В Воронеже снижение ставок по ипотеке расшевелило спрос на жилье
По данным Банка России, средний размер такого займа - полтора миллиона. Здесь воронежцы осторожнее (или состоятельнее), чем условные россияне, которые, по статистике Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), берут в долг на приобретение жилья более 1,8 миллиона рублей.
Что касается ставок по ипотечным кредитам, то средневзвешенное значение к началу июля снизилось в регионе до 11,47 процента годовых. Это выше, чем в целом по стране - по данным АИЖК - ставки составили около десяти процентов на первичном рынке и 10,6 - на вторичном. Впрочем, областное агентство жилищного ипотечного кредитования, которое выдает займы по стандартам АИЖК, еще в июле опустило планку до 9,5 процента. На таких условиях можно купить квартиру в строящемся доме и рефинансировать имеющийся кредит. Отдельным категориям заемщиков, например многодетным семьям, готовы "скостить" еще 0,25 пункта. Кредит на готовое жилье или под залог имеющегося можно оформить по ставке от 9,75 процента.
Жилищные займы в иностранной валюте воронежцам в этом году не выдавались. Такой вид кредитования в провинции никогда не был особенно востребован, а после памятного всем скачка курсов вовсе потерял смысл.
Между тем в Воронежской области есть случаи переоформления "докризисной" валютной ипотеки - в рублевую. Эту возможность предоставляет государственная программа помощи заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации. С 2015 года она позволила сохранить единственное жилье почти 19 тысячам семей из социально уязвимых категорий (в частности, с несовершеннолетними детьми, инвалидами и ветеранами боевых действий) по всей России. С 22 августа программу решили продлить, выделив дополнительные средства из федерального бюджета. За счет этих денег участникам могут погасить треть остатка суммы кредита, но, как правило, не более полутора миллионов рублей.
"РГ" разыскала одну из семей, которые уже воспользовались помощью государства через АИЖК и воронежское отделение банка. Правда, разглашать свое настоящее имя наша героиня - назовем ее Анной Николаевой - не решилась. Увы, отношение в обществе к тем, кто взял кредит в долларах и чуть не разорился, откровенно злорадное. А Анна с ипотекой натерпелась сполна.
- На форумах и в соцсетях люди пишут, что валютные заемщики "сами виноваты". Мол, позарились на более низкие, чем по рублевым кредитам, ставки и хотели нажиться, инвестируя в жилье. Может, кто-то в Москве и брал долларовую ипотеку на пятую квартиру. Но в основном люди выбирали этот инструмент вынужденно, потому что не могли получить заем в рублях! - объяснила Анна. - Так сделали и мы в 2007 году. Работали с мужем в столице, жилье снимали в Подмосковье. Нужно было как-то закрепиться, чтобы потом ребенка в садик отдать. Нашли "однушку" площадью 30 квадратных метров. Рублевую ипотеку нам нигде не одобрили: нужны были официальная зарплата и поручители. Зато очень активно предлагали займы валютные - под 10 процентов годовых. Мы и взяли такой кредит на 20 лет - в "Первом ипотечном банке".
Поначалу Николаевы отдавали банку 600 долларов в месяц. Когда вложили маткапитал, платеж снизился до 500 "зеленых". Доллар стоил 26-28 рублей, и в пересчете на нашу валюту ежемесячные расходы по кредиту составляли от 14 до 17 тысяч в месяц. Супруги понимали, что курс и ставка будут меняться, и думали, что готовы к рискам: зарплаты им исправно индексировали, долг снижался.
- Когда за доллар просили 32-35 рублей, это было в рамках приличий. А когда курс вдруг вырос вдвое - это был шок! Наша "подушка безопасности" растаяла за два месяца. Обычный человек такие риски не может просчитать… - призналась Анна. - Вдобавок наш кредит несколько раз продавали по договору переуступки прав. И если в первом банке платеж рассчитывали по курсу ЦБ, то в других стали плюсовать к ставке то 0,1 процента, а то и все два, как в "Дельта кредите", где мы в итоге оказались. То есть к курсу 60 рублей за доллар они добавляли свои риски! Ежемесячный платеж перевалил за 36 тысяч, а нам стали урезать зарплату, и столько собирать мы уже не могли. Попросили о рассрочке. Весь прошлый год платили по 200 долларов в месяц и ждали, что условия программы АИЖК изменятся, чтобы обратиться туда за помощью.
Тогда агентство могло списать лишь десять процентов долга, доведя ежемесячный платеж до 28 тысяч рублей. Для Николаевых это погоды не делало: они должны были банку 40 тысяч долларов… Супруги готовы были отказаться от ипотеки - снимать "однушку" было бы вдвое дешевле. Но это испортило бы кредитную историю - и с надеждой на свое жилье в Москве пришлось бы расстаться. В марте 2017-го они все же подали в банк заявку на госпомощь. Заказывать все необходимые справки сразу Николаева не стала:
- На семью это обошлось бы тысяч в десять, а гарантий, что мы попадем в программу, никто не давал. Но от меня и не потребовали полный пакет документов, при этом ответили, что готовы уменьшить долг на новых условиях: 20 процентов брало на себя АИЖК, 10 - банк. Надо было торопиться. А я была у родных в Воронеже и попала с ребенком в больницу. К счастью, удалось за день переоформить кредит в местном отделении. Срок остался тот же, долг снизился с 2,4 до 1,7 миллиона рублей, ежемесячный платеж - 22 тысячи. Сейчас я даже не смотрю на эти валютные курсы, чтобы не вспоминать, как мне было страшно. Главное - есть эти 30 метров и можно планировать улучшение жилищных условий.
