Новости

10.11.2015 00:40
Рубрика: Экономика

Процент от экономии

Как определяется сумма посреднического вознаграждения
Каково правовое положение застройщика? Что считается датой отгрузки при реализации недвижимого имущества? В каком порядке предоставляется имущественный налоговый вычет? На некоторые вопросы, возникающие из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, читателям "РГБ" ответили Ирина Давидовская, заместитель директора Палаты налоговых консультантов (ПНК), и Александр Медведев, к.э.н., член ПНК.

- Как застройщик должен исчислять НДС по инвестиционному договору, если он никаких строительных работ не выполняет?

- Во-первых, нужно определиться с правовым положением всех участников инвестиционного процесса. Инвестор перечисляет застройщику денежные средства с целью получить итоговый результат - объект недвижимости, который он может задействовать как в облагаемых, так и не в облагаемых НДС операциях (от этого зависит последующий вычет НДС по счетам-фактурам, перевыставляемым застройщиком). Застройщик - лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Подрядчики - те, с кем за счет и по поручению инвестора застройщик заключает договоры строительного подряда.

Во-вторых, определение правового положения застройщика содержится в п. 2 Постановления Пленума ВАС от 30 мая 2014 г. N 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость": "...в целях применения положений главы 21 Кодекса во взаимоотношениях с инвестором застройщика (технического заказчика), не выполняющего одновременно функции подрядчика, надлежит квалифицировать в качестве посредника и применять к нему правила пункта 1 статьи 156 НК РФ". Таким образом, если застройщик в инвестиционном договоре является лишь посредником ("за счет и поручению инвестора"), то получаемые от подрядчиков счета-фактуры подлежат регистрации в журнале полученных счетов-фактур с последующим перевыставлением инвесторам и регистрацией в журнале выданных счетов-фактур. В этом случае обложению НДС подлежит не вся полученная застройщиком сумма, а лишь его посредническое вознаграждение (см. постановление Президиума ВАС РФ от 26 июня 2012 г. N 1784/12).

Вознаграждение посредника-застройщика может быть установлено в договоре: в твердой фиксированной сумме, в процентах к сумме договора или в виде экономии застройщика. В любом случае, тогда, когда сумма посреднического вознаграждения может быть определена, она по правилам ст. 167 НК РФ формирует налоговую базу по НДС. Так, превышение сумм средств, полученных от инвесторов над фактической себестоимостью переданных им объектов, рассматривается как доход застройщика, который является оплатой услуг застройщика и вследствие чего подлежит включению в налоговую базу по НДС (см. Определение ВАС РФ от 23 июля 2014 г. N ВАС-6429/14 и постановление ФАС Северо-Западного округа от 13 мая 2014 г. по делу N А26-3816/2013).

- Организация - налогоплательщик НДС заключила предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем, и получило за него оплату. Когда возникает обязанность по уплате НДС в связи с его продажей?

- Необходимо определиться с правовой природой предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и с однозначной квалификацией поступившего платежа. В п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено: "Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи..."

Таким образом, упомянутый в вопросе предварительный договор должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимости, в связи с чем сумма, полученная по договору купли-продажи будущей недвижимости, является авансом (предварительной оплатой).

Во-вторых, необходимо определиться с моментом определения налоговой базы по НДС. Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из следующих дат: день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав либо день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав. При этом п. 16 ст. 167 НК РФ установлено следующее правило для объектов недвижимого имущества: "При реализации недвижимого имущества датой отгрузки в целях настоящей главы признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества".

Согласно п. 1 ст. 154 НК РФ "при получении налогоплательщиком оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) налоговая база определяется исходя из суммы полученной оплаты с учетом налога". В письмах минфина от 28 марта 2011 г. N 03-07-11/72 и от 9 сентября 2011 г. N 03-07-11/245 разъяснено, что средства, полученные по предварительному договору, которые в дальнейшем засчитываются в счет платежа по основному договору в целях исчисления НДС, следует признавать оплатой, полученной в счет предстоящей реализации товаров по основному договору, в связи с чем НДС с суммы данных средств следует исчислять в том налоговом периоде, в котором они получены. В постановлении ФАС Поволжского округа от 9 апреля 2009 г. по делу N А55-7887/2008 также признано, что платежи, полученные по предварительным договорам, являются авансовыми платежами и в соответствии со статьями 153 и 154 НК РФ подлежат включению в налогооблагаемую базу при исчислении НДС. Таким образом, налоговая база по НДС при предварительных платежах определяется последовательно: в момент получения авансового платежа; в момент отгрузки (день передачи недвижимого имущества по передаточному акту) - но с одновременным вычетом НДС, исчисленного с аванса (п. 8 ст. 171 НК РФ и п. 6 ст. 172 НК РФ).

- В октябре 2015 года в бухгалтерию организации обратился работник с заявлением о предоставлении имущественного налогового вычета по расходам на приобретение квартиры. В каком порядке должен быть предоставлен такой вычет?

- Одним из способов получения имущественного налогового вычета по расходам на строительство или приобретение жилья является его получение у работодателя (налогового агента). В этом случае получить вычет можно, не дожидаясь окончания налогового периода. Для этого налогоплательщик должен подать письменное заявление налоговому агенту и предоставить подтверждение из налогового органа по форме, утвержденной приказом ФНС России от 14.01.2015 N ММВ-7-11/3@. Минфин долгое время занимал позицию, согласно которой при обращении работника за имущественным вычетом не в первом месяце налогового периода вычет предоставляется начиная с месяца, в котором поступило письменное заявление работника. При этом работодатель не вправе вернуть НДФЛ, удержанный с доходов физического лица до его обращения за вычетом. В частности, такая позиция изложена в письме минфина от 22 августа 2014 г. N 03-04-06/42092. Главным аргументом являлся абзац шестой п. 8 ст. 220 НК РФ, предусматривающий, что в случае, если после представления налогоплательщиком в установленном порядке заявления налоговому агенту о получении имущественных налоговых вычетов агент удержал налог без их учета, сумма излишне удержанного после получения заявления налога подлежит возврату налогоплательщику в порядке, установленном ст. 231 Кодекса.

Однако в письме от 25 сентября 2015 г. N 03-04-05/55051 минфин указал, что в случае обращения налогоплательщика к работодателю за предоставлением имущественного налогового вычета не с первого месяца налогового периода вычет предоставляется начиная с месяца, в котором налогоплательщик обратился за его предоставлением, применительно ко всей сумме дохода, начисленной налогоплательщику нарастающим итогом с начала налогового периода. Аналогичная правовая позиция определена в п. 15 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 НК РФ, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 21 октября 2015 г. Верховный суд указал, что при обращении физического лица к работодателю с заявлением о предоставлении имущественного налогового вычета не в первом, а в одном из последующих месяцев календарного года налог исчисляется за весь истекший с начала года период с применением имущественного налогового вычета. Таким образом, при получении в октябре 2015 года заявления работника на предоставление имущественного налогового вычета (при условии подтверждения налоговым органом) налоговый агент вправе предоставить имущественный вычет в отношении всех доходов налогоплательщика (за исключением доходов от долевого участия в организации), облагаемых по ставке 13%, начисленных с начала года.

Экономика Финансы Налоги Налоговые вычеты Налоговая реформа