Новости

18.10.2017 13:10
Рубрика: Экономика

На всякий пожарный

Девелоперы используют несколько источников
Спрос на заемные средства со стороны застройщиков, по оценкам экспертов, уже вернулся на уровень докризисного 2008 года. Чего нельзя сказать об объемах кредитования застройщиков банками: последние сейчас гораздо четче просчитывают риски.

"Банки сегодня охотнее кредитуют не компанию-девелопера, а отдельные проекты, к качеству которых предъявляют достаточно жесткие требования, - рассказала председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. - Одним из обязательных условий большинство банков выдвигает требование вложения застройщиком собственных средств в размере не менее 20 процентов от стоимости проекта, а также наличие всей необходимой исходно-разрешительной документации". Предпочтение банками такой схемы понятно - они стремятся снизить риски.

Как рассказали "РГ" в пресс-службе ВТБ, банк видит рост интереса от застройщиков премиум-класса. Объем займов в премиальном сегменте напрямую зависит от индивидуальных характеристик проектов, отметили в банке.

ВТБ сегодня рассматривает как крупные, так и относительно небольшие проекты. "Важным элементом структуры финансирования являются дольщики. В целом, более низкая ликвидность сегмента обуславливает более высокое участие собственными деньгами, чем, например, в сегменте эконом", - добавили в банке. В этом году в Москве предложение жилья и апартаментов класса премиум росло умеренными темпами в силу сокращения потенциальных площадок для девелопмента и сохранения умеренного аппетита застройщиков из-за высоких рисков этого класса жилья. По данным "Метриум Групп", в конце третьего квартала на рынке новостроек премиум-класса продавалось 2290 квартир. Объем предложения сократился за три месяца на 10,5 процента. "Около 90 процентов всех проектов на рынке реализуются в том числе на заемные средства, - рассказала управляющий партнер "Метриум Групп" (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. - Даже если девелоперу достаточно собственного капитала, он может взять кредит в банке для подстраховки на случай, если поток средств от дольщиков в какой-то момент ослабнет из-за проблем с продажами". Чтобы не задерживать строительство и не поставить под угрозу весь проект, застройщик использует банковский кредит для продолжения возведения здания. В ВТБ полагают, что уровень спроса и предложения в премиум-сегменте сейчас сбалансирован на фоне восстановления покупательной способности клиентов и реализации ранее отложенного спроса на объекты.

Банки охотнее
 кредитуют не девелопера, а проекты,
 к качеству которых предъявляют жесткие требования

По данным Национального рейтингового агентства, в прошлом году объемы кредитования строительного сектора в целом выросли на 6,5 процента, до 1,3 триллиона рублей. В первой половине 2017 года выдача новых кредитов продолжила расти, прибавив 32,6 процента. Однако для большинства подрядных организаций длинные банковские кредиты остаются недоступными, отмечают эксперты Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний ВШЭ в обзоре "Деловой климат в строительстве во втором квартале 2017 года".

Вид экономической деятельности "Строительство",
 по данным ЦБ РФ, обладает самой высокой долей "плохих" долгов

Предельная настороженность со стороны кредитных организаций во взаимодействии с подрядчиками вполне понятна, считают аналитики. Вид экономической деятельности "Строительство", по данным ЦБ РФ, обладает самой высокой долей "плохих" долгов. Доля "токсичных" кредитов четвертой (проблемные ссуды с высоким кредитным риском) и пятой (безнадежные кредиты) категорий в строительстве на 1 марта 2017 года составляла 27,5 процента в рублях и 26,5 процента в иностранной валюте. Зона повышенного риска при этом начинается уже с 10 процентов.

Во втором квартале, как отмечают в ВШЭ, ускорилась тенденция к сокращению собственных средств застройщиков. 19 процентов девелоперов сообщили о снижении обеспеченности организаций собственными финансовыми ресурсами. Средняя обеспеченность девелоперов финансированием во втором квартале не превышала полугода.

30 процентов составляет сейчас доля ипотеки в приобретении жилья бизнес-класса

Большинство строительных компаний в зависимости от конкретной ситуации и конкретного проекта использует сразу несколько схем финансирования. Чаще всего это средства соинвесторов и дольщиков плюс заемные. При этом стандартное соотношение доли собственных и заемных средств - 40 и 60 процентов соответственно, рассказала Ирина Доброхотова. Она добавила, что традиционно доля ипотечных сделок наиболее высока в комфорт-классе, однако в этом году часть заемщиков из сегмента "комфорт" перекочевала в сегмент "бизнес". Только за первый квартал этого года в сравнении с первым кварталом 2016 года доля ипотеки в бизнес-классе выросла с 19 до 28 процентов. При этом средняя сумма кредита за год выросла вдвое - с 3,9 до 7,8 миллиона рублей. "На сегодня доля ипотеки в бизнес-классе достигает 30 процентов, в новостройках премиум-класса - до 20 процентов", - отметила эксперт.

Кредиты для девелоперов в последние годы стали дешевле - ставки по займам на строительство снизились вслед за ключевой ставкой Банка России. По словам Марии Литинецкой, сегодня инвестиции в проект можно привлечь под 12-14 процентов, однако в каждом конкретном случае банк по-разному оценивает свои риски. Кроме того, существует множество схем проектного финансирования, которые включают разные сопутствующие расходы. "Поэтому эффективная ставка может доходить до 15 процентов", - добавила эксперт.

Размер займа, который банк одобрит застройщику, зависит исключительно от масштаба проекта: чем больше квадратных метров пойдут в залог банку, тем больше будет кредит. Стоимость строительства проектов премиум-класса может сильно варьироваться в зависимости от их масштаба, расположения и наполнения. "Ориентировочный объем инвестиций - 5-10 миллиардов рублей, - отметила Мария Литинецкая. - Однако, конечно, не все эти деньги застройщик получает от банка в виде кредита".

На параметры кредитования (включая размер, ставку и требования к обеспечению) влияет прежде всего доля собственного участия девелопера в проекте - при типичных условиях проекта банки требуют 20-50 процентов собственного участия, рассказала Ирина Доброхотова. Сроки кредитования обычно составляют от 2 до 5 лет (срок реализации проекта). Но возможны и исключения - все зависит от репутации компании и величины ее портфеля.

Инфографика "РГ": Леонид Кулешов / Евгения Носкова
Экономика Недвижимость Жилая недвижимость
Добавьте RG.RU 
в избранные источники