Новости

23.04.2013 00:42
Рубрика: Экономика

Инвестор под угрозой

АИЖК обеспокоено ситуацией вокруг уступки прав по ипотеке
Комитет Госдумы по финансовому рынку готовит поправки в закон о потребительском кредитовании, касающиеся регулирования уступки прав по ипотечным и потребительским кредитам. Ситуация на рынке осложнилась после того, как летом прошлого года вышло постановление пленума Верховного суда, противоречащее ранее вынесенному решению Высшего арбитражного суда. О том, какая ситуация сложилась на рынке и с чем связана необходимость законодательных изменений, в интервью "РБГ" рассказала директор юридического департамента Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Анна Волкова.

Одна из инициатив АИЖК в сфере законодательного регулирования ипотечных правоотношений касается уступки прав по банковским кредитам. Какая ситуация в этой сфере сложилась сегодня и что вы предлагаете поменять?

Анна Волкова: Основная проблема связана с уступкой прав по кредитам, которые были выданы банками физическим лицам, а потом уступлены небанковским организациям. После утверждения постановления Пленума ВС РФ от 28 июня 2012 г. N17 фактически такая уступка от банка небанковской организации была признана незаконной, если иное прямо не было указано при заключении договора с заемщиком. Понятно, что это было сделано с целью защитить потребителя финансовых услуг от недобросовестных кредиторов и взыскателей. Но, к сожалению, позиция ВС РФ по данному вопросу вступила в противоречие с ранее высказанной позицией ВАС РФ. В Информационном письме ВАС РФ от 13 сентября 2011 г. N146 такая уступка признана законной. С одной стороны, здесь нет нарушения ни нормативных актов, ни законодательства. Но с другой стороны, в ситуации, когда нет четкой позиции по данному вопросу, судебная правоприменительная практика в судах общей юрисдикции и арбитраже сейчас складывается совершенно по-разному.

Все понимают, что хотел сказать ВС РФ - он имел в виду коллекторские компании. Но, к сожалению, при формировании своей позиции он выслушал только одну сторону - Роспотребнадзор, и не выслушал мнение участников рынка и самих кредиторов. Я знаю, что предварительно эта тема обсуждалась в Роспотребнадзоре, но в этом обсуждении также не была сформирована позиция рынка. Безусловно, регулировать коллекторскую деятельность надо, но не такими запретами. И если мы говорим о том, что коллектор угрожает заемщику, конечно, он действует противозаконно. Но для этого есть Уголовный кодекс, в котором предусмотрена ответственность за подобные действия. Угрожать вам не должен никто, и с утюгом к вам никто приходить не должен - ни коллекторы, ни кто-либо еще. И если коллекторские агентства нарушают законы, значит, нужно бороться именно этими законами.

Проблема рынка ипотеки заключается в том, что под позицию ВС РФ коллекторы практически не попали - они очень быстро перестроили свою деятельность и работают исключительно по агентским договорам. В большей степени пострадали банки, которым нужно проводить обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе взыскивать задолженность. Сложившаяся практика показывает, что банкам невыгодно самостоятельно проводить эти процедуры, поэтому и банки, и другие кредиторы, которые выдают в том числе ипотечные займы, привлекают к деятельности по взысканию другие компании. Это не коллекторы, а юристы, которые помогают банкам и рефинансирующим организациям взыскивать задолженность и представляют их интересы в судах.

Какая судебная практика в отношении обращений взыскания на заложенное имущество сегодня складывается?

Анна Волкова: К сожалению, судебная практика в разных субъектах складывается по-разному: есть регионы, в которых судьи с пониманием относятся к проблеме. Видят, что это судебный спор о взыскании задолженности, что был заключен кредитный договор и выдана закладная, которая в соответствии с законом об ипотеке может быть продана по договору купли-продажи как обычная ценная бумага. Заемщик, когда заключает кредитный договор или договор займа и оформляет закладную, изначально соглашается на ее оборот. Более того, в соответствии с Гражданским кодексом, согласие заемщика на уступку прав требуется только тогда, когда важна личность кредитора. В данном случае, заемщик приходит за получением кредита, в том числе ипотечного, не из-за конкретного банка, а из-за конкретных условий кредитования. Но поскольку при передаче кредита условия для заемщика остаются неизменными, то для него неважно, в отношении какого кредитора он будет исполнять свои обязательства.

Есть еще аргумент, который приводит Роспотребнадзор, оспаривая законность уступки. Когда заемщик приходит в банк, он защищен в том числе и законодательством о банковской тайне, которое кредитная организация обязана соблюдать. При переуступке кредита от банка небанковской организации последняя не попадает под закон о банковской тайне, но попадает под закон о защите персональных данных. Законодательство о защите таких данных более жесткое, чем о банковской тайне. И есть специальные регуляторные нормы, которые контролируют соблюдение этого законодательства.

