Спрос на ипотеку растет и в массовом, и в элитном сегментах
По данным ДОМ.РФ, с января по март этого года было выдано 299,4 тысячи ипотечных кредитов на 583 миллиарда рублей - на 68 процентов в количественном и на 81 процент в качественном выражении больше, чем в первом квартале 2017 года. Число зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) физлиц выросло на 16 процентов, с ипотекой в первом квартале этого года было зарегистрировано 53 процента ДДУ физлиц.
Уменьшение стоимости ипотеки и сохранение стабильных цен на недвижимость в прошлом году побудили население брать большие по сумме ссуды, чем в 2016 году, посчитали аналитики RAEX ("Эксперт РА"). По данным агентства, средний размер кредита в 2017 году увеличился на 8 процентов.
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях за 2017 год уменьшилась до 10,6 процента. При этом средневзвешенная ставка по кредитам, выданным за месяц, опустилась ниже психологической отметки 10 процентов еще в октябре прошлого года. Максимальные темпы падения ставок показали в основном регионы, в которых стоимость ипотеки была выше средних показателей на начало года, отмечают в RAEX. Это Республика Тыва (минус 2,8 процентных пункты), Сахалинская область (минус 2,4), Чукотский автономный округ (минус 2,4). Менее значительное снижение наблюдалось в субъектах, где годом ранее ставки были ниже среднероссийских: Севастополь (минус 1,1 процентных пункта), Республика Крым (минус 1,2), Санкт-Петербург (минус 1,4).
Наибольший прирост среди топ-20 регионов по объему выдач продемонстрировали Свердловская область (плюс 48 процентов), Краснодарский край (плюс 43 процента) и Ленинградская область (плюс 42 процента).
Сближение ипотечных ставок произошло не только между регионами, но и между первичным и вторичным жильем. По данным ДОМ.РФ, ставка по кредитам на новостройки в декабре 2017 года составляла 9,77 процента, а на приобретение жилья на вторичном рынке - 9,8 процента. В этом году число ипотечных сделок, зарегистрированных столичным Росреестром с января по апрель, выросло на 84 процента по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. По подсчетам аналитиков "Метриум", беспрецедентно высокая активность на рынке ипотеки ускоряет динамику и сектора новостроек (плюс 41 процент за тот же период), и вторичного жилья (плюс 26 процентов).
- Главным стимулом для покупателей по-прежнему остается все более доступная ипотека, - отметила Наталья Круглова, генеральный директор компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE. - К началу апреля средневзвешенная ставка по выданным кредитам достигла очередного минимума - 9,54 процента, а за первые четыре месяца этот показатель уменьшился на 0,23 процентных пункта. Если текущие темпы сокращения ипотечных ставок сохранятся, то к концу года рынок жилищного кредитования может вплотную подойти к рубежу 8-9 процентов годовых. Однако риски того, что это не произойдет, нарастают: из-за скачка валютных курсов ЦБ отказался от дальнейшего снижения ключевой ставки. Нет разрядки и в международных делах. Поэтому будущее ипотеки сегодня более неопределенное, чем в 2017 году.
По прогнозу RAEX, снижение ипотечных ставок в этом году сбавит обороты и будет насчитывать 1-1,5 процентных пункта к концу года. Однако реализация этого прогноза вероятна при снижении ключевой ставки до 6,5 процента к окончанию 2018 года и переходе Банка России к нейтральной кредитно-денежной политике, а также при среднегодовой цене на нефть марки Brent 60 долларов США за баррель и уровне инфляции по итогам года около 3,5 процента.
В апреле новый рекорд в сегменте ипотеки установили покупатели, привлекающие кредит для покупки жилья в Москве, отмечают в "Метриум". Росреестр зафиксировал 7,2 тысячи сделок, что на 78 процентов больше, чем в апреле 2017 года, и на 3,5 процента больше предыдущего рекорда в декабре 2017 года (7 тысяч сделок). Интересно, что ипотеку берут не только покупатели жилья в новостройках массового сегмента, но и в более высокобюджетных секторах первичного рынка столичного жилья, обратил внимание генеральный директор TEKTA GROUP Роман Сычев. По его словам, в проектах новостроек бизнес-класса все чаще можно встретить совместные ипотечные программы, которые призваны еще значительнее снизить ставку по кредиту. Такая ипотека интересна для покупателей с большим первоначальным взносом (от 35 процентов). В будущем доля ипотеки в сделках с высокобюджетными новостройками продолжит возрастать, полагает Сычев.
