало 2012 года позволяет прогнозировать, что и в 2012 году он останется на этом уровне.
В большей степени наши соотечественники оказывают предпочтение заграничной недвижимости в недорогом сегменте, свидетельствуют эксперты компании Evans. Они же отметили и интересную тенденцию: по итогам 2011 - начала 2012 года изменились предпочтения россиян, которые в качестве второго дома стали выбирать не загородную, а зарубежную недвижимость. По данным Evans, в бюджете до 300 000 евро количество запросов на покупку зарубежной недвижимости как дополнительной превышает число обращений на приобретение недвижимости в Подмосковье в пять раз. "Скорее всего, это связано с качеством предложений в этом бюджете, - отмечает Анна Левитова, управляющий партнер компании Evans. - В Подмосковье очень сложно найти за эти средства что-то красивое, а в Италии или Франции, к примеру, можно купить небольшую квартиру на престижном курорте в обаятельном городке у моря".
При сравнении московского и европейского соотношения цена/качество недвижимости, россияне приходят к выводу о том, что приобретать за границей выгодно. И выглядит это крайне престижно. "При этом они зачастую забывают о том, что недвижимость надо приобретать исключительно в том случае, когда она нужна, если вы, конечно, не профессиональный инвестор. А западные риелторы упаковывают средства российских инвесторов в проекты с невероятной скоростью. За рубежом значительно ниже доходность инвестиций в недвижимость, высоки и зачастую не всегда понятны россиянам налоги. И стоимость жизни в чужой стране нередко оказывается выше, чем в России, несмотря на общую картину, отражающую более низкие цены на продукты питания и одежду, - отмечает Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty. - При этом дороже обслуживание, текущий ремонт, содержание, коммунальные услуги и те же налоги. Я убежден в том, что интерес к зарубежной недвижимости в прошлом году вырос ввиду приближавшихся выборов в Госдуму и президента, что чревато потенциальной нестабильностью в стране. По моему мнению, весь негатив уже отработан до момента выборов, то есть в ближайшей перспективе грядет снижение интереса к зарубежке, рост спроса на российские и в особенности московские объекты".
К этому необходимо добавить и тот факт, что многие русские покупатели уже "влипли" в инвестиции в Болгарии и Испании, где цены снизились радикально. Швейцария раскрывает данные о вкладчиках, а Россия на этом фоне становится тихой гаванью для отечественных и зарубежных инвестиций.
Лондон в числе фаворитов
Тем не менее пока россияне активно покупают недвижимость в давно зарекомендовавших себя регионах, таких как Лондон, Швейцария, Париж и Лазурный берег. "Причин для покупки недвижимости именно здесь много, в особенности из-за нестабильной ситуации, сложившейся на мировых рынках в последние годы. Инвесторы ищут новые пути для диверсификации портфелей и сохранения капитала, а высокие стандарты жизни в этих регионах обеспечивают высокий спрос со стороны покупателей с семьями, приобретающими недвижимость для проживания получающих образование детей или родителей, желающих возделывать виноградники на пенсии. Еще одним основанием для покупки являются низкие ставки по ипотеке в Европе, например в Лондоне ипотеку можно взять под 2-3,5%", - поясняет Елена Юргенева, региональный директор департамента жилой недвижимости, Knight Frank Россия и СНГ.
Из-за кризиса изменилось отношение покупателей к ряду рынков. По сравнению с предыдущими "тучными" временами, из некоторых рынков, таких как Болгария и Черногория, произошел достаточно серьезный отток клиентов. "Частично это связано с тем, что большинство покупок в этих странах ранее совершались на первичном рынке и в кризис целый ряд объектов оказались недостроенными, что подорвало доверие многих покупателей к этому сегменту. Частично покупатели переориентировались на вторичный рынок, где отсутствует риск недостроя. В ряде стабильных рынков (Лондон, юг Франции, Швейцария) и спрос, и поведение, и портрет покупателей, как мне кажется, не претерпели никаких качественных изменений за последнее время", - размышляет Александр Шаталов.
Если говорить об основных запросах, предъявляемых российскими покупателями, то на первый план выходят высокие требования к качеству строительства и отделки жилых комплексов и вилл, их дизайну (участие в проекте известного дизайнера значительно повышает значимость объекта), а также инфраструктуре комплекса и района.
- В Лондоне наиболее популярным форматом приобретения являются квартиры и апартаменты в новостройках, несмотря на то, что их предложение очень невелико. Покупатели предпочитают селиться в комплексах под управлением международных отельных сетей с консьержем и подземным паркингом. В швейцарских городах (Женева, Цюрих) наиболее популярны апартаменты. На швейцарских озерах в основном приобретаются виллы площадью 200-250 кв. м, что опять же связано с законодательными ограничениями страны. В Париже наиболее востребован вторичный рынок, а именно апартаменты в 16-м и 4-м районах с 2-4 спальнями. На Лазурном берегу основной объем спроса направлен на просторные виллы площадью 500-700 кв. м на 1-й (с видом на море) или на 3-й (дом на возвышенности) линии в охраняемых доменах в окрестностях Кап-Ферра или Сен-Тропе, - подчеркивает Елена Юргенева.
Топ-10 стран, наиболее популярных у россиян с точки зрения покупки недвижимости