24.06.2019 14:12
    Поделиться

    Как массовая жилищная кооперация может сделать жилье доступным

    Развязать гордиев узел на рынке жилья - сокращение предложения жилья, подорожание квартир при одновременном уменьшении доходов граждан и сокращении ипотечного кредитования, можно только с помощью развития и государственной поддержки альтернативной системы финансирования покупки квартир - жилищной кооперации.

    Одна из целей реализуемых в России национальных проектов - повышение доступности жилья. Но ситуация на жилищном рынке такова, что мы скорее отдаляемся от этой цели, чем к ней приближаемся.

    Переход на эскроу-счета с 1 июля этого года уже привел к подорожанию квартир . Появилась информация, что реформа может быть отложена, но позднее она была опровергнута .

    Жилье, несомненно, продолжит  дорожать , так как переход на эскроу-счета увеличивает затраты для строительных организаций. Предложение на рынке жилья сократится.

    При этом как минимум не увеличиваются доходы граждан. Темпы их сокращения снизились, но роста доходов пока не предвидится. А ипотечное кредитование становится еще менее доступным, чем было.

    Объем ипотечного кредитования с лета прошлого года сократился, ставки вслед за ключевой ставкой ЦБ выросли - хотя и в прошлом году были немаленькими. Ключевая ставка ЦБ снижается - но ставки по ипотеке банки не торопятся снижать. При этом 70% российских семей не могут рассчитываться за ипотечный кредит. Значительная часть из тех, кто нуждается в жилье, даже и не обращаются за кредитом: проблемы с кредитной историей, нет официальной работы, официальные доходы не те, что требует банк, нет постоянной прописки и т.д. Значительный процент из тех, кто обращается, получают отказ .

    Кооперативная альтернатива

    Как разорвать этот гордиев узел? Решением проблемы мог бы стать переход на другую модель финансирования покупки квартир - кооперативную: покупки квартир вскладчину несколькими домохозяйствами.

    Акцент на кооперативы в решении жилищной проблемы - отнюдь не какая-то экзотика. В Германии, например, жилищные кооперативы - основной способ решения жилищной проблемы, а ипотека - вспомогательный.

    Довольно долго кооперативное направление доминировало и в США - оно было отодвинуто на задний план ипотекой только за счет фантастического снижения ставок и увеличения доступности ипотеки (приведших к кризису на рынке жилой недвижимости США).

    За годы, прошедшие после Второй мировой войны в ФРГ за счет средств, аккумулированных строительно-сберегательными кооперативами, было построено около 13 млн единиц домовладений.

    Кооперативы в Германии работают при финансовой поддержке государства. Поддержка государства в виде премий изначально составляла 25-35% от ежегодного депозита, постепенно она снижалась. Германская модель очень популярна в Восточной Европе.

    В СССР также существовала жилищная кооперация - под контролем государства. При этом государство субсидировало до 70% стоимости жилья. Земля и коммуникации предоставлялись бесплатно, стройматериалы отпускались по ценам ниже рыночных, предоставлялись льготные ссуды.

    Как работает кооператив

    Жилищные кооперативы - это некоммерческие организации, по сути, кассы взаимопомощи. В соответствии с положениями пункта 3 статьи 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилищные кооперативы относятся к потребительским кооперативам и признаются некоммерческими корпоративными организациями.Такой кооператив не имеет в качестве основной цели извлечение прибыли.

    По сути, пайщик кооператива приобретает жилье в рассрочку. Собирается несколько пайщиков и вскладчину приобретает жилье для одного.

    Допустим, в кооперативе 10 семей. Если каждая семья будет ежегодно откладывать одну десятую необходимой суммы, то сможет купить квартиру через 10 лет. Если же семьи объединяют свои средства в общую кассу, то первая сможет приобрести квартиру уже через год, при этом делая в кооператив возвратные платежи.

    По мере возможности приобретается квартира для второго члена кооператива - от него также поступают возвратные платежи, потом для третьего, и так далее. Средства предоставляются на беспроцентной основе.

