Поделиться
Изменение системы финансирования жилищного строительства, как известно, предполагает полный отказ от прямого привлечения средств дольщиков. Строительство осуществляется на деньги застройщиков либо банков - на условиях проектного финансирования с привлечением эскроу-счетов. При этой схеме дольщики передают средства не девелоперу, а банку, который "замораживает" деньги до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства по сдаче объекта.
В Сибирском главном управлении Банка России полагают, что это позволит защитить покупателей строящегося жилья от финансовых рисков. "Если строительная компания обанкротится, люди смогут сразу и полностью вернуть внесенную сумму. Покупатели, которые уже заключили договор с застройщиком и заплатили ему напрямую, в случае проблем будут получать возмещение по старой схеме - через государственный Фонд защиты прав дольщиков", - прокомментировали нововведения в пресс-службе Сибирского ГУ Центробанка.
К часу икс и финансовые учреждения, и строительные компании готовились более года. "Обвала рынка не будет", - заверил на пресс-конференции в ТАСС министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт. На федеральном уровне установлены четкие критерии для проектов, завершение которых возможно без использования эскроу-счетов. Застройщик имеет на это право, если дом находится в высокой степени готовности (не менее чем на тридцать процентов), и в нем продано по договорам долевого участия более десяти процентов общей площади жилых и нежилых помещений, включая машино-места.
- Процесс носит заявительный характер. По заявкам строительных компаний выдано восемь разрешений соответствия строящихся объектов критериям строительной и финансовой готовности. Компании могут работать по старым правилам и заключать договоры с дольщиками после 1 июля. Заявления на выдачу заключений застройщики могут подавать в минстрой до 1 октября этого года, - сообщил Иван Шмидт.
По его словам, в регионе на контроле находится 447 домов, строящихся с привлечением средств инвесторов. Из них около 350 (восемьдесят процентов), как показал тест-опрос минстроя, не затронет переход на проектное финансирование и счета эскроу, и работы завершатся по старой схеме. Остальные двадцать процентов проектов, готовых к реализации, придется воплощать в жизнь по новым правилам, прибегая к проектному финансированию и счетам эскроу либо вкладывая собственные средства. "У министерства есть понимание, каким образом будет вестись работа с этими застройщиками после 1 июля", - добавил министр.
Начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев сообщил, что в областном центре выданы разрешения на строительство 573 жилых объектов общей площадью 5,4 миллиона квадратных метров. Из них 182 (два миллиона квадратных метров) возводят крупные компании. Девять процентов общего объема строящегося жилья (около 500 тысяч "квадратов") приходится на 46 проблемных домов, в отношении которых созданы механизмы завершения работ. Оставшиеся 345 объектов (2,9 миллиона квадратных метров) в мэрии относят к зоне риска и делят на три категории: дома, к строительству которых еще не приступали, объекты с высокой степенью готовности и объекты, готовность которых не превышает 60 процентов.
В СФО определены десять банков, которые аккредитованы и работают со счетами эскроу и проектным финансированием. По словам заместителя председателя Сибирского банка Сбербанка Сергея Кузнецова, с начала года банк уже профинансировал семнадцать проектов. В лидерах - Новосибирск, где финансирование получило семь проектов. Всего в Новосибирской области с начала года в Сбербанк подано 32 заявки: двадцать рассмотрено, девять в стадии рассмотрения, по трем выдан отказ.
- Рентабельность большинства проектов, попавших в зону риска, рассчитывалась до введения эскроу-счетов. В Новосибирске стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке равна или даже ниже, чем на первичном. Повышенная процентная ставка неизбежно ляжет на плечи будущих собственников, увеличит стоимость квадратного метра на первичном рынке и тем самым снизит спрос на жилье, - отметил глава департамента строительства и архитектуры Алексей Кондратьев.
По данным президента саморегулируемой организации "Строители Сибирского региона" Александра Савельева, стоимость квадратного метра может вырасти на пятнадцать-двадцать процентов в год. На это повлияет в первую очередь повышение НДС до двадцати процентов и, соответственно, увеличение стоимости заемных денежных средств. В целом в стране строители привлекали до четырех триллионов рублей в год, в Новосибирской области - 40-50 миллиардов рублей.
По информации управления архитектурно-строительной инспекции мэрии, за первые шесть месяцев этого года в Новосибирске в эксплуатацию сдано 338,2 тысячи квадратных метров жилья (за аналогичный период 2018-го - 285 тысяч). К концу года, по данным ведомства, планируется ввести не менее 1,03 миллиона "квадратов".
- Надеюсь, существенного провала по сдаче жилья по итогам года не произойдет, - подчеркнул Александр Савельев.
В перспективе прогнозируется падение темпов строительства жилья. Эксперты говорят пока о незначительном снижении динамики.
Тем временем
Жилые дома, признанные долгостроями, выведут в отдельную категорию, то есть они не подпадут ни под новую, ни под старую схему. Всего в Новосибирской области в этом списке 57 домов. Согласно поправкам в закон о долевом строительстве (утверждены 20 июня 2019 года), регионы могут создавать компенсационные фонды для достройки проблемных домов. В областном минстрое полагают, что такой фонд будет создан, хотя критерии его работы еще не определены.