Кто спасает рынок недвижимости в ЮФО

В 2016 году в России продолжается снижение цен на жилье. По информации экспертов аналитического центра SRG, в период с января по сентябрь 2016 года в 71 субъекте РФ (87 процентов от общего количества проанализированных регионов) наблюдалась отрицательная динамика средней стоимости квадратного метра вторичной жилой недвижимости.

- С начала года изменение цен на вторичном рынке жилья в целом в стране составило около четырех процентов в сторону снижения. Отрицательный тренд зафиксирован в 71 из 82 субъектов РФ, и только в 11 наблюдалось незначительное увеличение средней стоимости, что, в первую очередь, связано с изменением структуры предложения и постепенным вымыванием с рынка объектов дешевого сегмента. До конца года на рынке вторичного жилья резких колебаний не ожидается, как и новогоднего ажиотажа. Помимо макроэкономических факторов дальнейшую судьбу вторичного рынка определит решение о субсидировании ипотечных кредитов на новостройки, - прокомментировал ситуацию директор направления "Аналитика недвижимости и информационные технологии" группы компаний SRG Марат Абдуллин.

Любопытный разнонаправленный тренд проявляется в Южном федеральном округе. Рекордное снижение цен на жилье среди всех субъектов РФ зафиксировано в Севастополе. С начала года падение здесь составило 9,75 процента, и в сентябре средняя стоимость севастопольского квадратного метра на вторичном рынке снизилась с 92,9 до 83,8 тысяч рублей. Но при этом в другом субъекте округа, Краснодарском крае, отмечен рост стоимости вторичного жилья. Правда, минимальный, всего на 1,46 процента - с 51,7 до 52,4 тысячи рублей. Выше, на 1,83 процента, стоимость жилья выросла только в Ненецком АО.

Между тем в октябре ситуация в некоторых городах-миллионниках более-менее стабилизировалась. По сравнению с сентябрем отмечается символический, в основном на десятые и даже сотые доли процента, рост цены вторичного "квадрата". Однако, если сравнивать с началом года, цена на недвижимость по-прежнему остается в безнадежно "красной зоне". Все это может свидетельствовать о задумчивом топтании рынка "на дне". Кто же все-таки покупает жилье в такой неопределенной ситуации?

- Сейчас типичным покупателем недвижимости на 90 - 95 процентов являются семьи, которые приобретают жилье для своих нужд и намерены самостоятельно его использовать. В основном это молодые семьи, специалисты и другие категории, которые пользуются различными субсидиями. Покупатели новостроек также ориентируются на программы господдержки, - говорит директор по продажам ростовской компании "Феникс-инвест" Елена Королева.

Особо следует отметить семьи с двумя и более детьми, которые используют при покупке материнский капитал (450 тысяч рублей). Они добавляют к ним свои личные сбережения в размере полумиллиона рублей и приобретают недорогие мини-квартиры. Подобная относительно необременительная стратегия позволяет приобрести студию размером чуть более 20 квадратных метров. В дальнейшем эти квартиры покупатели планируют сдавать в аренду, а затем передать подросшим детям.

А вот классических частных инвесторов, которые правили бал на рынке недвижимости еще несколько лет назад, уже практически не осталось. Сейчас риелторы фиксируют лишь единичные случаи покупки жилья для последующей перепродажи. Что, впрочем, неудивительно: если раньше вложения в новостройку на этапе котлована давали стабильные 30 процентов годовых, то теперь ситуация изменилась. По словам риелторов, даже самые интересные варианты (а таких проектов осталось мало) в лучшем случае принесут 20 процентов дохода за два года. При этом инвестору приходится учитывать риск недостроя.

С определенной натяжкой к категории квартирных инвесторов еще можно отнести предусмотрительных граждан, которые покупают жилье "на старость" в качестве обеспечения дополнительного арендного дохода. Но и таких покупателей стало меньше в несколько раз. Практически все эксперты утверждают, что цена при покупке становится определяющим фактором, а вот по поводу географического предпочтения клиентов единого мнения нет.

- Люди стараются покупать малобюджетное, доступное жилье, хотя самый дешевый формат - студии - привлекает в основном молодежь. Территориально покупатель в основном ориентируется на недвижимость в центре, подбирая квартиру по принципу - чем дешевле, тем лучше. У клиентов, например, востребованы двухкомнатные квартиры в центре стоимостью около трех миллионов, - отмечает специалист отдела "Новостройки" агентства недвижимости "Женева" Сергей Гладких.

Однако, судя по словам других специалистов, стремление потенциальных клиентов во что бы то ни стало поселиться в центре, отнюдь не бесспорно. Наоборот, по наблюдениям некоторых экспертов, даже в спальных районах есть большая масса покупателей недвижимости, которые принципиально не хотят покидать привычные локации.

- В каждом районе есть свои "фанаты". Например, ростовчанам, долгие годы прожившим в Северном жилом массиве, как правило, бесполезно предлагать объекты в центре. Они все равно туда не переедут. Такие же клиенты есть в Западном жилом массиве. Это, например, преподаватели университета и их дети. Есть "фанаты" Нахичевани, которые давно бросили там якорь, обросли родственниками, привыкли к местной специфике, к нахичеванскому лавашу и люля, и их уже никуда не сдвинуть. Такие предпочтения складываются исторически, причем похожая тенденция наблюдается не только в Ростове. В столице, например, жилье на новых окраинах покупают в основном приезжие, а коренные москвичи зачастую стараются остаться в родном районе, - говорит директор департамента отдела продаж коттеджного поселка Донской Тимур Захарченко.

Отдельно стоит сказать о покупателях дорогой недвижимости. Как отмечают специалисты, у клиентов немассового сегмента особая мотивация и предпочтения. При приобретении элитных квартир, домов или коттеджей от 6 - 8 миллионов рублей ипотекой они пользуются нечасто. В основном такие лоты покупаются за наличные - "чемоданы с деньгами", как говорят сами риелторы. И дело тут не только и даже не столько в уровне дохода, сколько в финансовой грамотности и жизненном опыте покупателей. Неоднократно пережившие кризис и оставшиеся при деньгах богатые клиенты, в отличие от не набивших еще финансовых шишек покупателей жилья экономкласса с небольшими доходами, умеют считать сопутствующие ипотеке расходы и хорошо понимают риск долгосрочной кредитной кабалы.

Особенно любопытная ситуация складывается в закрытых элитных коттеджных поселках, в которых 80 процентов домовладений приобретают собственники бизнеса и топ-менеджеры крупных компаний. Но при этом в поселках выставляются на продажу относительно доступные квартиры в таунхаусах стоимостью около трех миллионов рублей. Эти объекты покупают люди с меньшим достатком, но готовые платить за то, чего порой не могут предоставить в обычных жилых комплексах: безопасность, элитную инфраструктуру и благополучных соседей.