Уральский рынок недвижимости замедлил рост
Погнались за миллионами
По данным свердловского минстроя, обеспеченность жильем в регионе за пять лет выросла с 23,7 квадратного метра на человека до 26,1. За это время было введено в эксплуатацию 153 тысячи новых квартир, 60 процентов из них - в многоэтажках.
- Цифры ввода почти не меняются на протяжении семи лет, это позволяет формировать задел на рынке, который не приводит в дальнейшем к росту цен, - поясняет глава ведомства Михаил Волков. - С другой стороны, застройщики предлагают все более интересные варианты, соответствующие современным требованиям.
По мнению аналитика Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаила Хорькова, ввод жилья не может быть маркером рынка, поскольку он демонстрирует результаты работы за предыдущие 2-3 года, а не текущую ситуацию. На самом деле, если изучать статистику, в области строят меньше уже три года подряд, а общий показатель ввода не снижается только за счет Екатеринбурга и городов-спутников. Миллион квадратных метров в год - цифра, далекая от российских рекордов, но выше, чем у соседей по УрФО. Более того, в УПН считают, что она очень "комфортна" для уральской столицы: избыток предложения приведет к демпингу и в конечном счете к недовольству и застройщиков, и покупателей.
- Город должен обновлять жилфонд: строить современные дома, формировать условия для комфортной жизни, которые позволяют удерживать людей от переезда в другое место и притягивают сюда жителей соседних регионов. Но строить слишком много тоже не стоит: много - это, как правило, не очень качественно, - рассуждают представители риелторского сообщества.
"Вторичка" в тренде
В целом застройщики оценивают 2018 год как более эффективный с точки зрения сбыта, чем предыдущий. В последние месяцы у потребителей был выбор из 22 тысяч квартир, тем не менее часто можно было услышать: "Выбирать-то не из чего". Два предыдущих года приучили к изобилию готовых предложений, а также скидкам и бонусам, но ситуация изменилась. Максимальное количество вариантов из серии "получай ключи и заезжай" было весной 2018-го и с тех пор только сокращается. Строящееся жилье высокой степени готовности довольно дорого. Поэтому часть покупателей переключилась на относительно современные дома 5-10-летнего возраста: за год количество предложений в этом сегменте сократилось на 24 процента.
- Несмотря на то что большая часть таких домов расположена на окраинах, где проблемы с транспортным обслуживанием и инфраструктурой, за счет более высокого качества самих квартир, современной организации дворового пространства они становятся привлекательнее. Драйвером спроса является и относительно невысокая цена, - комментируют в аналитическом центре ЦИАН.
В Екатеринбурге разница в цене между первичным и вторичным жильем более ощутима, чем в глубинке: по данным статистики, она превышает 20 процентов. В прошлом году эти показатели соотносились между собой как 88 и 72 тысячи рублей за квадратный метр. Неудивительно, что уральцы предпочитают "вторичку". За 2018 год ее доля в продажах в среднем по области выросла с 68 до 74 процентов. Конечно, этот рынок имеет свою специфику, отмечают эксперты, например, существует необходимость проверки юридической чистоты сделки. Однако цена остается решающим фактором.
По прогнозам, тренд сохранится, и доля вторичного жилья в структуре всех сделок может достичь 80 процентов. Дальнейшая динамика зависит не столько от планов застройщиков, сколько от долгосрочной политики властей.
- Я не понимаю, зачем мы строим по миллиону квадратов в год в Екатеринбурге? - задается вопросом зампредседателя Уральского банковского союза Евгений Болотин. - И это при том, что численность населения не растет, а потребители предпочитают "вторичку". В таких условиях нужно выводить из эксплуатации старое жилье, не соответствующее современным стандартам, иначе люди не купят новые квартиры. А для того, чтобы очистить вторичный рынок в крупных городах, нужна государственная программа реновации. Такая идея у регионального правительства есть, но все ждут результатов работы этого проекта в Москве.
