К чему приведет отмена долевого строительства в ДФО
Глава Минстроя РФ Михаил Мень пояснил, что начальным этапом изменений стало создание Фонда защиты прав дольщиков. С конца октября все девелоперы, продающие еще не сданные квартиры, начали перечислять в копилку фонда 1,2 процента от суммы каждого договора участия в долевом строительстве. Средства пойдут на достройку проблемных объектов.
Вторым шагом будет принятие в соответствующий закон поправок, которые должны вступить в силу с 1 июля 2018 года. Окончательный же переход на проектное финансирование, подчеркнул Мень, - не дело завтрашнего дня, а планы на перспективу.
Тем не менее статистика говорит о том, что с решением проблемы тянуть не стоит. По данным минстроя, на 1 июля 2017 года в России насчитывалось более 46 тысяч обманутых дольщиков. Несколько другие цифры предоставила рабочая группа при генсовете партии "Единая Россия" - 122 тысячи. Такая разница вызвана различными методиками учета. Как бы то ни было, оптимизма не внушают ни первые, ни вторые данные.
На Дальнем Востоке в антилидерах - Якутия, где сейчас 268 человек ждут оплаченные, но не полученные в срок квадратные метры. Еще свыше тысячи якутян оказались в зоне риска: их дома возводят с отставанием более чем на девять месяцев. Строители оправдываются чем угодно: неблагоприятным климатом региона, специфическими условиями строительства, несовершенством законодательства.
Обжегшиеся дольщики нововведение приветствуют. Но опасаются, что и здесь будут подводные камни.
- Кредитные учреждения несут все риски, свойственные для бизнеса. А практика последних лет, которая показывает, что банки успешно "лопаются" и деньги клиентов исчезают в неизвестном направлении, только подтверждают мои слова. Те же проблемы могут коснуться и нового проекта, - считает глава общественного движения в защиту прав обманутых дольщиков Анна Криндач.
Однако вряд ли эти тревоги имеют под собой реальную основу. Банки с недостаточно объемным портфелем не возьмутся кредитовать застройщиков. Скорее, переживать стоит мелким девелоперам, которым попросту не хватит средств на обслуживание займа.
- Вместо использования денег дольщиков застройщикам придется брать кредиты в банке, а это намного дороже. А так как квартиры можно будет продавать только после введения дома в эксплуатацию, временные рамки реализации каждого проекта увеличатся. Все изменения сильно повлияют на окончательную стоимость жилья, а это значит, что на рынке останутся или крупные финансово-устойчивые компании, или те, которые и раньше использовали только свои средства при строительстве, - отмечает директор по продажам.
Депутат Государственной думы от Хабаровского края Борис Гладких придерживается того же мнения. По его словам, не каждый действующий застройщик сможет воспользоваться данным инструментом.
- При применении нового подхода для массового строительства сложно определить и сформировать спрос, поэтому необходимо изначально выстраивать цепочку: заказчик - инвестор - застройщик. В отдельных случаях приход проектного финансирования стабилизирует локальные рынки, появится более уверенный спрос. Однако цена квадратного метра будет меняться в зависимости от уровня конкуренции и объемов строительства, - поделился с "РГ" Гладких.
Вместе с тем, как считает депутат, низкий спрос и отсутствие резких изменений стоимости жилья окажут существенное влияние на приход крупных игроков и их последующее монопольное положение. Таким образом, основная борьба за финансовый ресурс и рынки будет разворачиваться в территориях с более высоким спросом.
- Поэтому проектное финансирование на ближайшую перспективу не сможет заменить долевое строительство, - заключает Гладких.
Под какой именно процент будут ассигновать застройщиков, банки пока не предсказывают - ждут решения Центробанка. Но и в самом ЦБ "РГ" ответили, что пока поправки не вступили в силу, сказать что-либо определенное не могут.
Однако эксперты сходятся во мнении, что кредитные учреждения для проектного финансирования будут использовать так называемые эскроу-счета, средства с которых передадут застройщику только в случае выполнения им обязательств.
- По нашей оценке реализация жилищных проектов на территории Приморья сейчас на 65-75 процентов осуществляется за счет дольщиков. А остальные деньги - это в равных долях собственные средства застройщиков и привлеченное банковское финансирование. Новая схема даже на фоне удвоения после 1 июля 2018 года собственных средств застройщиков заставит банки выйти на стопроцентный рост объемов кредитования! В противном случае "сжимание" строительства приведет к увеличению аварийного жилого фонда, - высказал мнение председатель некоммерческого партнерства "Лига финансовых институтов" Александр Ивашкин. - Поэтому кредитные учреждения уже сейчас должны готовиться к определенным процедурам, чтобы обеспечить работу с эскроу-счетами, проектным финансированием. Иначе ожидается падение объемов строительства.
Его поддерживает председатель экономического комитета Заксобрания Приморья Александр Костенко, который считает, что долевое строительство давно стало атавизмом. Но и к переходу на проектное финансирование относится осторожно.
- Нужно обеспечить строителям возможность получать длинные доступные кредиты. И тогда они начнут много строить. А для граждан, для тех же жителей Приморского края, следует развивать ипотеку. Мало кто понимает, что ипотека - это частные инвестиции для строительства. Надо только создать человеку условия, чтобы он проценты мог платить. Он же сам гасит основную часть, это не бюджет делает. Строитель платит налоги, банк платит налоги, человек платит, и все потраченные деньги возвращаются в экономику. И не нужно тогда долевое строительство, - высказался Костенко.
Сейчас в Приморье около 55 застройщиков возводят 81 объект на средства дольщиков. И хотя большая часть зданий сдается в срок, остаются и проблемные площадки.
- Каждый из долгостроев - настоящая болевая точка. Многие из них стали "могильными камнями" над надеждами людей на нормальную жизнь, - добавляет Александр Ивашкин.
По его словам, после введения проектного финансирования в "плюсе" останутся все три основных его участника: банки получат надежного клиента-застройщика, сумевшего сформировать хорошую кредитную историю, покупатель гарантированно купит квартиру. А сам застройщик будет защищен от финансовых рисков.
- Если ЦБ РФ выйдет на приемлемую для строительства стоимость кредита, которая влияет на цену "квадрата", и кредитные деньги будут долгосрочными, то от этого выиграет, в конечном итоге, потребитель. К сожалению, не смогут продолжать свою деятельность мелкие и средние застройщики, которые попросту не выдержат конкуренции с более крупными. Но это для них повод уже сейчас искать другие ниши в строительном бизнесе, - отмечает эксперт.