    Есть проблема: первому члену кооператива квартира покупается достаточно быстро, а остальным, если кооператив не получит дополнительного притока финансовых средств, придется ждать. Как быть? Привлекать кредиты кооператив не может - так как это некоммерческая организация, получать доход от вложений также не может.

    Привлекаться могут быть только средства новых членов кооператива или целевое государственное финансирование. В современной России несколько десятков жилищных кооперативов - и в силу указанных особенностей привлечения финансирования это либо кооперативы в мегаполисах, либо кооперативы с существенной долей финансирования со стороны субъектов Федерации.

    В кооперативах, учрежденных региональными администрациями, как правило, состоят бюджетники. ЖК без госфинансирования открыты для всех. При этом большинство жилищных кооперативов без государственного участия приобретают квартиры все-таки довольно медленно.

    Жилищный кооператив "Бест Вей" первый из кооперативов без финансирования со стороны субъектов Федерации, который сумел гарантировать покупку за год - за счет того, что он работает во многих регионах России и обеспечивает довольно быстрый приток новых членов. Пайщик, желающий приобрести квартиру, вносит часть стоимости объекта жилой недвижимости - не менее 35%, а кооператив добавляет средства до полной суммы. Жилищный кооператив приобретает тот объект жилой недвижимости, который выбран пайщиком.

    Пайщик рассчитывается с кооперативом максимум за 10 лет. Если он принимает решение выйти из кооператива, паевой взнос возвращается ему в полном объеме. Членские взносы носят целевой характер и возврату не подлежат. Сведения о кооперативе раскрываются на сайте кооператива bestwaycoop.com.

    При этом гарантией выполнения обязательств перед членом кооператива, а также гарантией того, что у кооператива не появится дыра в бюджете после выхода пайщика является кооперативная собственность на квартиру: объект недвижимости просто реализуется на открытом рынке. Чтобы не возникало проблем, квартира перед покупкой тщательнейшим образом анализируется как юристами, так и независимыми оценщиками: это основная статья расходов кооператива.

    Достоинства кооперативов

    В чем достоинства кооперативного финансирования покупки жилья?

    Во-первых, кооперативная квартира обходится существенно дешевле квартиры, приобретенной за счет кредитных средств.

    Во-вторых, в кооперативе дифференцированный подход к возврату его средств. Учитывая то, что значительная часть наших сограждан постоянно рискует лишиться стабильных доходов, это оптимальная модель расчета за купленную квартиру.

    В-третьих, ЖК в отличие от банка заинтересован, чтобы с ним рассчитались как можно быстрее, потому не ставит препон для досрочного возврата средств.

    В-четвертых, кооператив предоставляет оптимальный режим владения квартирой. Объект жилой недвижимости становится собственностью кооператива (и пайщика как члена кооператива) до полного расчета пайщика с кооперативом. При этом кооператив в ряде регионов освобожден от уплаты налога на имущество.

    Только пайщик и члены его семьи имеют право зарегистрироваться в купленной по его желанию квартире, он получает квартиру во временное пользование бесплатно. Поскольку квартира покупается кооперативом исключительно для передачи в собственность конкретному пайщику, она не принимается им к бухгалтерскому учету в составе объектов основных средств. В соответствии с положениями жилищного и гражданского законодательства член жилищного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает на нее право собственности - по закону, а не по воле кооператива.

    В-пятых, на квартиру не может быть обращено взыскание в случае неплатежеспособности гражданина. В случае неплатежеспособности он может выйти из кооператива, получить обратно вложенные паевые средства, а кооператив продаст квартиру и компенсирует тем самым потерю паевых средств.

    Нужен закон

    Для того, чтобы жилищных кооперативов были не десятки, а сотни и тысячи, нужен ряд государственных решений - закрепленных в специальном законе.

    Кооперативы должны получить право привлекать в качестве паевых платежей государственные дотации, предусмотренные для различных категорий граждан.

    Кроме того, федеральное правительство могло бы направлять средства, которые сегодня идут на стимулирование ипотеки, на участие в паевых фондах жилищных кооперативов.

    Со сменой акцента со стороны государства с ипотеки на развитие жилищной кооперации появится эффективная система решения жилищной проблемы граждан.

    Поделиться