Поделиться
О том, как жители могут отстоять свои интересы в споре с властями и застройщиками, "РГ" узнала у прокурора Кирова Дмитрия Смоленцева.
Дмитрий Владимирович, в последнее время наблюдается постоянное противостояние между мэрией и жителями города, когда речь заходит о строительстве в центре. Например, против возведения многоэтажки на Преображенской, 13 выступают жильцы ближайших домов. Высотка, по их мнению, будет загораживать свет, создаст толчею во дворе и так далее.
Дмитрий Смоленцев: Конкретно по этому дому пока говорить рано. Недавно там состоялись публичные слушания. Сейчас изучаем процедуру их проведения: когда и где опубликовали объявление о них, насколько учли мнение жителей и прочие вещи, предусмотренные законом.
У большинства слушания ассоциируются с ничего не решающим собранием, где можно пошуметь, высказать свою позицию, а власти все равно сделают по-своему...
Дмитрий Смоленцев: И совершенно зря. Публичные слушания - обязательная процедура, когда речь идет об объектах, которые не "вписываются" в существующие правила землепользования и застройки. Их решения обязательны для властей. В первую очередь речь идет, конечно, об объектах в исторической части города, где ограничена этажность и плотность застройки. Новостройки должны гармонировать с находящимися там небольшими зданиями.
Естественно, земля в центре стоит дорого, и строители стараются выжать из нее максимум. Как? Увеличением этажности. Одно дело - построить на 10 сотках трехэтажный дом, и совсем другие прибыли можно получить с десятиэтажки. Но как при этом будут чувствовать себя жители соседних домов? Когда люди приобретали здесь жилье, они наверняка руководствовались не только удобным месторасположением, но и тем, что здесь тихо, нет человеческого "муравейника", характерного для новых микрорайонов. Когда вокруг все начинает обрастать многоэтажками, естественно, людям это не нравится.
Как ухитряются возводить десятиэтажки там, где нельзя строить дом свыше, например, пяти этажей?
Дмитрий Смоленцев: Вопрос уходит корнями в недавнее прошлое. В 2014 году гордума Кирова приняла нормативный акт, который позволял не проводить публичные слушания, а рассматривать отклонения от предельных параметров застройки на так называемом градостроительном совете. Понятно, что это самый простой и удобный способ, когда решение принимает небольшой круг людей, а мнение жителей остается в стороне. Таким образом, публичные слушания как раз и оказывались неким собранием, где можно выпустить пар, не более того.
Это явно противоречило законодательству, в связи с чем мы подали протест, и суд нас поддержал. Но на оспаривание этого решения гордумы ушло какое-то время. С того момента градостроительный совет успел уже напринимать решения, результаты которых приходится разгребать до сих пор. В том числе и самим строителям. Когда возобновилась решающая роль публичных слушаний, сразу встал вопрос: почему ряд строек в центре города не соответствует градостроительному плану и правилам землепользования и застройки?
Например?
Дмитрий Смоленцев: Дом N 24 на улице Казанской. Градостроительный совет выдал разрешение на строительство на этом месте 11-этажного дома. Но когда градсовет канул в Лету, а мы опротестовали его разрешение на возведение "свечки", застройщик остался ни с чем. Чтобы разрешить данную ситуацию, он вынужден был провести публичные слушания. Для многих стало удивительно, что против строительства такой многоэтажки проголосовало всего около 300 человек, а более тысячи - "за". Мы несколько дней анализировали подписи, подлогов не нашли. Но нас смутило, что заявление от лица граждан в мэрию было отпечатано уже после того, как собрали подписи. Получилось странно: "...мы, собравшиеся, даем разрешение на строительство..." На строительство чего, за что они голосовали тогда? Мы посчитали: такие публичные слушания не позволяют оценить реальное волеизъявление горожан и внесли соответствующее представление. В результате администрация города выдала разрешение на строительство пятиэтажного дома, хотя уже был готов проект "свечки". Естественно, застройщику придется пересматривать планы, терять возможную прибыль.
Кстати, застройщик может как-то повлиять на исход голосования на публичных слушаниях?
Дмитрий Смоленцев: Теоретически - вполне. Скажем, в крупной компании работает несколько сотен сотрудников. Включается административный ресурс, и вся фирма, вместе с женами, родственниками, дальними и близкими, и даже детьми, голосует за застройку. Причем не надо даже являться на публичные слушания. Достаточно оставить подпись в листе. Но точно так же активные жители микрорайона могут собрать голоса своих родственников и знакомых. То есть результаты публичных слушаний напрямую зависят от активности самих жителей города. И они вполне способны остановить не устраивающую их стройку, которая выходит за рамки нормативов для этого района.
А если застройщик решил схитрить? Например, начал строить "свечку" без разрешения, как это раньше часто практиковалось, а потом поставить всех перед фактом - не сносить же?
Дмитрий Смоленцев: Не получится. Сейчас он даже не может начать продавать квартиры, пока не получил разрешение на строительство. А там должно быть написано, что проект дома соответствует градостроительному плану. То есть уже должен быть проект. Но как только он приносит проект, а там написано, что он собирается строить девять этажей вместо разрешенных в этом месте шести, разрешение ему не выдадут. Сейчас проблема в другом. Строителям нужны оборотные средства. Они понимают, что со дня на день получат разрешение на строительство, и, не дожидаясь его, уже запускают рекламу о продаже будущих квартир. Хотя даже сам факт размещения рекламы с предложением без разрешения на строительство является нарушением закона. И за это предусмотрены серьезные штрафы.
Кроме того, застройщик не имеет права продать квартиру, если нет обеспечения. Сейчас для защиты прав дольщика предусмотрено обязательное страхование гражданской ответственности. Если дом по каким-то причинам не построен, дольщикам вернет деньги либо страховая компания, либо банк, обеспечивающий гарантию. И строители, даже некоторые крупные компании, стали хитрить. Они заключают со страховой компанией либо с банком договор, который предусматривает возможность его расторжения. Тогда львиная доля страховой премии возвращается застройщику. Договора, а значит и гарантий компенсации, уже нет, а дом строится. Строители экономят деньги, а дольщики лишаются гарантии в случае невыполнения застройщиком своих обязательств. Но недавно и банкиров, и застройщиков, и руководителей страховых компаний обязали уведомлять Росреестр о досрочном расторжении договора. И за это установлены немалые штрафы - в сотни тысяч рублей. Кроме того, как только выявляется такой факт, сразу прекращается регистрация договоров участия в долевом строительстве.
Получается, мнение жителей микрорайона, где будет строиться дом, вовсе не является приоритетным? Почему житель юго-запада должен определять, быть или нет многоэтажному дому в районе набережной?
Дмитрий Смоленцев: Дело в том, что хотя публичные слушания - требование федерального законодательства, порядок их проведения устанавливают депутаты конкретного муниципального образования, в частности кировской гордумы. В нем есть пошаговые правила организации публичных слушаний - начиная от размещения объявления об их проведении и заканчивая подсчетом голосов. Написано, как идентифицируются голосующие, что помимо подписи и расшифровки должен быть домашний адрес и номер телефона. Но ничего не сказано ни про микрорайон, ни про возраст участников. Наверное, отчасти это правильно. Все мы являемся жителями одного города и имеем равные права на принятие решений, касающихся его судьбы.