Золотой год прошел
Наряду с застройщиками результатами прошлого года довольны и банкиры. 2019-й едва начался, а они уже ностальгируют: по оценкам финансистов, 2018-й был лучшим для ипотеки за всю историю развития этого инструмента. Банки региона выдали покупателям квартир 96 миллиардов рублей - на 53 процента больше, чем в 2017 году. Главная причина рекорда - исторический минимум ставки: к середине лета ее среднерыночный показатель упал до уровня 9,66 процента. Конечно, затем она начала расти, к концу января составила около 11 процентов годовых и объективных причин для ее снижения эксперты пока не видят.
- По нашему мнению, рост ставки продлится минимум до середины года. В первом полугодии мы ожидаем ее на уровне 11,5 процента, - говорит руководитель уральского отделения одного из федеральных банков Светлана Ковалева.
Сегодня с использованием ипотеки заключается почти 70 процентов сделок с недвижимостью в регионе. Средняя сумма кредита составила 2,1 миллиона рублей, она выросла с 2017-го, когда в среднем покупатели брали в долг не более 1,8 миллиона. Заемщики предпочитают жилье попросторнее: площадь квартиры увеличилась на 10 процентов и составила 50 квадратов. Размер первоначального взноса изменился незначительно - с 32 до 31 процента, а срок кредита удлинился с 17 до 19 лет.
- Людям так проще справляться с финансовой нагрузкой, - отмечает Ковалева. - При этом ежемесячный ипотечный платеж за год вырос на 1200 рублей и составил 21,8 тысячи. Мы прогнозируем, что в дальнейшем он будет повышаться на 5-10 процентов в год.
Спрос раздал авансы
В ближайшие два года решающим фактором для потребителей станут стабильные темпы строительства. В 2018-м девелоперы торопились набрать как можно больше разрешений, чтобы начать новые проекты до вступления в силу поправок к 214-ФЗ. Как известно, с 1 июля 2019 года на смену сложившейся модели долевого строительства за счет физлиц придут эскроу-счета и банковское проектное финансирование. Не исключено, что число игроков на рынке сократится, а затраты вырастут. Также охладить спрос может дальнейшее повышение ипотечной ставки.
- Рынку нужны покупатели, чье благосостояние растет. База для устойчивого увеличения реальных доходов населения все еще не сформирована, экономика России остается зависимой от внешних условий. Рост инфляции, ключевой ставки и последующего повышения ставок по ипотеке ставит под удар сложившуюся модель расширения рынка. Пока ситуация не критична, но риск возврата к более высоким процентам по ипотеке остается. Значит, сохраняется и риск возврата рынка к стагнации, - прогнозируют в УПН.
- Если ставка не перешагнет 12 процентов, мы ожидаем спрос на ипотеку на уровне 2018 года, но если порог будет перейден, то каждый пункт повышения даст снижение спроса на 15 процентов, - считает Светлана Ковалева.
По оценке Евгения Болотина, снижение темпов ипотечного кредитования неизбежно еще и вследствие "большого бума" конца 2018-го.
- Фактически мы перетащили часть желающих купить жилье в 2019 году в 2018-й, поэтому и был рекорд. В ближайшее время такое не повторится, - считает он.
Сегодня банкиры советуют потребителям больше не откладывать покупку жилья, особенно тем, кто уже накопил на первоначальный взнос в размере 20 процентов и выше. Лучше успеть за низкой ценой метра, чем за ставкой, ведь ее можно впоследствии снизить за счет рефинансирования. Этот продукт с рынка никуда не ушел, хотя и потерял актуальность в 2018-м: спрос на него упал в два раза в сравнении с 2017 годом. По прогнозам, с ростом процентных ставок он может снова оказаться востребованным.
Кстати
Уральские банкиры составили портрет типичного ипотечного заемщика и оценили, как он меняется с течением времени. Сегодня его средний возраст составляет 36 лет и продолжает молодеть (в 2017-м люди брали ипотечный кредит в среднем в 37 лет). За три года доля женщин среди заемщиков увеличилась на 9 процентов - до 56-ти. На два процента - с 5 до 7 - увеличилось число предпринимателей, а вот доля ипотечных заемщиков с высшим образованием снизилась на пять процентов. По мнению аналитиков, все эти данные косвенно свидетельствуют о повышении доступности ипотеки в регионе.