Проблема действительно серьезная: на практике мы видим, что во многих регионах начались отказы судов при обращении взыскания на заложенное имущество: уступка незаконна, значит, вы не имеете права обращать взыскание. Мы видим отказы и банкам, и АИЖК, но самое ужасное, начались отказы ипотечным агентам. Закон о секьюритизации говорит, что ипотечные кредиты должны быть сосредоточены на балансе либо самого банка, либо ипотечного агента. Чаще банки выделяют пул закладных, который планируют секьюритизировать (а это несколько тысяч закладных), выделенных на баланс ипотечного агента. После этого ипотечный агент проводит процедуру секьюритизации и размещает ценные бумаги среди инвесторов. Но фактическим владельцем кредитов, входящих в ипотечное покрытие, является ипотечный агент, который в случае наступления дефолта также обращается в суд за защитой своих прав. И здесь поставлены под удар залоговые правоотношения в целом, так как такая правоприменительная практика может негативно повлиять на инвестклимат в стране. Если мы говорим о том, что сделка по переуступке прав незаконна, то ставим под сомнение сразу все сделки секьюритизации. Сейчас и банки, и другие рефинансирующие организации активно начинают заниматься секьюритизацией. И та стратегия развития ипотечного рынка, которая была принята правительством, делает основной упор на развитие именно этого сегмента. Если судебная практика будет настаивать на том, что уступка незаконна, то ни выполнение стратегии, ни создание благоприятного инвестиционного климата будет невозможно.

Что происходит дальше, когда кредитор получает отказ во взыскании на залоговое имущество?

Анна Волкова: Сегодня, получив вступившее в законную силу решение суда о том, что отказано в обращении на взыскание по причине незаконности переуступки, заемщик обращается в арбитражный суд за признанием договора купли-продажи закладных недействительным. Для развития рынка ипотеки хуже ничего быть не может, когда поставлена под сомнение легитимность самого договора. У нас в практике уже есть несколько таких решений - и в отношении самого АИЖК, и в отношении ипотечных агентов. И мы, безусловно, предпринимаем действия по их обжалованию в судах общей юрисдикции, но пока получили отрицательный ответ. Сейчас мы готовимся обратиться в арбитражный суд, а также пытаемся обжаловать решения судов общей юрисдикции. Мы пытаемся найти механизм решения данной проблемы.

Как эта ситуация должна быть сформулирована в законе, чтобы ВС РФ не выпустил очередное постановление, которое снова поставило бы под удар рынок?

Анна Волкова: И сейчас в законе уже однозначно говорится о том, что если выдана закладная, она может быть продана. Возможно, мы уточним эту формулировку таким образом, чтобы была более четкая связь между закладной, ипотечным кредитом и уступкой прав по нему. Наверное, существующих формулировок недостаточно, поэтому и надо обсуждать эту тему с банковским сообществом, судебными властями и рынком в целом. Должно родиться какое-то понимание. Хотелось бы публичного обсуждения. Например, позитивная практика сложилась в ВАС РФ, который предварительно вывешивает документы для обсуждения на своем сайте, и все желающие могут направить свои предложения. Когда готовился пленум ВС РФ, такого обсуждения не было, как не было составлено обзоров судебной практики в части взыскания, хотя достаточно активная практика рассмотрения такого рода споров в судах общей юрисдикции существует с 2006-2007 годов. Поскольку АИЖК готовит аналитические материалы по многим сегментам рынка, мы готовы предоставить обзор той практики, которая сложилась на рынке в части взыскания. У нас есть и статистика, и аналитика, но, к сожалению, пока нет интереса со стороны судебных властей.

Сколько кредитов банки отдают коллекторам?

Анна Волкова: Банки предпочитают не раскрывать такого рода информацию. Однако очевидно, что они активно используют эту возможность и часто отдают взыскание на аутсорсинг, потому что эти процедуры длительные по времени и затратные. Плюс ко всему, пока дефолтный кредит находится на балансе у банка, вступают в силу нормы об обязательном резервировании. Поэтому и с этой стороны банкам выгодно продавать просроченную задолженность и использовать механизмы уступки кредитов.

Может ли помочь решить проблемы закон о коллекторской деятельности?

Анна Волкова: Не вижу, чем коллектор отличается от любого другого взыскателя и почему именно для него нужно создавать отдельный закон. Некие стандарты коллекторской деятельности, правила поведения, скорее всего, должны быть разработаны внутри самого сообщества и им регулироваться. Например, коллекторы могут объединиться в СРО - законодательство о СРО позволяет им это сделать. Выработать стандарты, согласовать их с регулятором, контролировать исполнение - ничто не мешает. Уже была попытка создать отдельный закон по коллекторам, которая не увенчалась успехом.

Экономика Недвижимость Жилая недвижимость