- Доля кредитов на сумму более 10 миллионов рублей в Москве и Санкт-Петербурге составляет менее 2 процентов от количества и около 10 процентов от объема ипотечных кредитов, предоставленных в этих регионах, - рассказал управляющий директор дирекции продаж подразделений сети Абсолют Банка Иван Любименко. - Безусловно, количество покупок в массовом сегменте в разы превышает количество сделок в сегменте элитного жилья, что всегда было характерно для рынка недвижимости. Следуя за спросом, девелоперы стали активнее развивать проекты с малогабаритными квартирами площадью около 20 квадратных метров. Многие банки также смягчили условия к объектам недвижимости. Если раньше некоторые участники ограничивали минимальную площадь квартир, которые можно было приобрести в ипотеку, то теперь этих требований практически нет. Практика показала, что недорогие квартиры - наиболее ликвидные объекты, спрос на них остается на стабильно высоком уровне.
В ЮниКредит Банке также подтвердили, что сейчас отмечают незначительный рост спроса на объекты более дорогих сегментов. Так, в первом квартале этого года спрос на объекты стоимостью более 10 миллионов рублей вырос на 2 процента по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. При этом банк предлагает своим клиентам дополнительную скидку 0,25 процентных пункта для тех клиентов, которым необходимо для покупки объекта в Москве не менее 5 миллионов рублей, в Санкт-Петербурге - не менее 3,5 миллиона рублей и не менее 2 миллионов рублей в других регионах.
В первом квартале 2018 года средний размер ипотечного кредита на российском рынке практически не изменился по сравнению с прошлым годом и составил 1,99 миллиона рублей. Средний размер кредита в Абсолют Банке, по словам Ивана Любименко, в первом квартале 2018 года выше среднерыночного примерно на 20 процентов, 2,4 миллиона рублей. Средний срок кредита - 17 лет, но средний срок погашения при этом намного меньше - обычно заемщики досрочно погашают кредит за 7-8 лет, добавил эксперт.
В ЮниКредит Банке в первом квартале средний размер ипотечного кредита составил 2,7 миллиона рублей, а средний срок - 15,3 года.
По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), банки повышают средний размер ипотечного кредита для заемщиков до 40 лет, но сокращают для более "возрастных" граждан. За год средний размер ипотечного кредита больше всего увеличился в сегменте граждан моложе 25 лет - на 9,7 процента, а у заемщиков старше 65 лет сократился на 65 процентов.
- На рост среднего размера ипотечных кредитов для заемщиков моложе 30 лет помимо прочего влияют недостаточные накопления, позволяющие претендовать только на минимальные значения первоначального взноса, - считает генеральный директор НБКИ Александр Викулин. - Это ведет к максимальному увеличению тела предоставляемого кредита. В целом же вовлеченность в ипотечное кредитование молодых заемщиков растет, но более медленными темпами, чем в других возрастных сегментах. Прежде всего из-за сложности расчета кредитного риска по этой группе граждан, у которых, как правило, недостаточно информативная кредитная история. При рассмотрении кредитной заявки молодых заемщиков банкам приходится прибегать к дополнительным инструментам оценки риска, в том числе к использованию психометрической модели скоринга.
Возрастные заемщики обычно делают больший первоначальный взнос, потому что у них больше накоплений. Соответственно, им нужен меньший по размеру кредит, отметил руководитель аналитического центра "Русипотека" Сергей Гордейко. Кроме того, по его словам, на размер кредита влияет и страховка по нему. Она дорожает с возрастом, поэтому обслуживание более "крупного" кредита "возрастными" заемщиками менее выгодно.
По прогнозу RAEX, объем рынка ипотечного кредитования по итогам 2018 года составит 2,4-2,5 триллиона рублей, прирост по сравнению с динамикой 2017 года замедлится до 20-25 процентов. Темп прироста портфеля ссудной задолженности будет на уровне 14-15 процентов, благодаря чему совокупный ипотечный портфель приблизится к 6 триллионам рублей на 01.01.2019. По прогнозам ДОМ.РФ, по итогам 2018 года будет выдано 1,4 миллиона кредитов на 2,5-2,8 триллиона рублей.