По словам экс-директора департамента макроэкономического прогнозирования минэкономразвития РФ Кирилла Тремасова, несмотря на слабость потребительского рынка на фоне дальнейшего снижения ипотечных ставок, можно ждать позитивной динамики.
- Авторитетные зарубежные эксперты впервые за несколько лет предрекают некоторое ускорение экономик для развивающихся стран. Однако оценка долгосрочных перспектив очень сдержанная, большого оптимизма в мире сейчас нет. Прогноз Международного валютного фонда для России - рост на уровне полутора-двух процентов ВВП. Мы видим эти полтора процента по итогам первого полугодия. Росстат фиксирует всплеск инвестиций (плюс почти пять процентов к показателю прошлого года), но доверия к такой цифре у меня нет. Многие оперативные отчеты этого ведомства впоследствии сильно корректируются. Дело в том, что реальные располагаемые доходы населения снижаются четыре года подряд. Данный показатель сейчас находится на уровне 2010-го. Да, у нас есть прибыль в корпоративном секторе, и она частично трансформируется в инвестиции. Но уверенного роста потребления нет. Динамика потребительского спроса в России держится около нуля. Рынок жилой недвижимости "схлопнулся" почти на треть и по-прежнему стагнирует. Ситуация была бы еще хуже без ипотеки - с привлечением таких кредитов уже происходит чуть ли не половина сделок по покупке недвижимости. Благодаря этому спрос на рынке жилой недвижимости наконец-то начал расти.
Решить квартирный вопрос в Белгороде, где цена за квадратный метр жилья самая высокая в Черноземье, без ипотеки практически нереально. Как только ставка стала падать, активность желающих приобрести жилье выросла в разы. По данным регионального отделения Центрального банка РФ по ЦФО, за первые полгода кредитные учреждения региона выдали 3244 ипотечных кредита: общая сумма взятых белгородцами средств составила 5,2 миллиарда рублей. Средневзвешенная ставка - примерно 11,6 процента. Теперь портфель по ипотеке в регионе вырос до 29,6 миллиарда рублей, причем только за последний месяц полугодия - июнь - было выдано 400 миллионов рублей. Как и ранее, в среднем белгородцы берут ипотеку примерно на 15,5 года, предпочитая рублевые кредиты валютным. Средняя сумма займа - превысила полтора миллиона рублей.
Аналитики рынка недвижимости радуются: спрос на жилье стал расти. Помимо сниженных ставок, этому сопутствует и то, что на рынок вышли застройщики, которые предлагают удобные экономварианты, причем ставка по ипотеке для потенциальных покупателей уже снижается за счет строительной компании. Яркий пример - строящийся микрорайон в пригороде Белгорода: поселок Разумное расширяется не только благодаря индивидуальным домам, которые выросли как грибы буквально за одно лето на поле, отданном для популярного ИЖС. Пять трехэтажек возводят неподалеку от строящегося рынка. Рядом - два детских сада, остановки общественного транспорта, спорткомплекс и бассейн. И цена на квартиры - вполне приемлемая: от 1,6 миллиона рублей за однокомнатную.
К слову, застройщики теперь продумывают все до мелочей. Во-первых, стараются предусмотреть парковки для авто - сколько квартир, столько и мест для машин. Детские, спортивные площадки - это само собой. В микрорайоне "Улитка" в другом пригороде Белгорода - компания даже возводит социальную инфраструктуру, чтобы мамы не думали, куда везти трехлетнего малыша в детский сад. Все рядом.
Вместе с тем ипотечные программы разных банков предлагаются уже на сайтах строительных компаний. Есть варианты, когда ставка по кредиту может составить менее 10 процентов - своеобразной психологической отметки для большинства заемщиков. Просрочки же по этим займам кредиторы боятся меньше всего, в Белгородской области, к слову, она не достигает и полутора процентов: покупка жилья - не спонтанное приобретение, а ответственный шаг, и его обладатель будет платить кредит в первую очередь, чтобы не лишиться этого имущества.
Очередное гражданское дело по иску потребителя к АО "Агентство ипотечного жилищного кредитования Орловской области" рассмотрел суд Советского района. Заявительница просила взыскать с компании крупную неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. Срок сдачи многоквартирного дома по условиям договора долевого участия наступил в конце июня 2016 года. Однако в прошлом году были возбуждены уголовные дела о растрате и хищении бюджетных средств в отношении агентства. Экс-глава АИЖК Сергей Кочергин уже полгода находится под следствием. По версии правоохранителей, при дефиците средств на выдачу ипотечных займов агентство зачем-то приобретало непрофильные активы. Суд удовлетворил исковые требования частично. Он взыскал с АИЖК в пользу истицы неустойку за период с 1 июля 2016 года по 10 мая 2017-го в размере 427 тысяч рублей и компенсацию морального вреда в размере 10 тысяч рублей. Кроме того, АИЖК обязали заплатить штраф за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке в размере 218,5 тысячи рублей. Решение пока не вступило в силу и может быть обжаловано.