Поделиться
Ключевые риски городского развития в России: избыток предложения на рынке дешевого жилья, стагнация доходов населения, деградация исторической застройки, постепенное формирование зон социальной напряженности в ряде районов, отставание всех видов инфраструктуры от потребностей. Застройщики фактически перекладывают ответственность за развитие территорий новой жилой застройки на бюджетную систему, но оно убыточно и непосильно для бюджета. Мы делали расчеты для агломерации Санкт-Петербурга: при вводе 1,5 миллиона квадратных метров жилья в год затраты на инфраструктуру составят 7,8 миллиарда рублей. Кроме того, прирост населения на 50 тысяч человек - это порядка миллиарда рублей в год только на содержание объектов. При этом поступление налогов от застройщиков - всего 1,8 миллиарда. Таким образом, расчетный дефицит ресурсов на развитие и содержание инфраструктуры - порядка семи миллиардов в год.
Еще одна проблема: сегодня у регионов и муниципалитетов нет средств, а главное - мотивации создавать условия для проектов многофункциональной недвижимости. Между тем качественная городская среда - это не только благоустройство. Нужна грамотная градостроительная политика: баланс жилья и рабочих мест в новых районах, развитие общественного транспорта, парки, набережные, скверы, реконструкция промзон и советских типовых микрорайонов, эффективная система общественных пространств и пешеходного движения. Федерация вкладывается только в мегапроекты, где в центре внимания не город, а объекты под событие - Олимпиаду, чемпионат мира, саммиты. Минтранс РФ финансирует федеральные магистрали в основном вне городской черты. Все видели, насколько сжалась программа инвестиций в коммерческую недвижимость в Екатеринбурге в преддверии ЧМ-2018. К сожалению, это общая проблема для всех городов, принимающих чемпионат. Хотя без насыщения территории коммерческим функционалом никакое благоустройство не будет успешным. Ведь общественные пространства - это не только социальные, но и инвестиционные проекты, где должен присутствовать стрит-ретейл, торгово-развлекательные объекты.
Базовая цель городского развития в РФ - создание эффективной и конкурентоспособной в международном масштабе сети агломераций. Крупные города должны стать местом для вложения долгосрочных внутренних и внешних инвестиций. Бесспорно, одной из федеральных точек роста является Екатеринбург.
Дефицит инвестиций можно ликвидировать двумя способами. Во-первых, за счет роста капитализации недвижимости повысить собираемость налога на прибыль от застройщиков и налога на имущество физлиц. Во-вторых, за счет создания новых рабочих мест в коммерческих и социальных учреждениях, построенных девелопером, увеличить собираемость НДФЛ и налога на имущество организаций. Так, при вводе 1,5 миллиона метров жилья в год инвестиции составят 90 миллиардов рублей. Прибыль застройщика - порядка 10 процентов, то есть 9-10 миллиардов. Налог на прибыль - 1,8 миллиарда рублей, налог на имущество физлиц - 0,33 миллиарда при средней кадастровой стоимости метра 75 тысяч рублей. При вводе коммерческих объектов на 0,25-1,25 миллиона квадратных метров налог на имущество организаций составит около 0,27 миллиарда, НДФЛ - 1,8 миллиарда при средней зарплате 45 тысяч рублей.
Важный момент: чтобы девелопер вкладывался в инфраструктуру, нужно создавать для этого налоговые стимулы. Подобный механизм уже опробован в Калининградской, Калужской и Ленинградской областях: налоговые доходы привязали к фактическому местоположению здания, а не застройщика, и для этого не пришлось менять федеральное или региональное законодательство. Главное - желание субъекта РФ как основного оператора таких проектов.
В современном обществе приоритет отдается постиндустриальным рабочим местам и коммерческо-социальным сервисам: торговле, развлечениям, медицинским и образовательным услугам. Значит, в девелоперские проекты, даже периферийные, нужно включать торгово-деловую недвижимость. Эффективный девелопмент - это переход от монофункциональных проектов к многофункциональным, где каждая жилая единица включает в себя не менее 5-20 процентов площадей сервисного или делового назначения. Также драйвером развития являются транспортно-пересадочные узлы.
Надеюсь, государство постепенно откажется от поддержки "всех, кто строит самое дешевое", и начнет поддерживать проекты, обеспечивающие социально-экономический рост. Критерием эффективности должны являться не объемы нового строительства и максимально низкая цена продажи, а плотность населения и качество социально-экономических функций, которые выполняет жилой комплекс. Органы исполнительной власти наконец осознали, что генплан нужно согласовывать со стратегией социально-экономического развития и бюджетным прогнозом, и профсообществу важно поддержать этот тренд. Но при этом необходимо, чтобы новые планировочные документы накладывали обязательства на обе стороны - и на застройщиков, и на государство.