Поделиться
Нынешние требования к жилью во многом обусловлены изменившимися привычками потребления. "Как потребители мы очень быстро пресыщаемся, это можно хорошо отследить по тому, как надоедают нам мобильные телефоны. Рынок недвижимости становится все более и более инновационным. Потребитель готов приобретать только действительно современные и качественные объекты. Поэтому девелоперы стремятся более тщательно изучать спрос и гибко на него реагировать. Так появляются новые форматы жилья, меняется квартирография, а проекты экономкласса "обзаводятся" стильной архитектурой", - рассказывает Марина Скубицкая, генеральный директор коммуникационного агентства "PR-Стиль".
В московском регионе прослеживаются два четких направления. Первое - жилье для тех, кто старается удержаться в границах "старой" Москвы. Работа в этой нише осложняется нехваткой строительных площадок, но и преимущества очевидны - уже созданная развитая инфраструктура и близость центра, что для работающих людей является чуть ли не основным критерием выбора жилья. В этом сегменте есть новые предложения. Так, полгода назад девелоперы начали предлагать клиентам новый вид жилья - апартаменты комфорт-класса.
"В условиях постоянного роста цен на недвижимость в Москве формат апартаментов комфорт-класса стал ключевой точкой пересечения интересов покупателей жилья, девелоперов и московских властей. Привлекательность апартаментов обеспечила дисконт в 20-25% от стоимости квартир в тех же районах, продуманная инфраструктура, индивидуальная архитектура и, конечно же, удачное расположение в старых границах Москвы", - говорит Дмитрий Цветков, директор по продажам апартаментов компании MR Group. Однако у этого сегмента есть и явные минусы. По документам апартаменты считаются нежилыми помещениями, что не дает владельцам возможности в них прописаться. А это тянет за собой целый комплекс проблем, владельцы апартаментов не имеют права встать на биржу труда, получить ИНН, полис ОМС, все эти действия они могут выполнить только по месту постоянной регистрации. И несмотря на уверения экспертов, что прописка - это пережиток прошлого, она до сих пор является одним из критериев покупки недвижимости.
Другое направление, которое свойственно Москве и другим крупным городам, - строительство жилых комплексов с собственной инфраструктурой за пределами основной территории города. На примере проектов комплексного освоения территории (КОТ) очень хорошо видна эволюция потребительских предпочтений. Если раньше продавались стены, то теперь людям крайне важно, что им предложено за пределами квартиры. Это приводит к тому, что однотипные серые коробки уходят с рынка. "Для того чтобы создать сегодня профессиональный проект массовой застройки территории, необходимо привлекать каких-то достаточно известных архитекторов, которые создавали бы облик района, добавили ему уникальные черты", - отмечает Сергей Лобжанидзе, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании "Бест Новострой". Создавать элементы уникальности можно, даже используя типовые проекты и минимально увеличивая бюджет.
Другой элемент создания комфорта современных жилых комплексов - планировка района. Сергей Лобжанидзе говорит, что психологически человек легче воспринимает районы с изгибами дорог. Но большинство застройщиков до сих пор возводят проекты с линейной перспективой, так как они позволяют максимально использовать участок земли и упрощают движение транспорта по территории комплекса.
Если речь идет о строительстве района, удаленного от центра города и его инфраструктуры, девелоперу следует задуматься о самодостаточности создаваемой агломерации. "Необходимо найти ресурсы для создания инфраструктуры, чтобы снизить необходимость дополнительного территориального передвижения из агломерации в агломерацию для удовлетворения основных потребностей жителей: торговых, социальных, сервисных. Люди должны удовлетворить их в границах своей агломерации", - говорит Лобжанидзе.
Сегодня проекты создаются с учетом потребности жителей района в детских садах и школах, магазинах, парикмахерских и других учреждениях сферы услуг. Однако ряд проблем остается нерешенным. В первую очередь это постоянное увеличение длины ежедневного маятникового движения: дом - работа. Чем дальше от центра города находится район, тем больше времени его жители проводят в пути до работы. Лобжанидзе склоняется к точке зрения, что рабочие места необходимо создавать в месте проживания людей. Частично эта идея реализуется за счет создания инфраструктуры, системы образования, торговли и сервиса. Учителя, продавцы и парикмахеры вполне могут найти себе работу рядом с домом. Тем не менее существенная часть жителей удаленного района все равно будет ездить на работу в центр города, где расположены офисы крупных компаний. Другое решение проблемы перемещения населения - это создание скоростного сообщения между центром и пригородом. Но очевидно, что такие масштабные проекты не в компетенции конкретного девелопера. Вторая большая проблема удаленных от центра агломераций - занятость детей во время отсутствия родителей. Если взрослые проводят вне дома около 12 часов, то дети предоставлены сами себе. По словам Лобжанидзе, это один из явных запросов потребителя, на который еще никто не предложил достойного решения.
Искать ответ на запрос потребителя девелоперам приходится очень быстро. Так как рынок меняется стремительно. При этом сложность заключается в том, что такие проекты, как КОТ, являются долгосрочными, их реализация занимает до 10 лет. Поэтому уже в изначальном плане должны содержаться возможности для "маневра". Перед девелопером стоит задача сделать такой мастер-план, чтобы проект мог гибко изменяться в соответствии со средой, оперативно откликаться на запрос потребителя, и его можно было корректировать при строительстве последующих очередей.
Решая все эти задачи в пределах одного проекта, девелопер создает платформу для последующих. "Если раньше жизненный цикл участия девелопера в проекте был от земельного участка до ввода всех площадей в эксплуатацию, то сейчас многие задумываются о том, чтобы развивать свои бренды. В этом случае весь объем рекламы, который был использован в первом проекте, можно применить для развития других проектов. Когда девелопер доказал, что его понимание стиля жизни соответствует запросам потребителя, строительство ведется качественно и в срок, проекты удобны для жизни, неповторимы и уникальны, он может за счет известности развивать новые строительные проекты. При этом затраты на рекламу уже могут быть минимальными, так как начинает работать сарафанное радио", - подытоживает Лобжанидзе