Виктор Ивантер: Строительство должны кредитовать банки, а не люди
Ведь что это такое за феномен - дольщики? Юридически это соинвесторы. Они вносят деньги вместе со строительной организацией на строительство своего дома, предполагая получить в нем квартиру. И приобретают таким образом не квартиру, а право на квартиру. Причем, как правило, взнос делается полностью или частично за счет ипотечного кредита.
И сразу возникает вопрос: почему бы просто не купить сразу готовую квартиру, взяв в том же банке кредит? Тогда и обманутых дольщиков не будет, чистоту сделки в этом случае довольно легко проверить. В этом смысле покупка квартиры ничем не отличается от покупки автомобиля в кредит.
Но покупателям выгодна схема долевого участия: квартира стоит три миллиона рублей, а дольщик покупает ее за два миллиона. Правда, он вносит деньги за два года до сдачи дома, то есть фактически выдает оборотный капитал строителям, выступает в качестве кредитора. И берет на себя все риски. Ведь можно строительные компании разделить на три вида: честные, которые умеют строить; честные, которые строить не умеют; нечестные, которые строить не умеют. Кто из них кто, нормальный человек заранее никогда не разберется. Зато в случае проблем дольщик идет к государству и требует квартиру либо деньги с него.
Вот и получается, что за жульничество и ошибки строителей расплачиваемся все мы как налогоплательщики. Точно такая же история с валютными заемщиками: конечно, человек, который получает доход в рублях, а берет заем в валюте, должен понимать, что это большой риск. И банк, который выдает ему такой кредит, тоже идет на большой риск. И регулятор это понимает. Поэтому когда валютные заемщики идут с плакатами к зданию Центрального банка или к правительству, они по-своему правы: ведь государство это разрешало.
С другой стороны, а почему строительная организация берет деньги у дольщиков, а не обращается в банк? Потому что за кредит надо платить, а за срыв сроков банк наказывает рублем. Дольщику же нужнее квартира, а не сутяжничество. Получается, что строителю выгоднее и удобнее иметь дело не со строгим и придирчивым контролером в лице банка, а с человеком.
Долевое строительство возникло в 90-е. Тогда те, у кого были средства, держали их в наличной валюте, банкам же деньги не доверяли, потому что отдать деньги в банк было все равно что их выбросить. Трое могли собраться и объявить себя банком, чтобы потом исчезнуть с деньгами первых вкладчиков. Так что банки не могли привлекать серьезные деньги у населения, следовательно, они физически не могли кредитовать строителей. И механизм долевого участия стал выходом из тупиковой ситуации.
То есть по вполне объективным причинам в 90-х мы стали с ног на голову и до сих пор находимся в этом положении. Строители по-прежнему могут огородить участок земли, и это будет достаточным условием, чтобы привлекать от людей деньги. Хотя если банки хотят привлекать деньги населения, они должны регулярно проходить семь кругов ада проверок и нормативов и участвовать в системе страхования вкладов.
Многие помнят, как покойный АЗЛК на закате своего существования продавал не готовые "Москвичи", а машинокомплекты, из которых дилер потом собирал более или менее полный автомобиль. Сейчас так никто машины не продает.
Зато мы до сих пор продаем квартиры без отделки. Конечно, кто-то хочет ее отделать на свой вкус, но ведь когда мы машину выбираем и супруге не нравится обивка сидений, нам продают автомобиль с другой обивкой, а не без сидений. Точно так же и человек должен покупать готовую квартиру. Строительство тоже пора привести в нормальные условия. Его должны кредитовать банки, а не люди. Но для банка строительный проект - довольно рискованный актив, и он потребует ликвидный залог или выставит совершенно заоблачные проценты. Значит, квартира подорожает.
И вот здесь абсолютно необходим компенсационный фонд в жилищном строительстве, о необходимости которого на заседании Госсовета по вопросам стройкомплекса говорил на днях президент страны. Но он должен быть не страховкой для дольщиков, а страховкой для банков, кредитующих строительные проекты. Фонд должен срабатывать в том случае, когда строитель не может отдать долг по объективным причинам, будь то просчеты проектировщиков, подорожание на рынке стройматериалов или что-то еще. Это снизит риски для банков, а следовательно, и стоимость банковского участия в девелоперских проектах тоже снизится до разумного уровня.
Участие банка в строительстве - это еще и стимул строить в срок, это решит проблему бесконечного затягивания со сдачей самых разных объектов. Конечно, банк при этом должен уметь отличать яму от котлована, у него должны быть специалисты, которые могут оценить проект. Это не значит, что нужно вовсе запретить долевое участие. Его можно оставить для элитного жилья, потому что те, кто его покупает, могут, как правило, оценить риски сами или же нанять консультанта, который за них эти риски оценит. С этими людьми совсем иной разговор. Если покупатель элитного жилья согласен на аванс, то это его право.