Поделиться
Сегодня, по оценкам экспертов, рынок аренды жилой недвижимости в краевой столице практически не развивается. Застройщики за последние несколько лет не сдали ни одного доходного дома, поскольку сроки окупаемости подобных проектов составляют 15-20 лет. Доступных средств на столь продолжительный период у самих строительных компаний нет, а банковские кредиты сделают проект убыточным. При этом спрос на рынке значительно превышает предложение, что, с одной стороны, взвинчивает цены, а с другой - уводит рынок в тень, ведь насытить его могут только владельцы квартир, которые сдаются внаем. И частники, как правило, предпочитают вести дела неофициально.
Наиболее ощутимый дефицит - в бюджетном сегменте, где превалируют одно- двухкомнатные квартиры в периферийных районах города. К примеру, стоимость аренды "однушки" без ремонта сегодня в Перми колеблется на уровне 14 тысяч рублей в месяц, а двухкомнатной квартиры - 25 тысяч. Цены аренды могли бы быть и выше, но они напрямую зависят от стоимости ипотечных кредитов - вплотную приближаться к стоимости квартиры, купленной взаймы, они не могут. Так, например, ипотечный кредит два миллиона рублей под 15-16 процентов годовых, взятый на 20 лет, ежемесячно обходится в 23500 рублей. Таким образом, наемное благоустроенное жилье, которое в большинстве стран мира традиционно считается доступным, в столице Прикамья по карману далеко не каждому - стоимость месячной аренды равна 80-85 процентам среднего дохода в регионе за аналогичный период. Теоретически снизить стоимость аренды жилья возможно с помощью использования государственных средств. Причем на практике подобный опыт уже есть в других российских регионах.
- Региональный минстрой обратился к нам с просьбой разработать несколько моделей развития рынка аренды жилья в Пермском крае, - рассказывает председатель некоммерческого партнерства "РГР. Пермский край" Екатерина Пахомова. - В том числе краевым властям интересен вариант, который предусматривает активное участие государства в этом процессе. Не секрет, что сегодня ни один из пермских застройщиков не возводит доходные дома, поскольку срок окупаемости этих проектов слишком большой. Но на условиях частно-государственного партнерства интерес может появиться. Это, к примеру, может быть льготное предоставление земельных участков под строительство, компенсация стоимости заемных средств, привлеченных для реализации проекта, или гарантированный выкуп готового жилья и передача его в аренду нуждающимся.
Как пояснили в региональном минстрое, большинство проектов в российских регионах реализуется на основе государственно-частного партнерства. При этом такие схемы предусматривают не только софинансирование строительства или арендной платы в период эксплуатации, но и налоговые послабления для застройщиков. Опыт реализации пилотных программ поможет создать в Перми аналогичные условия для развития рынка аренды жилья и глобального снижения цен на нем. Всего предполагается рассмотреть порядка четырех-пяти моделей развития и стимулирования рынка. Не исключено, что в регионе реализуют сразу несколько вариантов.
А как в других городах
Возможно, разработчикам пригодится опыт Сургута, где сегодня у некоторых категорий граждан есть возможность получить жилье в аренду на льготной основе - арендная ставка ниже рыночной более чем на 40 процентов. Этого удалось добиться за счет существенного снижения себестоимости строительства: застройщикам предоставлялись земельные участки с готовыми инженерными коммуникациями и компенсировалось до 10 процентов от стоимости реализации проекта при заключении договора ГЧП, а также предоставлялись ощутимые льготы по земельному налогу. Помимо этого на начальном этапе строительства застройщик мог рассчитывать, что стоимость кредитов будет субсидирована.
Другой успешный пример создания доступного жилья внаем сегодня есть в Санкт-Петербурге. Реализовать его также удалось за счет льготного предоставления участков из специального земельного фонда. При этом с застройщиками заключалось соглашение, в котором оговаривалась цена квартир их дальнейшего выкупа государством. Жилая недвижимость предоставлялась местными властями отдельным категориям граждан, нуждающихся в жилье. За полтора года действия программы удалось уже расселить 500 семей. Цена льготной аренды однокомнатной квартиры составляет сегодня 4600 рублей в месяц без учета коммунальных платежей.
Субсидировать саму стоимость аренды квартир работникам науки решили в Новосибирске. В частности, региональная программа должна улучшить жилищные условия 250 человек - им субсидируют до 50 процентов стоимости аренды квартир. Само жилье внаем создается также при участии государства: 30 процентов - это собственные средства застройщика, а еще 70 привлекаются за счет инструментов АИЖК (потом они возвращаются за счет арендных платежей).