Как не допустить кризис на строительном рынке СЗФО
Предъявите ваш капитал
Для российского эксклава прошлый год оказался рекордным по количеству возведенного жилья. В самом западном субъекте РФ построили 1,2 миллиона жилых квадратных метров. Площадь возведенного жилья на одного жителя области составила 1,24 "квадрата" - в два раза больше, чем в среднем по стране. Однако на текущий год планы ввода жилых домов в эксплуатацию можно назвать куда более скромными - 786 тысяч квадратных метров.
- Мы учитывали такие факторы, как снижение уровня покупательной способности населения, падение объемов ипотечного жилищного кредитования, отсутствие доступных кредитов для застройщиков, - комментирует ситуацию исполняющий обязанности министра строительства Калининградской области Амир Кушхов.
Помимо этого, застройщики и эксперты рынка связывают возможное падение темпов строительства с предстоящими изменениями федерального законодательства. В частности, предлагается ужесточить требования к компаниям, привлекающим для возведения домов средства граждан.
Как рассказал руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья Кирилл Холопик, сейчас для "долевки" требуется разрешение на строительство, проектная декларация и подтверждение права на землю. В следующем году к этому списку добавится требование к уставному капиталу и к биографии, а именно: отсутствие различных процедур ликвидации, банкротства, приостановления деятельности. Кроме того, застройщик не должен состоять в реестрах недобросовестных компаний, у него не может быть недоимки по налогам и судимости.
Пока строить дома, в том числе с привлечением средств дольщиков, может компания с уставным капиталом в 10 тысяч рублей. С 1 июля следующего года самый некрупный застройщик, который возводит небольшой дом площадью до полутора тысяч "квадратов", должен будет повысить уставной капитал до 2,5 миллиона рублей.
- Крупнейшие российские застройщики, строящие одновременно больше 500 тысяч жилых квадратных метров, должны будут иметь уставной капитал в размере полутора миллиардов рублей, - делится информацией Кирилл Холопик. - Таких компаний в нашей стране только три, и все они находятся в Санкт-Петербурге. Я думаю, что большинство застройщиков Калининградской области должны будут повысить уставной капитал либо до 10 миллионов рублей (если строят одновременно до 10 тысяч квадратных метров), либо до 40 миллионов (максимальный размер площади всех объектов долевого строительства - 25 тысяч "квадратов").
Законодателей отправили в банк
Если застройщик не пожелает повышать свой уставной капитал, он сможет воспользоваться помощью поручителя. Чтобы эта система не стала фиктивной, поручитель должен стать учредителем строительной компании.
Как считают игроки калининградского строительного рынка, пока отрасль не готова к новым законодательным мерам. По мнению директора Фонда жилищного и социального строительства Калининградской области Бориса Бабаянца, дополнительные требования усугубят ситуацию на рынке жилья, но не защитят дольщиков.
- Никто не запрещает сформировать уставной капитал имуществом, - рассуждает Борис Бабаянц. - Можно договориться с оценочной компанией. И из имущества, которое стоит 10 миллионов рублей, получить уставной капитал в 30-40 миллионов. Но это не поможет дольщикам, если застройщик бросит дом.
Руководитель калининградского строительного концерна Вадим Шимко привел простой пример. Застройщик начал возводить объект на 100 квартир, но грянул кризис, и продать он смог только 30. Денег недостаточно, чтобы достроить дом. А банки в кредите застройщику отказали.
- Большинство дольщиков становятся "обманутыми" именно из-за подобных ситуаций, когда нет злого умысла и фактов мошенничества, - подчеркивает Вадим Шимко. - Пока к новым законодательным мерам не "привяжут" банки, ужесточение требований не защитит ни дольщиков, ни застройщиков.
Действительно, вначале необходимо привести в порядок систему кредитования жилищного строительства и выполнить поручение президента о создании банка, который будет обслуживать строительную отрасль, развивает тему Борис Бабаянц.
- Раньше финансовые учреждения давали кредиты по ставке 9-9,5 процента в год. А сейчас, с одной стороны, банковская система не готова работать с застройщиками, с другой стороны, закон ставит нас в определенные рамки, - говорит директор Фонда жилищного и социального строительства Калининградской области.
По мнению Кирилла Холопика, новые требования к строительному бизнесу - лишь очередной шаг в направлении регулирования жилищного рынка.
- Первый шаг мы сделали в 2004 году, когда в стране вообще появилось долевое строительство, - считает руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья. - Я думаю, лет через 10 настанет тот этап, о котором мы говорим: строительство жилья пойдет через банки. Почему финансовые учреждения сейчас не кредитуют застройщиков? Они не понимают, как работать с компанией, у которой нет имущества. Есть только пустой счет, и через этот счет идет прокачка денег. Когда все строительные компании покажут нормальный уставной капитал, имущество, будут платить нормальные налоги, пойдут и кредиты, и страхование, и перестрахование.
Рассрочка вместо кредита
Так или иначе, приспособиться к новым экономическим и законодательным условиям застройщикам необходимо сейчас. Строительные компании уже начали исполнять роль банков. В последние один-два года они все чаще размещают объявления о продаже квартир в рассрочку. Существенную помощь могут оказать и местные власти.
- Что в первую очередь хотелось бы попросить у регионального минстроя? - размышляет Ирина Губко, руководитель калининградской группы строительных компаний и глава рабочей группы по архитектуре и строительству Общественной палаты региона. - У нас недостаточно аналитической информации о рынке недвижимости, в том числе и о непроданных квартирах. Мы будем рады получать такую аналитику, которая бы обновлялась хотя бы раз в полугодие. И региональные власти готовы нам в этом активно помогать.
Кроме того, калининградские застройщики попросили областной минстрой свести воедино данные о перспективных землях, где планируется жилищная застройка до 2020 года. Как рассказал Амир Кушхов, сейчас в качестве площадок под комплексное освоение территорий рассматриваются участки в Гвардейском и Гурьевском городских округах, в прибрежных муниципалитетах и Северном микрорайоне Калининграда. На востоке области мощным потенциалом обладают Черняховский и Озерский районы, а также Советский городской округ. В этих муниципалитетах в ближайшем будущем должны появиться новые промышленные и сельскохозяйственные предприятия, благодаря которым ожидается существенный приток новой рабочей силы.
Что касается административных барьеров, в Калининградской области количество процедур, необходимых для получения разрешения на строительство, за последние два года уменьшили с 40 до 12. Срок оформления этого документа сократился с 350 до 140 дней. Однако, по словам Ирины Губко, не все муниципалитеты придерживаются регламентов, утвержденных на региональном уровне.
- Позиция муниципальных образований такова: земля - это их ресурс. И муниципалитеты отстаивают свои процедуры и свои сроки. Поэтому я предлагаю застройщикам создать общественный рейтинг, показать, сколько процедур застройщики проходят на самом деле в муниципалитетах, - подводит итог Ирина Губко.
В Вологодской области в прошедшем году сдали в эксплуатацию 845 тысяч квадратных метров жилья. Строители побили рекорд 2014 года, когда впервые за 30 лет в регионе возвели больше 774 тысяч жилых "квадратов". Чтобы поддержать застройщиков в этом году, им предоставили региональную налоговую льготу.
- В связи с введением с 1 января 2016 года на территории области налога на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости, жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе организаций в качестве объектов основных средств, подлежат налогообложению по ставке 2 процента. Законопроект предусматривает сокращение налоговой ставки с 2 до 0,5 процента в отношении таких жилых домов и помещений, - поясняет заместитель главы региона Валентина Артамонова. - Мы считаем, что предоставление льготы позволит сохранить существующую положительную динамику платежей налога на прибыль организаций жилищного строительства. Это обеспечит бюджетную эффективность налоговой преференции. При размере льготы в 8,8 миллиона рублей прогнозируемый прирост по налогу на прибыль строительных организаций за 2016 год оценивается в 20,3 миллиона рублей.